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第一章 定金篇3

第一节 非任何一方的原因致使买卖合同未能签署，如何处理定金3

一、一方当事人违约时，定金如何处理13

二、双方当事人均违约时，定金如何处理13

三、因不可归责于双方当事人的事由未能签约的，如何处理定金14

四、如何选择定金和违约金16

五、如何处理定金不足以弥补损失的情况17

六、违反预约约定，什么样情况下不需要承担定金责任19

第二节 支付了定金，未签署正式的买卖合同，买卖关系是否成立23

一、如何区别预约和本约32

二、房屋买卖中部分共有人私自签订预约合同的效力如何32

三、预约合同签订后，一方提出与预约合同约定内容相违背的请求，但是在签订正式合同当日，该方仍然同意按照原预约合同约定的条件继续履行的，应当如何处理33

四、预约合同可否要求强制履行33

五、观念交付的定金是否合法34

第二章 效力篇39

第一节 部分共有人私自处分房屋的，买卖合同是否有效39

一、无权处分合同的效力，裁判法律的历史沿革50

二、部分共有人私自处分房屋的买卖合同效力如何51

三、如何理解《物权法》第九十七条属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定52

四、如何理解《合同法》第五十一条以及如何处理《解释》第三条的冲突55

五、各地法院对无权处分合同效力的观点57

（一）房屋实际上是共有的，但是不动产登记簿只登记一个或部分权利人57

（二）房屋是共有的，不动产登记簿登记了全部的权利人59

六、如何理解物权变动与原因关系的关联59

七、如何认定违约责任及缔约过失责任60

第二节 出售方表面上具有代理权，但购买方在房屋买卖过程中具有重大过失，能否构成表见代理65

一、法律是如何规定表见代理制度的74

二、表见代理与善意取得的联系与区别74

三、表见代理与善意取得的举证责任有哪些差异75

四、购买方的合理调查义务标准76

五、冒名处分争议与裁判规则77

六、《买卖合同司法解释》第三条、《合同法》第四十九条与第五十一条的联系与区别78

第三节 买卖被法院查封的房屋，法院如何认定其效力80

一、如何认定买卖查封房屋合同的效力89

二、合同有效的情况下，是否应当继续履行房屋买卖合同91

三、签署房屋买卖合同时，房屋处于被查封状态应当如何解决91

四、签署房屋买卖合同后，房屋被查封应当如何解决92

五、出售方是否具有如实告知的义务92

第四节 以房屋抵债的买卖合同是否有效94

一、最高人民法院观点变迁107

（一）最高人民法院关于刘好福、刘好祯与刘好禄、刘好祥房屋纠纷案的批复（1988年4月13日 〔1988〕民他字第16号）107

（二）朱某某与山西嘉某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第12期）107

（三）广西嘉某某房地产开发有限责任公司与杨某某商品房买卖合同纠纷案（《人民司法》2014年第16期）108

（四）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年8月6日 法释〔2015〕18号）108

（五）最高人民法院发布的19起合同纠纷典型案例中的第14号指导案例“李某诉段某民间借贷纠纷案”（2015年12月4日发布）108

（六）最高人民法院第15批指导案例的第72号指导案例“汤某、刘某某、马某某、王某某诉彦海公司商品房买卖合同纠纷案”（2016年12月28日发布）109

二、归纳类案司法观点110

三、如何区分以房抵债协议与以房担保协议110

四、如何认定名为买卖实为担保的合同的性质113

五、名为买卖实为担保的合同如何影响债权清偿顺位114

六、如何认定特殊的以房抵债行为——代理售房行为的效力114

七、通过虚假诉讼规避国家相关政策以及损害债务人的合法权益的以房抵债协议117

（一）虚假诉讼规避国家相关政策117

（二）损害债务人的合法权益，谋取不正当的利益118

八、《解释》第二十四条与以房抵债裁判规则如何衔接118

第五节 房屋买卖中为逃避国家税收做低合同价款的阳合同无效，是否影响阴合同的效力121

一、如何认定阴阳合同的效力128

（一）如何判定无效合同129

（二）部分条款无效是否影响整个合同效力130

二、做高或做低房屋合同价款将面临何种风险131

三、房屋买卖合同中常见的避税方式及相应的风险132

（一）延期交付132

（二）假赠与、真买卖133

四、阴阳合同履行过程中居间方有哪些责任133

第六节 对于限购情形，如何认定签署的房屋买卖合同的效力135

一、限购政策145

（一）限购政策对买卖合同的效力影响145

（二）如何区分物权变动的效力与合同债权的效力145

