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第1篇 房地产开发建设管理3

第1章　房地产开发必备知识3

1.1　房地产与房地产业3

1．房地产的概念和特征3

2．房地产业的概念和特征4

1.2　房地产市场9

1．房地产市场的概念9

2．房地产市场的类型9

3．房地产市场的供求关系12

4．房地产市场的运行规律16

1.3　房地产开发22

1．房地产开发的概念22

2．房地产开发的要求22

3．房地产开发的类型25

1.4　房地产开发企业27

1．房地产开发企业的概念27

2．房地产开发企业的设立27

3．房地产开发企业人员的组成30

1．财务策略32

1.5　房地产开发经营的策略32

2．生产策略33

3．市场开发策略33

4．价格策略34

1.6　房地产开发经营的程序35

1．项目立项阶段35

2．项目前期准备阶段36

3．项目建设阶段38

4．项目销售及售后服务阶段39

1．房地产投资的概念43

2．房地产投资的类型43

2.1　房地产投资概述43

第2章　房地产开发项目投资决策43

3．房地产投资的特点45

2.2　房地产投资的形式及过程48

1．房地产投资的形式48

2．房地产投资的过程49

2.3　房地产投资机会的选择53

1．房地产投资机会的概念53

2．房地产投资机会的选择54

1．房地产投资风险的概念58

2．房地产投资风险的类型58

2.4　房地产投资风险分析58

3．房地产投资风险的管理61

2.5　房地产投资决策64

1．房地产投资决策的概念64

2．房地产投资决策的策略64

3．房地产投资决策的程序66

4．房地产投资决策的方法67

2.6　房地产开发方案77

1．房地产初步开发方案的概念77

2．房地产初步开发方案的内容77

1．房地产企业开发资金的意义79

第3章　房地产开发资金筹集与成本控制79

3.1　房地产开发资金概述79

2．房地产企业开发资金的特征80

3．房地产企业开发资金的筹措原则81

3.2　房地产开发资金的筹措渠道84

1．银行贷款84

2．自有资金筹集85

3．房地产债券87

4．房地产股票88

5．其他筹资方式90

1．房地产开发资金筹集的步骤92

3.3　房地产开发资金筹资决策92

2．房地产开发资金筹集的风险及控制95

3.4　房地产开发投资成本费用的构成及估算99

1．房地产开发投资成本费用的构成99

2．房地产开发投资成本费用的估算100

3.5　房地产开发经营的相关税费105

1．房产税105

2．耕地占用税106

3．城镇土地使用税109

4．契税112

5．土地增值税114

6．其他相关税费120

3.6　房地产开发成本的核算124

1．房地产开发成本核算的对象124

2．房地产开发成本的核算124

3.7　房地产开发成本的控制126

1．房地产开发成本控制的概念126

2．房地产开发成本控制的基础工作126

3．房地产开发成本控制的依据127

4．房地产开发成本控制的主要环节128

1．技术准备阶段131

4.1　房地产开发建设准备工作131

第4章　房地产开发建设及管理131

2．物资准备阶段134

3．劳动组织准备阶段134

4．施工现场准备阶段135

5．施工场外准备阶段137

4.2　房地产开发项目工程招标及投标138

1．房地产开发项目工程招投标的概念及类型138

2．房地产开发项目工程招投标的程序139

3．房地产开发项目工程招投标文件的编制144

1．房地产开发建筑工程施工的合同形式150

4.3　房地产开发建筑工程施工的合同150

2．房地产开发建筑工程施工的合同通用条款154

4.4　房地产开发项目建设的监理163

1．房地产开发工程建设监理的概念及职能163

2．房地产开发工程监理工作的程序165

3．房地产开发工程监理工作的内容166

4.5　房地产开发项目工程的管理170

1．房地产开发建设工程的安全生产管理170

2．房地产开发建设工程的质量管理173

1．房地产竣工验收的条件175

5.1　房地产项目竣工验收175

第5章　房地产项目竣工备案和交付使用175

2．房地产竣工验收的程序176

3．房地产竣工验收的依据和标准177

4．房地产竣工验收报告178

5．房地产竣工验收备案178

5.2　房地产住宅项目竣工交付使用许可制度180

1．房地产住宅项目竣工交付使用许可制度的相关概念180

