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第一章 建筑和房地产企业税务管控的三大原理和两大源头1

第一节 建筑和房地产企业税务管控的三大原理1

一、“三证统一”原理：法律凭证、会计凭证和税务凭证相互统一2

【案例分析1】某公司购买商铺合同瑕疵多承担税费2

【案例分析2】总承包合同中的开工保证金和履约保证金条款的税务处理和账务处理6

二、四流（三流）统一原理：合同流、资金流、票流和物流（劳务流）相互统一8

【案例分析3】某公司让他人为自己代开增值税专用发票的涉税10

【案例分析4】某房地产公司“三流不统一”的涉税风险12

【案例分析5】某房地产企业指定分包方中票款不一致的涉税14

三、“三价统一”原理：合同价、发票价和结算价相互统一16

【案例分析6】某建筑企业“三价不统一”的涉税风险17

【案例分析7】代购业务中“三流不统一”的涉税风险18

【案例分析8】“黑合同”承揽工程“白合同”结算价款的法律纠纷21

第二节 建筑和房地产企业税务管控的两大源头22

一、建筑和房地产企业税务管控第一源头：经营者决策环节22

【案例分析9】某公司老板决策失误导致2500万元税款损失23

二、建筑和房地产企业税务管控的第二大源头：合同签订环节24

【案例分析10】某城中村土地改造项目合作协议的涉税风险及应对策略26

【案例分析11】某房地产企业与某建筑企业签订包工包料合同中的涉税处理29

第二章 建筑和房地产企业税务管控策略一——合同控税33

第一节 合同控税缘由34

一、合同是隐藏企业税收风险的温床34

【案例分析12】某建筑公司经营性租赁合同的涉税35

【案例分析13】某房地产企业签订与税收法律相抵触的协议的涉税风险37

二、合同中的涉税条款依据税法的规定决定企业的税务处理38

【案例分析14】房地产企业电梯采购合同中的税务处理40

【案例分析15】某铝合金门窗生产安装企业销售安装合同中的涉税风险43

【案例分析16】某房地产公司出租自持商业合同中免收租金条款的房产税处理45

【案例分析17】某企业接受股东划入资产的税务处理47

第二节 合同控税策略的核心——巧签合同降低税负48

一、签订等价交换合同节省契税48

【案例分析18】某企业签订土地等价交换合同享受免征契税49

二、母子公司之间收取管理费的涉税风险及其管控的合同签订技巧50

【案例分析19】控制母子公司之间管理费涉税风险的合同签订技巧52

三、建筑企业预收账款预缴增值税的涉税风险及控制的合同签订技巧53

【案例分析20】某发包方强行要求施工企业预收款开具发票的税收风险56

四、“甲供材”和“甲控材”的涉税风险及控制的合同签订技巧58

【案例分析21】建筑企业采购材料物质价税合计＞48.1 8％ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法66

【案例分析22】建筑企业采购材料物质价税合计＜48.1 8％ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法67

