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第一章 房屋租赁合同及其纠纷概述1

第一节 房屋租赁合同的性质1

一、房屋租赁合同为债权合同1

二、房屋租赁合同为暂时让渡房屋使用收益权限的合同2

三、房屋租赁合同为双务有偿合同2

四、房屋租赁合同为诺成合同2

第二节 房屋租赁合同的主要内容2

一、房屋出租人的义务3

二、房屋承租人的义务5

第三节 对最高人民法院房屋租赁纠纷司法解释的理解7

一、租赁合同的效力问题8

二、对装修装饰问题的处理10

三、承租人的优先购买权12

第二章 房屋承租人的优先购买权纠纷15

第一节 承租人优先购买权纠纷的成因与法律特征15

一、承租人优先购买权制度简介15

二、承租人优先购买权制度的价值取向16

三、承租人优先购买权的法律性质17

第二节 审判实践中的疑难问题19

一、关于承租人行使优先购买权的前提条件19

二、关于出租人的通知义务22

三、关于同等条件的理解25

四、关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决27

第三节 典型案例29

一、吴某与建东物业公司、龙岗鸿基公司优先购买权纠纷案29

二、天鹏会计师事务所与侯某优先购买权纠纷案31

三、承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案33

四、租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼——重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案37

五、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权——李某与高某优先购买权纠纷案39

六、承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效——刘某某与明某某、华某租赁纠纷案41

七、出租人侵害承租人优先购买权承担赔偿责任范围的认定——安莉芳（中国）服装有限公司与陆某某优先购买权纠纷43

第三章 改变房屋使用功能的租赁纠纷49

第一节 房屋用途概述49

第二节 审判实践中的疑难问题——涉及房屋用途改变纠纷中租赁合同的效力认定50

第三节 典型案例51

改变房屋用途不影响租赁合同的效力——某贸易公司与某投资公司房屋租赁合同纠纷案51

第四章 违法建筑的租赁合同纠纷53

第一节 概述53

一、与界定违法建筑有关的法律法规54

二、违法建筑的分类56

三、深圳市违法建筑的特点60

四、该类案件的特点和诉讼成因63

第二节 审判实践中的疑难问题63

一、此类案件是否应当先由行政机关认定建筑物性质63

二、违法建筑租赁合同的效力65

三、认定违法建筑租赁合同无效后对案件的处理75

四、违法建筑合同无效后对装修的处理及承租人装修损失的认定79

第三节 典型案例81

一、中驰公司与名江公司房屋租赁合同纠纷上诉案81

二、福田中医院与温涌波租赁合同纠纷案85

三、大梅沙公司与裴翠云租赁合同纠纷案90

四、磊城公司等与祥隆公司租赁合同纠纷案94

五、农安公司与大众公司租赁合同纠纷案99

第五章 房屋转租合同纠纷104

第一节 房屋转租概述及相关立法例104

一、房屋转租概述104

二、关于房屋转租的相关立法例105

第二节 我国合同法上的转租法律关系分析106

一、合法转租下的法律关系分析106

二、非法转租下的法律关系分析108

第三节 转租合同纠纷中若干疑难问题109

一、转租合同的效力问题109

二、租赁合同终止时次承租人的权益保护113

三、次承租人的诉讼地位118

四、非法转租中承租人是否构成不当得利或侵权行为118

五、次承租人对承租人所欠租金及违约金是否应承担责任120

第四节 典型案例122

第六章 租赁房屋买卖的纠纷124

第一节 综合评述124

一、买卖不破租赁概述及相关立法例124

二、买卖不破租赁原则的构成要件133

三、我国合同法上的买卖不破租赁法律关系分析135

第二节 审判实践中的疑难问题141

一、抵押不破租赁原则141

二、租赁房屋让与前承租人一次预付的租金如何处理143

三、新的产权人和承租人就租金问题产生纠纷应如何处理145

第三节 典型案例145

一、房屋先抵押后出租，租赁合同对受让人不具有约束力——华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案145

二、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任——个体工商户乙与甲公司租赁合同纠纷案149

三、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力——徐某某与二轻机械厂租赁合同纠纷案151

附录155

1.中华人民共和国民法通则（节选）155

2.中华人民共和国物权法（节选）158

3.中华人民共和国合同法（节选）168

4.中华人民共和国城市房地产管理法（节选）186

5.中华人民共和国土地管理法（节选）189

6.中华人民共和国担保法（节选）189

7.国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知192

8.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）193

9.最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释202

10.最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函205

11.最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见205

12.北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见207

13.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）208

14.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）212

15.上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（三）216

16.广东省城镇房屋租赁条例218

17.广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复221

18.深圳经济特区房屋租赁条例222

19.深圳经济特区房屋租赁条例实施细则228