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第一部分 房地产法理解适用1

一、房地产法概述1

〔问01〕：什么是房地产法？1

〔问02〕：什么是房地产业？1

目录1

〔问03〕：我国目前关于房地产的法律、法规主要有哪些？2

〔问04〕：目前，我国调整房地产方面最主要的法律是哪一个？3

〔问05〕：房地产法的调整对象是什么？3

〔问06〕：什么是房地产关系？3

〔问08〕：房地产法是不是一个部门法？4

〔问07〕：房地产关系中主要包括几种关系？4

〔问09〕：自新中国成立以来，我国的房地产立法大体可分几个阶段？5

〔问10〕：我国的房地产立法是将房产和地产合在一起规定的，还是分别规定的？5

〔问11〕：我国地产管理立法的情况是怎样的？5

〔问12〕：我国房产管理立法的第一阶段和第二阶段的情况是怎样的？8

〔问13〕：我国房产管理立法第三阶段的基本情况是怎样的？9

〔问14〕：住房制度改革方面的立法是不是属于房产立法？11

二、房地产开发用地12

〔问15〕：什么是房地产开发用地？12

〔问18〕：我国《城市房地产管理法》中规定了几种获得房地产开发用地的途径？这几种途径分别是什么？13

〔问17〕：在房地产开发用地中，房屋建设用地是指哪些用地？13

〔问16〕：基础设施用地包括哪些用地？13

〔问19〕：取得房地产开发用地的最主要的途径是哪条？14

〔问20〕：什么是土地使用权出让？14

〔问21〕：如何理解土地使用权出让的法律定义？14

〔问22〕：土地使用权出让具有什么特征？15

〔问23〕：什么是土地使用权出让法律关系？15

〔问24〕：土地使用权出让法律关系由哪些要素构成？15

〔问25〕：土地使用权出让法律关系于何时发生？16

〔问27〕：土地使用权法律关系消灭的情形有哪些？17

〔问26〕：根据我国《城市房地产管理法》的规定，土地使用权法律关系在什么情况下变更？17

〔问28〕：根据我国有关法律、法规的规定，土地使用权出让的范围是怎样的？18

〔问29〕：我国有关法律法规对土地使用权出让的审批有何规定？19

〔问30〕：根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》的规定，国有土地使用权出让的具体审批权限是怎样的？20