第三章 建筑和房地产企业税务管控策略二——法务与税务协同处理72

一、母公司中标子公司（孙公司）施工（资质共享）和总公司中标分公司施工的法律、税收风险及其管控策略72

【案例分析23】某总公司中标分公司施工项目规避税收风险的合同签订技巧78

二、土地使用过程中的纳税风险及管控80

【案例分析24】某企业土地使用合同中未明确土地交付使用时间而多缴纳土地使用税的涉税83

【案例分析25】江苏某酒店集团土地使用税的涉税86

三、“营改增”后，建筑企业使用民工的法律税务风险管控91

四、房地产母公司中标拿地、项目公司开发的涉税风险管控104

【案例分析26】某房地产企业将土地变更到其全资子公司名下开发节税的合同签订技巧111

五、联合投标的法律、税务风险及管控115

【案例分析27】A公路工程局有限公司与辽宁交通建设集团有限公司建设工程施工合同的法律风险118

六、建筑分包业务的法律、税务风险分析及节税的合同签订技巧122

七、建筑企业挂靠业务的法务与税务的协调处理134

【案例分析28】某资质低建筑企业联营资质高建筑企业的涉税157

八、房地产企业扣除土地价款差额计征增值税的税务管控158

九、私车公用协议和私车租赁协议下的法务与税务协调处理163

十、注册资本从实缴制改为认缴制后的法务和税务协同处理167

【案例分析29】某企业在注册资本从实缴制改为认缴制后的财税处理172

十一、建筑企业挂靠劳务公司开具增值税专用发票的法务与税务协调处理174

十二、建筑企业租用自然人建筑设备挂靠租赁公司开具发票的法务与税务协调处理177

十三、“营改增”后的房地产企业项目内建造公共配套设施的法务与税务协调处理179

【案例分析30】某房地产企业项目区域内建造政府廉租房无偿移交给地方政府的涉税185

十四、善意取得虚开增值税专用发票的法律界定及其税务处理190

【案例分析31】善意取得虚开增值税专用发票的税务处理案例194

第四章 建筑和房地产企业税务管控策略三——发票控税196

第一节 发票控税原理一：发票开具与合同相匹配197

一、发票开具与合同不相匹配的法律风险：导致合同的经济纠纷197

【案例分析32】发票开具与合同不匹配的法律纠纷198

二、增值税发票不能单独作为认定合同关系存在的依据201

三、发票开具与合同不匹配的涉税风险：不可抵扣增值税进项税和企业所得税202

【案例分析33】运输发票“一票制”的开具与采购合同相匹配的涉税203

【案例分析34】运输发票“二票制”的开具与采购合同相匹配的涉税204

第二节 发票控税原理二：发票开具和发票抵税的法律要件205

一、不征流转税和流转税起征点以下收入的发票开具205

二、发票抵税的法律要件207

第三节 发票控税策略一：摈弃“两虚”发票行为213

第四节 发票控税策略二：纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票222

一、业主从工程款中扣除建筑企业质量保证金的税收风险及发票开具222

二、业主或发包方支付和未支付工程进度款的增值税纳税义务、发票开具和产值或收入确认方法224

【案例分析35】某房地产企业支付和未支付部分工程进度款的税务处理227

三、房地产企业收到预收账款的增值税纳税义务时间及发票开具230

第五节 发票控税策略三：合法合规巧用和开具发票232

一、巧用跨期发票、避免多缴税233

【案例分析36】某企业5月31日后收到上一年度发票的涉税处理235

二、建筑企业分包业务中的发票使用和开具237

三、“营改增”后“甲供材”的发票开具240

四、建筑企业包工包料业务的发票开具和涉税处理241

五、房地产企业销售和出租不动产的发票开具246

六、房地产企业预收账款和差额计征土地增值税中扣除土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）的发票开具247

七、选择简易计税方法的总包扣除分包额的发票开具248

八、建筑企业设备租赁业务中的发票开具250

第五章 建筑和房地产企业税务管控策略四——账务控税252

第一节 账务控税原理：账务处理与合同相匹配252

一、房地产企业招商引资合同中利益分配条款约定的财税处理253

【案例分析37】某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的财税处理253

二、劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的财税处理258

【案例分析38】某劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的财税处理262

三、借款合同中不同利息条款约定的财务税务处理263

【案例分析39】某企业借款合同约定先一次性付息到期还本金的财税处理264

【案例分析40】某企业借款合同约定到期一次性还本付息的财税处理266

第二节 账务控税策略一：依法账务处理、规避纳税风险268

一、建筑企业挂靠工程的账务处理269

二、选择简易计税方法的总包扣除分包额的账务处理280

【案例分析41】选择简易计税方法的总分包业务的财税案例281

三、核定应税所得率征收企业所得税的建筑施工企业的账务处理282

【案例分析42】某建筑施工企业核定应税所得率征收企业所得税的税收风险284

第三节 账务控税策略二：纳税自查、排查账务中的纳税盲点285

一、定期开展纳税自查286

【案例分析43】某建筑公司出租房屋合同中免收租金条款的房产税处理287

【案例分析44】某房地产公司自查发现收取会所租金挂往来的涉税风险289

二、年度结账前账务自查，及时账务调整，规避纳税盲点291

第四节 账务控税策略三：勿忘税务稽查后的账务调整292

一、税务稽查后账务调整的依据292

二、税务稽查后的账务调整技巧293

【案例分析45】某企业税务稽查后跨年度的账务调整296

【案例分析46】税务稽查某建筑企业以前年度工地边角料隐瞒销售收入的账务调整297

第六章 建筑和房地产企业税务管控策略五——制度控税300

第一节 制度控税原理：涉税制度影响企业税负301

一、良好的涉税制度是控制企业税负的重要因素301

【案例分析47】某建筑公司采购制度设计不合理的涉税成本302

【案例分析48】某公司年终考核制度的涉税成本303

二、企业税务风险与企业涉税制度相关联304

三、低税负的涉税制度设计是企业税收筹划的一种技术手段319

第二节 制度控税策略一：设计低税负的工资薪酬制度319

一、公司高管人员工资所得的低税负设计320

【案例分析49】某公司高管人员收入第一种低税负设计的涉税320

【案例分析50】某公司高管人员收入第二种低税负设计的涉税322

二、实行企业年金或职业年金福利计划323

【案例分析51】某企业高管年金福利计划的个人所得税计算325

三、年终奖的两种低税负设计技巧326

【案例分析52】某公司年终奖第一种低税负设计技巧的涉税327

【案例分析53】某公司年终奖第二种低税负设计技巧的涉税330

四、将部分股息所得转化为工资、薪金所得331

【案例分析54】某公司将股息所得转化为工资、薪金所得的涉税332

五、职工福利或工资收入公司资本化和费用化333

六、利用免个人所得税优惠政策进行工资薪酬设计335

第三节 制度控税策略二：建立与主管税务机关的长效沟通机制338

一、企业涉税减免备案和审批事项制度化339

二、与当地税务机关处理好关系，低成本化解税企争议340

三、规避涉税政策适用不确定性风险341

参考文献343