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注释 211

目录第一篇 概述1

第1章 房地产开发程序概述2

房地产开发的定义3

房地产开发的八阶段模型4

开发商的特征6

开发商的社会声誉9

开发队伍9

公共部门永远是合作伙伴10

市场与可行性研究11

设计方案时必须深思熟虑12

小结15

词汇15

复习题16

第2章 美国的土地与人口统计17

美国的土地、财富和人口17

美国城市的形态32

小结34

注释35

复习题35

词汇35

第3章 开发商及其合作伙伴38

私营部门开发商39

公共部门开发商42

建筑师42

工程师43

土地规划师44

景观建筑师47

承包商48

环境顾问49

交通顾问50

评估师50

律师和会计师51

房地产经纪人／租务代理51

金融伙伴52

物业管理者53

营销与公共关系顾问54

政府机构54

市场分析师54

最终用户55

开发程序的演进55

词汇58

复习题58

小结58

注释59

参考文献59

基本的房地产与规划书籍59

人口统计信息62

第二篇 金融65

第4章 房地产金融概览66

金融体系的整体框架67

初级和二级贷款市场69

房地产资本流量69

房地产权益与债务市场72

融资循环79

词汇81

小结81

复习题82

注释82

第5章 金融理论：房地产融资决策基础84

房地产收益能力：起点84

融资决策：权益透视85

融资决策：贷款人透视86

贷款偿付能力88

杰斐逊大街4455号：案例研究89

杠杆效应94

小结96

词汇96

复习题97

注释97

第6章 房地产金融创新98

机会基金99

房地产投资信托100

商业抵押贷款支持证券101

传统的商用房地产投资者和贷款人103

独户住宅贷款的变革103

小结106

复习题107

注释107

词汇107

参考文献108

第三篇 美国房地产开发的历史111

第7章 殖民地时期到19世纪末112

作为美国人传统的房地产112

土地分区和住宅建设118

铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用124

小结130

词汇130

复习题130

注释130

第8章 19世纪后期到第二次世界大战132

中央商务区和商用房地产开发132

公共部门现代角色的开端137

20世纪20年代房地产业的繁荣140

金融146

大萧条与第二次世界大战148

词汇155

复习题155

小结155

注释156

第9章 二战结束至今157

郊区化与战后的繁荣157

二战后纽约市的写字楼开发商159

城市更新160

州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张162

城市中的种族、住房和住区危机167

20世纪70年代—20世纪90年代177

小结183

词汇183

复习题184

注释184

19世纪晚期殖民时代185

参考文献185

19世纪晚期至第二次世界大战187

第二次大战后期至现在188

第四篇 创意193

第10章 阶段一：初始创意194

产生创意的不同动机195

封底速算评价198

通过战略决策和市场研究形成创意199

形成创意的技术200

房地产开发过程中的提示和警告203

房地产开发程序阶段一中的风险控制204

小结210

词汇211

复习题211

第11章 市场研究：产生创意的工具212

基本知识：营销和市场研究212

市场营销人员的工作216

市场研究与开发创意的联系218

小结225

词汇226

复习题226

注释226

第12章 阶段二：创意的细化228

阶段二的目标228

进一步研究市场环境：竞争者和政府231

选择开发场地234

初步设计的可行性241

场地谈判244

与其他参与者讨论项目的可行性245

市场细分与产品特色247

财务可行性分析251

阶段二的风险控制252

小结253

词汇253

复习题254

注释254

概念准备255

参考文献255

市场研究256

第五篇 规划与分析：公共部门的角色257

第13章 公共部门的角色258

作为法规制定者的政府259

基础设施规划与融资中公共／私营部门的作用268

小结276

注释277

复习题277

词汇277

第14章 开发过程中公共／私营部门角色的配合278

公共／私营部门开发的目标279

形成公共／私营合作关系的程序285

实践中的问题与政策294

小结298

词汇299

复习题299

注释300

第15章 可支付住宅302

可支付住宅的定义302

可支付住宅角色的变化305

低收入租赁住宅312

可支付产权住宅325

小结335

词汇335

注释336

复习题336

参考文献338

公共部门的作用338

可支付住宅340

第六篇 规划与分析：市场视角347

第16章 阶段三：可行性研究348

可行性的定义349

可行性研究概述349

市场研究概述352

初步设计352

建造成本和全部成本的初步估算358

贷款人与投资者363

建筑许可和其他政府管理364

价值报告和正式可行性评估365

Europa中心可行性研究368

企业的概念369

风险资本的概念369

第二层次可行性370

阶段三的风险控制技术371

词汇372

小结372

复习题373

注释373

第17章 市场分析：收集、验证和理解市场信息375

市场分析的内容与作用375

信息收集与验证377

确定相关市场385

研究过程与结论的表述387

小结388

注释389

词汇389

复习题389

第18章 市场研究中信息的来源391

预测模型与方法391

需求信息的主要来源394

供给信息的主要来源397

商业房地产投资方面的都市统计区排序信息提供商400

小结405

复习题406

词汇406

注释407

参考文献407

可行性研究407

房地产市场研完409

第七篇 开发项目实施413

第19章 阶段四与阶段五：合同谈判和正式签约414

阶段四：合同谈判415

环境问题424

与设计和承包商相关的决策433

与主要租客相关的决策443

关于权益的决策445

政府作为合作伙伴447

阶段五：签约——签署合同并开始施工447

小结449

词汇450

复习题450

注释450

第20章 阶段六和阶段七：建设、竣工和正式入住452

阶段六：工程建设453

阶段七：竣工和正式入住465

阶段六和阶段七中的风险控制技术467

小结470

词汇470

复习题470

注释470

合同谈判和正式承诺471

建设、完成和正式开放471

参考文献471

第八篇 物业运行475

第21章 阶段八：物业、资产和组合投资管理476

企业的概念和房地产资产的持续管理477

房地产管理的三个层次479

从开发角度看房地产管理的基础理论482

从房地产开发到物业管理的转变484

执行战略计划时管理的作用488

政府部门对房地产项目管理的影响492

智能建筑493

物业、资产和组合投资管理者的培训494

公司房地产经理497

小结499

词汇499

复习题500

注释500

第22章 来自市场营销和销售的挑战501

市场营销与销售的协调503

营销计划和预算505

针对目标客户的广告507

公共关系510

现场推广513

产品推广514

与房地产代理机构的关系516

培训销售人员517

销售的实施518

促成销售519

后期工作520

小结521

迎接市场营销的挑战521

词汇522

复习题522

第23章 关于未来的讨论523

从历史的角度来看待房地产开发的未来523

如何更好地把握未来524

一些影响未来发展的关键问题525

应对措施527

关于Europa中心和Museum大厦的最后讨论529

复习题538

小结538

注释539

参考文献539

资产管理539

销售和营销542

未来543

附录与索引545

附录A 房地产游戏：第一层次和第二层次546

复利548

附录B 复利和折现过程548

折现549

抵押常数550

附录C 社会经济指标的未来变化552

经济结构的变化552

对商业房地产投资者的影响556

注释569

附录D 词汇572

译后记589