社区管理与物业运作 上海徐汇区康健街道研究报告PDF|Epub|txt|kindle电子书版本网盘下载

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总报告1

一、康健地区各居住小区的物业结构与居民结构2

（一）关于“物业结构”与“居民结构”的概念界定2

（二）小区内三大组织的“物业结构”与“居民结构”3

（三）康健物业管理小区分类5

二、不同类型的居住小区应建立不同的管理模式9

（一）纯商品房小区的管理模式9

（二）混Ⅰ型小区的管理模式11

（三）混Ⅱ型小区的管理模式14

三、妨碍物业管理的正常运作并制约基层社区建设的若干重要问题19

（一）开发商遗留问题：住房质量、公建配套与房屋维修基金20

（二）城乡动拆迁的历史遗留问题21

（三）公房租金、管理费交纳率的逐年递减与物业管理问题23

（四）同一小区不同房产、不同物业管理收费标准带来的问题24

四、政府（党政及各有关部门）在基层社区建设中的地位与作用26

（一）基层社区建设，应以物业管理为基础，以自治管理为中心26

（二）街道党政及有关部门（主要是房管部门）应对各小区物业自治管理进行分类指导27

分报告29

一、关于物业管理公司的调查报告30

（一）康健地区居住物业、物业管理与物业管理公司（站、所）概况30

（二）物业结构与物业管理：物业公司（站）、业主委员会与居委会三者关系36

（三）严重制约物业专业化管理的若干问题45

二、关于业主委员会的调查报告53

（一）关于业主与业主委员会54

（二）业主委员会的实际运作状况59

（三）业主与居民，业主委员会与居委会70

（四）业主委员会、居委会与物业公司三者关系73

三、关于居民委员会的调查报告78

（一）关于居委会成员专（职）聘（用）、性别、党群、年龄、文化程度的统计与分析78

（二）关于居委会的组织性质81

（三）关于居民自我管理与能力的评估84

（四）对居委会全年工作性质与数量的统计分析86

（五）关于当前居委会工作中的主要问题88

（六）关于居委会、业主委员会与物业公司三者之间的关系91

（七）关于小区“居民”的身份认定97

（八）关于小区基础设施管理的权责98

四、关于居民的调查报告101

（一）关于小区“居民”的身份认定101

（二）参与社区公共事务的意识与意愿104

（三）对居委会组织性质之认知及对居委会工作状况的评价107

（四）对业主委员会组织性质的认知及对业主委员会工作状况之评价111

（五）对物业公司的认知及对物业公司工作状况的评价114

（六）对所在小区生活环境的评价116

（七）小区生活中急需解决而尚未解决的问题118

五、关于康强坊物业公司、业主委员会与居委会情况的调查报告122

（一）小区背景123

（二）物业管理状况124

（三）居委会状况127

（四）业主委员会状况131

（五）分析与讨论132

六、关于长虹坊物业公司、业主委员会及居委会情况的调查报告135

（一）小区背景135

（二）转制后的物业公司137

（三）成长中的业主委员会142

（四）转变中的居委会和党支部148

（五）关于“三强”的相互配合155

七、关于康宁坊物业公司、业主委员会与居委会情况的调查报告158

（一）小区背景158

（二）多头物业管理中的突出矛盾160

（三）小区物业管理实现多家归一162

（四）物业公司与居委会、业主委员会的关系167

（五）关于物业管理多家归一的几点思考171

八、关于长丰坊物业公司、居委会和业主委员会的调查报告173

（一）小区背景174

（二）物业公司与物业管理176

（三）居委会结构与职能178

（四）业主委员会状况183

（五）分析与讨论185

九、在学中干，在干中学——一个业主委员会的成长历程188

（一）前言189

（二）长虹坊业主委员会的产生191

（三）主人翁的体现198

（四）社区综合管理的作用205

（五）换届选举争创“部优”210

专题研讨216

一、完善物业制度，促进安居乐业217

二、完善上海社区管理体制的若干思考220

（一）上海推进社区建设工作的主要特点和优势220

（二）进一步推进上海社区建设面临的几个深层次问题222

（三）完善上海新型社区管理体制的对策思考224

三、发挥物业管理的基础性作用，推进和完善基层社区的新型管理体制228

（一）社区物业管理的现状与分析228

（二）加强协调，理顺机制，提高物业管理水平231

（三）推进完善社区新型管理体制的思考与设想236

四、关于康健街道充分发挥房管办作用的情况239

（一）将多家物业纳入正规管理渠道239

（二）整治小区环境，拆除违章搭建240

（三）严格考核，长效管理240

附录242

一、长虹坊业主委员会档案选编243

（一）上海申大物业公司工作汇报243

（二）物业管理服务合同247

（三）长虹坊首届业主委员会写给徐汇区房管局的信250

（四）长虹坊首届业主委员会写给徐汇区房管局局长的信251

（五）长虹坊首届业主委员会主任1995.12.22在申大开会发言提纲253

（六）长虹坊首届业主委员会主任在第一届第二次业主代表大会上的工作汇报255

（七）长虹坊首届业主委员会制定的换届选举工作计划261

（八）长虹坊首届业主委员会工作回顾263

（九）长虹坊第二届业主委员会换届选举工作报告265

（十）长虹坊第二届业主委员会章程修改说明267

（十一）意见征询表268

（十二）意见征询表统计结果公告269

（十三）自治管理要求业主委员会做好业主的当家人271

（十四）长虹坊房屋业主管理委员会章程275

（十五）长虹坊业主公约280

二、玫瑰园业主委员会档案选编282

（一）上海市玫瑰园别墅区业主委员会章程（草案）282

（二）玫瑰园业主公约287

（三）业主委员会章程（示范文本）297

（四）住宅使用公约（示范文本）303

（五）业主公约（示范文本）306

三、长丰坊居委会党支部书记工作日记309

四、调查问卷324

（一）物业管理公司调查问卷324

（二）业主委员会调查问卷332

（三）居民委员会调查问卷338

（四）居民调查问卷345

后记353