〔问31〕：土地使用权出让在审批管理方面的具体内容有哪些？20

〔问32〕：什么是土地使用权出让方式？22

〔问33〕：《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地使用权出让方式是怎样规定的？22

〔问34〕：我国国有土地使用权出让有哪些方式？23

〔问35〕：在土地使用权出让过程中，土地所有者代表应向土地使用权有意受让人提供哪些资料？26

〔问36〕：什么是土地使用权出让的年限？26

〔问38〕：为什么我国法律规定按土地用途来确定土地使用权出让的最高年限？27

〔问37〕：我国有关法律、法规对土地使用权出让的最高年限是怎样规定的？27

〔问39〕：土地使用权出让的具体年限应怎样确定？28

〔问40〕：土地使用权出让的年限应怎样计算？28

〔问41〕：土地使用权出让期限届满产生什么法律后果？29

〔问42〕：什么是土地使用权的提前收回？29

〔问43〕：我国法律、法规对土地使用权出让的最高年限作出规定有什么重要意义？30

〔问44〕：应怎样办理土地使用权出让的审批？31

〔问45〕：以协议方式出让土地使用权应按怎样的程序进行？32

〔问46〕：以招标方式出让土地使用权应按怎样的程序进行？33

〔问48〕：我国有关法律法规对土地使用权出让的登记有什么规定？34

〔问47〕：以拍卖方式出让土地使用权应按怎样的程序进行？34

〔问49〕：什么是土地使用权出让合同？35

〔问50〕：土地使用权出让合同具有哪些特征？35

〔问51〕：什么是土地使用权出让合同的形式？36

〔问52〕：我国法律对土地使用权出让合同的形式有什么规定？36

〔问53〕：土地使用权出让合同为什么采用标准合同格式？36

〔问54〕：土地使用权出让合同可分为哪些类型？37

〔问55〕：宗地出让合同与成片开发土地出让合同有什么区别？38

〔问56〕：划拨土地使用权补办出让合同与宗地出让合同、成片开发土地出让合同有什么区别？38

〔问57〕：土地使用权出让合同包括哪些内容？39

〔问58〕：以协议方式订立土地使用权出让合同须经哪些阶段？40

〔问59〕：以招标方式订立土地使用权出让合同一般要经历哪些阶段？41

〔问60〕：以拍卖方式订立土地使用权出让合同，一般需经哪些阶段？41

〔问61〕：在签订土地使用权出让合同时应注意哪些问题？42

〔问62〕：什么是土地使用权出让合同的变更？42

〔问63〕：土地使用权出让合同变更的原因及常见的变更事项是什么？43

〔问64〕：什么是土地使用权出让合同的解除？43

〔问65〕：土地使用权出让合同解除的原因主要有哪些？43

〔问66〕：什么是土地使用权划拨？44

〔问67〕：国有土地使用权的划拨主要有哪几种形式？44

〔问68〕：什么是土地使用权划拨的范围？45

〔问69〕：根据我国有关法律法规的规定，哪些建设用地的土地使用权可由县级以上人民政府依法批准划拨？46

〔问70〕：什么是土地使用权划拨的程序和审批权限？47

〔问71〕：土地使用权划拨须按什么程序进行？47

〔问72〕：土地使用权划拨的批准权限是如何划分的？48

〔问73〕：我国《城市房地产管理法》对土地使用权划拨的期限有什么规定？48

〔问74〕：国有土地使用权出让合同——宗地出让的合同文本格式是怎样的？49

〔问75〕：国有土地使用权出让合同——宗地出让合同的附件《土地使用条件》的格式是怎样的？53

三、房地产开发57

〔问76〕：什么是房地产开发？57

〔问77〕：房地产开发具有哪些特点？57

〔问79〕：我国房地产业经历了哪几个发展阶段？58

〔问78〕：促进我国房地产开发的原因有哪些？58

〔问80〕：我国房地产业的发展有哪些特点？60

〔问81〕：我国房地产开发中主要存在哪些问题？60

〔问82〕：目前我国的房地产开发状况是怎样的？61

〔问83〕：房地产开发有什么作用？61

〔问84〕：房地产开发应遵循哪些原则？63

〔问85〕：影响房地产开发的经济效益的因素有哪些？65

〔问86〕：提高房地产开发的经济效益的途径有哪些？65

〔问87〕：怎样实现房地产开发的社会效益？66

〔问89〕：提高房地产开发的环境效益的途径有哪些？67

〔问88〕：影响房地产开发的环境效益的因素有哪些？67

〔问90〕：房地产开发中，住宅小区竣工综合验收必须符合哪些条件？68

〔问91〕：房地产开发中，住宅小区峻工验收应按怎样的程序进行？68

〔问92〕：关于商品房的成本，目前存在的主要问题是什么？69

〔问93〕：房地产开发合同的格式是怎样的？69

〔问94〕：什么是房地产开发企业？72

〔问95〕：房地产开发企业有哪些类型？72