2．房地产新建住宅交付使用许可制度的内容181

3．房地产住宅竣工交付使用许可证的申办184

1．新建住宅质量保证书186

5.3　房地产住宅交付时的两书提供186

2．住宅使用说明书193

5.4　房地产项目物业管理的前期介入195

1．物业管理前期介入的概念195

2．物业管理前期介入的作用195

3．物业管理前期介入的内容197

5.5　房地产项目物业的交接202

1．住宅项目物业交接的概念202

2．物业交接的前提条件202

3．组建物业管理公司的形式202

4．物业管理交接的内容205

第6章　房地产营销策划概述209

6.1　房地产营销概述209

1．房地产营销的概念209

第2篇 房地产营销策划方案209

2．房地产营销的作用210

6.2　房地产营销的基本理念213

1．房地产营销中的4P理论213

2．房地产营销中的4C理论215

3．房地产销售中的5S规则217

1．房地产营销策划的概念219

6.3　房地产营销策划219

2．房地产营销策划的类型220

6.4　房地产营销策划的组织及程序222

1．房地产营销策划组织的构成222

2．房地产营销策划的程序223

第7章　房地产市场调研及预测227

7.1　房地产市场调研227

1．房地产市场调研的概念及作用227

2．房地产市场调研的内容228

3．房地产市场调研的方法232

4．房地产市场调研的程序236

1．购房者的心理分析241

7.2　购房者心理与行为的分析241

2．影响购买行为的主要因素245

3．购买行为的分析252

4．购买决策过程253

7.3　房地产市场预测256

1．房地产市场预测的概念及作用256

2．房地产市场预测的内容256

3．房地产市场预测的方法258

4．房地产市场预测的程序262

1．房地产市场细分的概念及作用267

第8章　房地产营销市场的定位267

8.1　房地产市场细分267

2．房地产市场细分的方法269

3．房地产市场细分的程序273

8.2　房地产营销目标市场的选择277

1．房地产目标市场应具备的基本条件277

2．房地产目标市场的分析279

3．房地产目标市场的选择280

4．房地产目标市场选择策略282

1．房地产市场定位的依据285

8.3　房地产目标市场的定位285

2．房地产市场定位的程序286

第9章　房地产营销产品策划291

9.1　房地产产品概述291

1．房地产产品的概念291

2．房地产产品的类型292

9.2　房地产产品定位策略301

1．房地产产品定位的概念301

2．房地产产品定位的内容302

3．房地产产品定位的程序303

4．房地产产品定位的方法305

9.3　房地产产品组合策略308

1．房地产产品组合的概念308

2．房地产产品组合策略的类型309

9.4　房地产产品生命周期策略313

1．房地产产品生命周期的概念313

2．房地产产品生命周期策略315

9.5　房地产新产品策略318

1．房地产新产品的概念318

2．房地产新产品开发的主要策略319

1．房地产品牌的概念和作用321

9.6　房地产品牌策略321

2．房地产新品牌创设战略322

第10章　房地产营销价格策划327

10.1　房地产价格概述327

1．房地产价格的概念327

2．房地产价格的构成要素328

3．房地产价格与估价的差异328

10.2　房地产实战定价方法330

1．成本导向定价法330

2．竞争导向定价法333

3．需求导向定价法334

10.3　房地产实战定价策略337

1．新开楼盘定价策略337

2．全营销过程定价策略339

10.4　房地产实战定价程序343

1．收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料343

2．估计成本和需求343

3．分析竞争对手343

4．选择房地产定价的目标与基本方法343

10.5　房地产实战调价策略347

1．调价的前期准备347

2．调价的技巧349

11.1　房地产营销渠道概述353

1．房地产营销渠道的概念353

第11章　房地产营销渠道策划353

2．房地产营销渠道的类型354

3．房地产营销渠道的流程355

4．影响房地产营销渠道的因素356

11.2　房地产营销渠道的设计与管理361

1．房地产营销渠道的设计361

2．房地产营销渠道人员的选择362

3．房地产营销渠道人员的管理365

2．房地产经纪活动的方式367

11.3　房地产经纪367