（三）不可抗力是否可以作为合同解除的法律依据146

（四）情势变更是否可以作为合同解除的法律依据146

（五）不可归责是否可以作为合同解除的法律依据147

（六）合同解除后的责任如何分担147

（七）归纳类案司法观点149

二、限贷政策151

（一）金钱给付是否存在不能履行的情况151

（二）贷款不足现金补足条款在买卖合同中的作用152

（三）归纳类案司法观点152

三、税费政策153

（一）税费政策变化，有约定按约定，无约定应当如何承担153

（二）因一方原因违约导致税费增加，应当由哪一方承担154

第七节 侵害承租人优先购买权的买卖合同效力如何158

一、侵害承租人优先购买权的买卖合同效力认定的变化164

二、《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十一条与第二十四条第（四）项的关系166

三、承租人在优先购买权受到侵害时能否直接请求法院确认与出租人买卖关系成立167

第三章 履行篇171

第一节 以案外人违约为由行使不安抗辩权，是否构成违约171

一、出售方以案外人违约为由停止履行义务的，是否构成违约181

二、出售方因第三人而无法及时迁出户口是否构成违约181

三、买受方因贷款未及时审批通过导致无法按时过户是否构成违约182

四、购买方以物权请求权直接起诉房屋的占有人是否有依据182

五、因第三人犯罪行为导致的违约，是否需要赔偿183

第二节 以房抵债协议，是否满足提出执行异议的法定条件186

一、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的解除查封条件的区别195

二、《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的适用程序的区别196

三、执行异议被驳回，若涉及实体问题，能否按案外人执行异议之诉的程序处理197

四、被执行人是否有权提起执行异议之诉197

五、以关联案例3为例，解析面对房屋已经办理了过户申请，但尚未核准登记情况下的案件代理思路198

六、购买房屋过户前被法院查封，购买方可以如何处理199

第三节 回迁房（动迁房）购房指标转让协议是否有效202

一、如何认定动迁房买卖合同的效力208

二、动迁房买卖有哪些风险209

（一）房价飙升，出售方拒绝履行，可主张继续履行买卖合同或者要求出售方承担违约责任210

（二）一房二卖210

（三）其他无法实现合同目的的情形211

三、买卖合同是否需要全部受配人员签字同意211

四、购买方如何把控过户时间节点212

五、提前占有房屋，对购买方有何帮助212

六、必要的时候，如何请求第三人的协助212

七、如何设置违约金条款213

第四节 商品房存在质量瑕疵时，出售方应当承担何种民事责任217

一、购房者对于商品房质量瑕疵如何主张权利226

二、开发商的交房义务227

三、如何计算商品房房屋质量瑕疵的损失数额228

四、轻微瑕疵下，购房者可以要求开发商承担何种责任229

五、建设工程质量保修制度230

第五节 二手房购买方未在房屋交接后的合理期限内提出质量异议，法院应如何认定质量问题233

一、购买方与出售方签订的二手房买卖合同中约定的房屋质量条款要求过高时应当如何处理239

二、购买方与出售方签订的房屋买卖合同不含房屋质量的条款时应当如何处理240

（一）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理240

（二）对隐蔽质量瑕疵的处理240

三、二手房质量纠纷的举证责任应当如何分配241

四、房屋出售前即存在质量问题，但出售方并不知晓，其应当如何赔偿241

五、了解二手房的质量问题并明确双方责任的方法242

（一）仔细检查房屋242

（二）详细登记房屋状况242

（三）明确保修期及责任242

第六节 出售方过户前再次抵押房屋，涉嫌犯罪的，是否可以通过民事程序解决双方之间的买卖合同法律关系244

一、刑事程序如何处理252

（一）如何认定涉案房屋买卖合同的效力252

（二）是否所有涉及刑事案件的民事诉讼均应先刑后民253

二、民事程序如何处理253

（一）购买方能否要求解除合同253

（二）购买方能否要求继续履行254

三、购买方应当选择何种程序来解决此类问题256

四、从购买方的角度应当如何防范257

五、如何彻底解决出售方诈骗问题258

第四章 终止篇263

第一节 房屋买卖合同大部分已经履行，未出现根本性违约，是否可以解除合同263

一、法定解除权271

二、约定解除权272

三、协商一致解除272

第二节 逾期提起合同解除权异议之诉，房屋买卖合同是否必然解除276

一、房屋买卖中常用的解除权条款284

二、房屋买卖合同中未约定解除权或者约定解除权被剥夺时，能否适用法定解除权286