〔问96〕：设立房地产开发企业必须具备哪些条件？73

〔问97〕：我国有关法律、法规对房地产开发企业的设立登记、备案有什么规定？74

〔问98〕：房地产开发企业的行业管理主要包括哪些内容？75

〔问100〕：审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件应注意哪些问题？76

〔问99〕：设立房地产开发有限责任公司和房地产开发股份有限公司的程序是怎样的？76

四、房地产交易概述85

〔问101〕：什么是房地产交易？85

〔问102〕：房地产交易具有哪些特征？85

〔问103〕：我国有关法律、法规对房地产的转让、抵押及权属登记有什么规定？86

〔问104〕：什么是房地产价格？87

〔问105〕：房地产价格管理的范围是怎样的？87

〔问106〕：房地产价格管理的内容有哪些？88

〔问108〕：什么是房地产评估？89

〔问107〕：《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产评估是怎样规定的？89

〔问109〕：根据我国有关法律的规定，房地产评估应遵循什么样的原则？90

〔问110〕：在实际进行房地产评估时还要遵循哪些技术原则？90

〔问111〕：我国有关法律对房地产评估的标准和程序有什么规定？92

〔问112〕：进行房地产评估有什么重要意义？93

〔问113〕：我国为什么要实行房地产价格申报制度？93

〔问114〕：房地产成交价格申报制度有什么重要意义？94

〔问115〕：什么是房地产中介服务机构？94

〔问116〕：我国《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构有什么规定？95

〔问117〕：房地产中介服务机构的设立应具备哪些条件？95

〔问119〕：为什么个人不宜从事房地产中介服务？96

〔问118〕：房地产中介服务机构包括哪几类？96

五、房地产转让97

〔问120〕：什么是房地产转让？97

〔问121〕：房地产转让实现的方式有哪些？97

〔问122〕：房地产转让必须遵循什么原则？98

〔问123〕：我国《城市房地产管理法》对房地产转让的条件作了什么规定？100

〔问124〕：什么是房地产转让合同？103

〔问125〕：我国《城市房地产管理法》对房地产转让的方式有什么规定？103

〔问126〕：房地产转让合同具有什么法律特征？103

〔问127〕：房地产转让合同的主要条款有哪些？104

〔问129〕：房地产买卖合同文本的格式是怎样的？105

〔问128〕：房地产转让合同与土地使用权出让合同两者之间的关系是怎样的？105

〔问130〕：什么是商品房预售？108

〔问131〕：商品房预售在我国得以普遍流行的原因是什么？108

〔问132〕：商品房预售应符合哪些条件？109

〔问133〕：我国有关法律法规对商品房预售的监管有什么规定？110

〔问134〕：我国《城市房地产管理法》为什么未对预售商品房的再行转让问题作出具体规定？110

六、房地产抵押111

〔问135〕：什么是抵押、抵押权？抵押权的特征是什么？111

〔问136〕：什么是房地产抵押？112

〔问137〕：房地产抵押具有什么法律特征？112

〔问138〕：房地产抵押实现的条件、方式和效力是怎样的？113

〔问139〕…房地产抵押权的质定范围是怎样的？114

〔问140〕：房地产所有权的取得方式有哪些？115

〔问141〕：应怎样办理房地产抵押的手续？115

〔问142〕：房屋所有权证的主要内容有哪些？116

〔问143〕：什么是房地产抵押合同？116

〔问144〕：我国《城市房地产管理法》对房地产抵押的形式有什么规定？117

〔问145〕：房地产抵押合同的性质是怎样的？117

〔问146〕：房地产抵押合同的主要条款有哪些？117

〔问147〕：房地产抵押合同双方当事人的主要权利、义务各是什么？118

〔问148〕：房地产抵押合同的形式是怎样的？118

〔问150〕：什么是房屋租赁？119

〔问149〕：房地产抵押后土地上新增房屋应怎样处理？119

七、房屋租赁119

〔问151〕：房屋租赁主要有哪些类型？120

〔问152〕：房屋租赁对现实生活有什么意义？120

〔问153〕：目前房屋租赁中存在哪些问题？120

〔问154〕：什么是房屋租赁合同？121

〔问155〕：房屋租赁合同具有哪些法律特征？121

〔问156〕：订立房屋租赁合同应遵循什么原则？122

〔问157〕：房屋租赁合同双方当事人的义务各有哪些？122

〔问158〕：房屋租赁合同的主要条款有哪些？123

〔问159〕：房屋租赁合同的登记备案制度的内容是什么？124