1．房地产经纪的概念367

3．房地产经纪收入368

4．从事房地产经纪活动的条件369

第12章　房地产市场促销策划371

12.1　房地产市场促销概述371

1．房地产促销的概念371

2．房地产促销的作用372

3．房地产促销组合策略373

1．广告的概念及作用376

12.2　房地产市场广告策略376

2．房地产广告媒体的选择377

3．房地产广告策划的内容382

4．房地产广告费用的预算385

5．房地产广告文案的写作与设计388

12.3　房地产市场人员推销策略391

1．房地产人员推销策略的概念和作用391

2．房地产推销人员的选择和培训393

3．房地产推销人员的推销程序395

1．房地产销售推广的概念和作用399

12.4　房地产市场销售推广策略399

2．房地产销售推广的程序400

12.5　房地产市场公共关系策略402

1．房地产公共关系的概念和作用402

2．房地产公共关系的选择403

3．房地产公共关系的实施过程405

第13章　房地产实战销售策略409

13.1　房地产实战销售程序409

1．房地产销售准备409

2．房地产销售实施程序410

2．现场销售技巧413

13.2　房地产实战销售技巧413

1．带客户看房技巧413

3．谈判技巧418

13.3　房地产开盘销售策略422

1．房地产开盘前的准备工作422

2．房地产开盘定价策略424

13.4　房地产尾盘销售策略426

1．尾盘的概念426

2．尾盘的类型及特征426

3．尾盘的销售方法428

14.1　房地产法相关知识433

1．房地产法的概念433

第3篇 房地产纠纷防范处理433

第14章　房地产法概述433

2．房地产法的特征434

3．房地产法的基本原则435

14.2　房地产法律关系438

1．房地产法律关系的概念438

2．房地产法律关系的要素438

1．房地产土地使用权的概念和特点443

15.1　房地产产权制度443

第15章　房地产纠纷防范制度443

2．房地产土地使用权的取得、变更和终止445

3．房地产土地所有权的概念和类型448

15.2　房地产开发建设用地制度450

1．我国现行的土地管理机构450

2．国家征收集体土地的审批和补偿安置450

3．建设用地的审批及管理452

15.3　房屋拆迁安置法律制度454

1．房屋拆迁概述454

2．房屋拆迁的程序456

3．房屋拆迁的安置458

4．房屋拆迁的补偿459

5．房屋拆迁纠纷的解决461

15.4　房屋交易法律制度463

1．房屋交易概述463

2．房屋买卖465

3．房屋租赁468

4．房屋抵押475

1．房地产登记概述481

2．房地产权属登记481

15.5　房屋权属登记制度481

15.6　物业管理法律制度485

1．物业管理法律关系的概念485

2．物业管理法律关系的要素485

3．物业管理法律责任486

4．物业管理的业务范围488

2．房地产纠纷的类型491

1．房地产纠纷的概念491

16.1　房地产纠纷概述491

第16章　房地产纠纷防范及诉讼491

3．房地产纠纷的特点493

4．房地产纠纷形成的原因494

16.2　房地产纠纷的解决496

1．解决房地产纠纷的途径496

2．房地产纠纷的行政处理497

3．房地产纠纷的仲裁501

4．房地产纠纷的诉讼504

1．国有土地使用权抵押问题的认定507

2．国有土地使用权投资合作建房问题的认定507

17.1　土地使用权纠纷防范的处理507

第17章　房地产纠纷防范的处理507

3．国有土地使用权转让问题的认定508

17.2　土地所有权纠纷的处理511

17.3　房屋拆迁纠纷防范处理512

1．房屋拆迁纠纷的概念512

2．房屋拆迁纠纷的类型512

3．房屋拆迁纠纷的处理516

17.4　房屋租赁纠纷防范处理519

1．房屋租金纠纷519

2．房屋租赁合同纠纷520

3．房屋租赁期间发生的纠纷521

17.5　房屋买卖纠纷防范处理523

17.6　物业管理纠纷防范处理525

1．物业管理纠纷概述525

2．物业管理纠纷的避免527

第18章　房地产纠纷精选案例531

18.1　珠海市新世界房地产置业有限公司非法转让土地使用权案531

18.2　房屋产权纠纷案533

18.3 甲医药公司诉乙食品店房屋租赁合同纠纷案534

18.4　赵某诉李某房屋买卖合同纠纷案536

18.5　李某诉某房地产开发公司房屋买卖纠纷案538

参考文献540