三、如何处理解除权意思表示错误的情形287

四、约定解除权能否排除法定解除权288

五、当事人能否通过支付违约金的方式解除合同288

六、合同解除权异议期限到期未提出异议，合同是否必然解除289

七、附解除条件的合同能否不通知而自动解除290

第三节 房屋被表述为“住宅、公寓”是否构成对房屋属性的重大误解，购买方能否据此撤销房屋买卖合同293

一、重大误解的构成要件302

二、房产交易过程中常见的重大误解情形302

三、不构成重大误解的情形303

四、如何撤销因重大误解订立的合同304

五、如何变更因重大误解订立的合同305

第四节 房屋内发生过煤气中毒人员死亡事件，购买方能否请求撤销买卖合同307

一、法院如何认定“凶宅”312

二、法院对待“凶宅”态度的变化过程313

三、无效合同与可撤销合同在“凶宅”案件中适用的区别315

（一）《合同法》第五十二条是关于合同无效情形的规定315

（二）《合同法》第五十四条是关于合同可撤销、可变更情形的规定316

（三）合同无效、可撤销在“凶宅”纠纷中的适用317

四、“凶宅”案件中购买方是否有合同撤销权317

五、“凶宅”案件中购买方是否有合同变更权318

六、对于房屋买卖合同撤销的判决主文，应当如何表述以便于执行319

第五章 确权篇323

第一节 借用他人名字购买房屋时，如何主张自己的权利323

一、如何证明他人名下的房屋归自己所有337

二、如何判定名义产权人参与部分还贷的情形338

三、“借名合同”中的委托合同关系338

四、借名买房纠纷中，如何处理与政策的冲突339

五、有抵押权的情况下，如何保护房屋抵押权人的利益341

六、如何处理名义产权人在持有期间自行出资取得产权车位的情形341

七、如何保护善意第三人的权利342

八、系争房屋上的权利可否赠与其他方343

九、还贷人是否等同于出资人343

第二节 一房二卖，购买方应当如何确权，出售方应当如何赔偿345

一、如何处理数份买卖合同355

（一）如何处理一方已办理房屋过户登记手续的情形355

（二）如何处理两份合同均未办理房屋过户登记手续的情形356

二、出售方应当如何承担责任358

三、如何防止一房二卖359

（一）预告登记的作用359

（二）购买方应当注意的事项359

四、普通动产、特殊动产、房屋租赁以及房屋买卖中一物数卖（租）的法律规定的区别360

第三节 法院如何认定购买方善意取得房屋所有权364

一、善意取得的法律规定及历史沿革372

二、归纳类案司法观点373

三、如何区分债权行为与物权行为375

四、《买卖合同司法解释》第三条与善意取得的关系376

第六章 其他381

第一节 经济适用房买卖合同，如何确定管辖法院381

一、《民事诉讼法》相关规定的变化384

二、《民事诉讼法》相关司法解释规定的变化385

三、违反专属管辖权的法律后果386

四、如何认定专属管辖中的不动产纠纷386

第二节 证明出租人将出租房屋出售是承租人主张优先购买权受到侵害的前提389

一、何为优先购买权393

二、如何确定优先购买权的“同等条件”394

三、承租人优先购买权法律规定的历史沿革394

（一）《民通意见》第一百一十八条394

（二）《合同法》第二百三十条395

（三）《城镇房屋租赁合同纠纷案件解释》第二十一条395

四、如何判定侵犯承租人的优先购买权的行为395

五、如何判定侵害承租人优先购买权的损害赔偿范围398

六、如何保障承租人在债权人行使抵押权和房屋拍卖情形中的优先购买权398

七、通过其他途径知晓房屋拟出售事实而未提异议，可否视为放弃优先购买权399

八、承租人与次承租人的优先购买权顺位400

第三节 委托人有过错，居间方没有尽到基本审核义务，应当如何认定赔偿责任402

一、居间方的如实告知义务410

二、居间方的尽职调查义务411

三、居间方直接侵权时应如何承担责任412

（一）委托人没有过错，居间方承担全部责任412

（二）委托人有过错，居间方根据过错程度承担一定比例赔偿责任412

四、居间方间接侵权时应如何承担责任413

五、法院如何判定居间方赔偿委托人的损失414

六、如何判定委托人是否尽到自身注意义务415

第四节 个人可否作为居间方的适格主体417

一、如何判定支付居间服务报酬425

（一）如何判定居间方促成合同成立425

（二）如何判定居间方获得居间服务报酬的收费标准426

（三）在促成合同成立的情况下，由哪一方承担居间费用427

（四）法院裁量居间服务的报酬比例的考量因素427

二、签署居间方事先起草的《房产买卖协议（合同）》可否作为居间成功的标准428

三、居间方提供的格式条款中约定分配没收或者赔偿的定金，是否有效429

四、居间成功的标准是否会提高430

五、关联案例3的审判思路431