〔问161〕：什么是公房租赁？125

〔问162〕：我国的公房租赁有什么特点？125

〔问160〕：房屋租赁合同终止的原因有哪些？125

〔问163〕：我国公有住房租赁的分配原则有哪些？126

〔问164〕：什么是私房租赁？127

〔问165〕：私房租赁关系的主要内容有哪些？127

八、房地产权属登记129

〔问166〕：目前我国有关房地产权属登记的法律概况是怎样的？129

〔问167〕：什么是房地产权属登记？129

〔问169〕：房地产权属登记的内容有哪些？130

〔问168〕：房地产权属登记有什么作用？130

〔问170〕：什么是国有土地使用权登记？131

〔问171〕：国有土地使用权登记的依据是什么？131

〔问172〕：国有土地使用权权属登记可分为哪几种？132

〔问173〕：国有土地使用权登记的主要事项包括哪些？132

〔问174〕：我国《城市房地产管理法》对国有土地使用权登记机关是怎样规定的？132

〔问175〕：国有土地使用权登记的程序是怎样的？133

〔问176〕：什么是房屋所有权登记？134

〔问177〕：我国《城市房地产管理法》对房屋登记有什么规定？134

〔问180〕：应怎样办理房屋所有权的登记？135

〔问179〕：房屋所有权登记机关是什么机关？135

〔问178〕：房屋所有权登记的主要事项有哪些？135

〔问181〕：须办理房地产变更登记的原因有哪些？136

〔问182〕：应怎样办理房地产的变更登记？137

〔问183〕：什么是房地产抵押登记？138

〔问184〕：我国《城市房地产管理法》对房地产抵押登记有什么规定？138

〔问185〕：办理房地产抵押登记的机关是什么机关？139

〔问186〕：应怎样办理房地产抵押登记？139

九、房地产纠纷及其解决140

〔问188〕：房地产纠纷的类型有哪些？140

〔问187〕：我国《城市房地产管理法》对房地产权属的统一登记作了什么规定？140

〔问189〕：目前我国处理、解决房地产纠纷所依据的法律有哪些？142

〔问190〕：目前我国有关处理、解决房地产纠纷的行政法规有哪些？145

〔问191〕：我国目前有关房地产纠纷解决的其他法律依据还有哪些？146

〔问192〕：房地产纠纷解决的途径有哪些？148

十、审判实践中的房地产法问题150

〔问193〕：房地产转让中的房产与地产权益冲突及其根源是什么？150

〔问194〕：审判实践中城市房地产转让中的房产与地产权益冲突的表现形式？151

〔问195〕：审判实践中如何处理城市房地产房产与地产权益相冲突的情况？152

〔问196〕：审判实践中农村房地产转让中的房产与地产权益冲突的表现及其处理？153

〔问197〕：审判实践中对手续不合法的土地使用权转让合同的效力应如何认定？154

〔问198〕：审判实践中如何认定地土使用转让合同的效力？156

〔问199〕：什么是合作建房合同？其实质是什么？157

〔问200〕：审判实践中如何认定合作建房合同的效力？157

〔问201〕：什么是“卖楼花”或“卖图纸”？158

〔问202〕：审判实践中如何认定商品房预售合同的效力？159

〔问203〕：无当地户口的公民能否预购商品房屋？160

〔问204〕：审判实践中如何认定境外的公民、法人以及港澳、台居民华侨预购商品房行为的效力？161

〔问205〕：审判实践中如何正确认定商品房屋转预售合同的效力？161

〔问206〕：审判实践中应如何认定建设项目转让合同的效力？162

〔问207〕：当前土地条件的特点？162

〔问208〕：审理土地案件时如何把好“立案关”？164

〔问209〕：审理土地案件时如何审查土地案件的事实？165

〔问210〕：审理土地案件时如何正确适用法律认定和处理土地所有权的争议？166

〔问211〕：审理土地案件时如何正确适用法律处理土地使用权纠纷？168

〔问212〕：如何处理关于土地纠纷而引起的财产损害赔尝？169

〔问213〕：宅基地案件有什么特点？171

〔问214〕：审理宅基地案件法院如何把好“立案关”？172

〔问215〕：法院审理宅基地案件时如何正确审查案件173

事实？173

〔问216〕：宅基地案件审理时认定证据应注意哪些事项？174

〔问217〕：审理宅基地案件的认定和处理应注意哪些问题？174

〔问218〕：当前审判实践中房屋产权案件所表现出来的特点有哪些？176

〔问219〕：审理房屋产权案件法院如何把好“立案关”？177

〔问220〕：审判实践中如何处理借用房屋的产权问题？178

〔问221〕：审判实践中非产权人如承租人、承典人、借用人等合法使用他人房屋期间，对所使用的房屋进行改建、扩建或增添附属物，因此与房屋产权人发生产权争议的应如何处理？178

〔问222〕：审判实践中如何处理因添附而取得房屋产权（包括共有权）的纠纷？179

〔问223〕：审判实践中如何处理公民之间因房屋产权登记而引起的产权纠纷？179

〔问224〕：审判实践中如何处理因换房（房屋互易）而引起的产权纠纷？180

〔问225〕：审判实践中如何处理公民之间因房屋赠与引起的产权纠纷？181

〔问226〕：审判实践中如何处理公民与法人单位之间合建房屋的产权问题？181

〔问227〕：审判实践中如何处理法人单位之间共建房屋的产权纠纷？182

〔问228〕：当前房屋买卖案件的特点是什么？183

〔问229〕：审判实践中如何处理机关、团体、部队、企事业单位购买私房的问题？184

〔问230〕：审判实践中如何处理共有人的优先购买权的问题？185

〔问231〕：审判实践中如何处理承租人的优先购买权？185

〔问232〕：审判实践中如何正确理解“同等条件”下的优先购买权？186

〔问233〕：审判实践中如何处理共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“对抗”的纠纷？187

〔问234〕：审理房屋买卖案件如何正确保护善意第三人的利益？187

〔问235〕：审判实践中房屋租赁纠纷的主要表现形式是什么？188

〔问236〕：审理房屋租赁合同条件，对于房主提出解除租赁合同的，应如何处理？189

〔问237〕：审理房屋租赁案件中，如何处理租金纠纷？190

〔问238〕：审理房屋租赁案件中，如何处理租赁期间因修缮、改建引起的纠纷？191

〔问239〕：审理房屋租赁纠纷时，如何处理因互换房屋使用权而导致的纠纷？192

〔问240〕：审理房屋租赁案件时如何处理因转租、倒卖公房使用权而引起的纠纷？193

〔问241〕：什么是房屋案件的证据？它有什么特点？194

〔问242〕：审判实践中房屋案件证据主要有哪几类？195

〔问243〕：审判实践中审查与判断房屋案件证据的一般原则是什么？196

〔问244〕：在审理房屋案件中，如何审查与判断文书和文件？197

〔问245〕：审理房屋案件中，如何审查判断证人证言？198

〔问246〕：审理房屋案件中，如何审查判断各种契约？199

〔问247〕：什么是典权？它有什么法律特征？199

〔问248〕：审判实践中如何区分典权与附买回约定的买卖？200

〔问249〕：审理房屋出典案件应遵循哪些原则？201

〔问250〕：审理房屋典权案件中如何正确认定典期？202

〔问251〕：审理房屋典权案件中，回赎期限有几种情况？202

〔问252〕：审理房屋典权纠纷案件中，如何适用10年或30年回赎期限？203

〔问253〕：审理房屋典当纠纷案件时如何计算回赎期限？204

〔问254〕：审理房屋典当纠纷案件时不计入回赎期限的情况有哪几种？204

〔问255〕：审理房屋典当纠纷案件时，一般如何确定房屋回赎时的典价？205

〔问256〕：审理房屋典当纠纷案件时如何处理以实物为典价的折算问题？206

〔问257〕：审判实践中如何处理典当关系存续期间因承典人修建、重建典当房屋发生的纠纷？207

〔问258〕：审判实践中对典当商行以“典当”、“当票”的形式从事房产抵押贷款而引起的纠纷应如何处理？208

〔问259〕：法院是否应该受理商品房屋腾退纠纷案件？209

〔问260〕：审理商品房屋腾退纠纷案件应坚持什么原则？210

〔问261〕：解决商品房屋腾退纠纷可以采取哪些措施？211

〔问262〕：审理单位优惠房纠纷案件时如何正确认定优惠房的产权性质？213

〔问263〕：审判实践中如何正确认识单位优惠的“有限产权”性质，与按份共有区别开来？214

〔问264〕：审理单位优惠房纠纷案件怎样坚持平等原则？215

〔问265〕：审理单位优惠房纠纷案件中如何确定受案范围？216

〔问266〕：审判实践中职工取得了优惠房产权，其占有权、使用权受他人侵犯，能否列职工为当事人？216

〔问267〕：审判实践中如何认定优惠房产权转移时间？217

〔问268〕：审判实践中如何认定优惠房的抵押权？217

〔问269〕：审判实践中如何认定优惠房的换房问题？218

〔问270〕：审判实践中如何认定优惠房的分割问题？218

〔问271〕：当前房屋拆迁条件的现状是怎样的？219

〔问272〕：审判实践中如何正确理解房屋拆迁的补偿、安置是民事法律关系？220

〔问273〕：审判实践中如何理解房屋拆迁的补偿、安置是一种损失赔偿的财产关系？221

〔问274〕：审判实践中如何处理因房屋拆迁中当事人就补偿、安置产生争议而引起的诉讼？222

〔问275〕：从审判实践中反映的情况分析，我国房屋拆迁立法方面应作哪些完善？222

第二部分 房地产法案例评析225

〔案例01〕：陈某诉李某房屋产权纠纷案225

——浅析房屋所有权的确认225

〔案例02〕：屈某诉张某房屋产权纠纷案230

——浅析家庭成员之间的房屋产权共有230

——浅析房屋的有限产权236

〔案例03〕：周某诉潘某房屋产权纠纷案236

——浅析共建房屋的产权242

〔案例04〕：杨某诉黄某房屋产权纠纷案242

〔案例05〕：某省国贸有限公司诉省民族贸易联合公司交付非法所买房屋被认定房屋买卖合同无效案——浅析房屋买卖合同的有效条件247

〔案例06〕：殷甲诉殷乙房屋产权纠纷案256

——浅析房屋买卖当事人应具备的条件256

〔案例07〕：唐甲诉唐乙房屋买卖纠纷案264

——浅析共有房屋的买卖264

〔案例08〕：徐某诉朱某房屋买卖纠纷案270

——浅析房屋的优先购买权270

〔案例09〕：刘某诉某食品商店在繁华地段用于营业的房屋租赁期满后应予收回纠纷案——浅析租赁期满后出租人的房屋收回权276

——浅析房屋租赁合同的解除281

〔案例10〕：刘某诉某人民防空办公室房屋租赁纠纷案281

〔案例11〕：李丽诉李平房屋继承纠纷案286

——浅析房屋遗产的法定继承286

〔案例12〕：赵甲诉梁甲、梁乙房屋继承纠纷案292

——浅析房屋继承的范围和转继承及代位继承292

〔案例13〕：邹甲诉邹乙、邹丙房屋继承纠纷案300

——浅析房屋遗产的遗嘱继承300

〔案例14〕：王某诉刘某房屋典当回赎纠纷案306

——浅析承典人重建的房屋典当回赎问题306

性质311

〔案例15〕：蒋某诉某典当商行房屋抵押纠纷案311

——浅析典当商行所从事的房地产“典当”的311

〔案例16〕：李甲诉李乙房屋相邻关系纠纷案317

——浅析房屋相邻关系317

〔案例17〕：A村诉B村土地权属纠纷案325

——浅析国家征用土地制度325

〔案例18〕：李甲、李乙诉赵某、郭某宅基地使用权纠纷案——浅析长期出借的宅基地的使用权归属333

〔案例19〕：郑某诉县城乡建设委员会土地管理行政处罚案——浅析民房建设程序及因违章建筑而引起的纠纷的处理341

第三部分 房地产及其相关法律规定347

中华人民共和国土地管理法347

中华人民共和国土地管理法实施条例360

中华人民共和国城市房地产管理法369

城市私有房屋管理条例382

城市房屋修缮管理规定387

城市房产交易价格管理暂行办法394

城市公有房屋管理规定399

城市商品房预售管理办法407

城市房地产开发管理暂行办法410

城市房屋租赁管理办法418

城市房地产转让管理规定425