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第一章 导论1

一、问题的提出1

二、当前国内研究动态与评价3

（一）当前国内研究动态3

（二）对国内研究的简短评价6

三、本书的研究思路9

第二章 宅基地使用权的理论界定10

第一节 土地的属性和价值向度解读10

一、土地的自然属性、经济属性和社会属性透视10

二、土地之于人类和自然界的价值向度14

第二节 农村宅基地概念的一般诠释14

一、土地利用的分类14

二、农村宅基地的范围界定16

第三节 我国现行宅基地使用权的特征和法律定位17

一、宅基地使用权的特征17

（一）宅基地使用权主体的特定性和权利的身份色彩17

（二）宅基地使用权的无偿性18

（三）宅基地使用权的无期限性18

（四）宅基地使用权客体的限定性19

二、宅基地使用权的法律定位19

（一）宅基地使用权属于用益物权19

（二）宅基地使用权是具有公权色彩的私权：基于私权对私法特别依赖的视角21

第四节 宅基地使用权与人役权的比较考察24

一、人役权探源24

二、宅基地使用权与人役权的辨析26

第五节 宅基地使用权与地七权的比较考察28

一、地上权的缘起及其历史沿革28

（一）地上权的历史溯源：罗马法28

（二）地上权的发展：大陆法系各国民法典透视29

二、宅基地使用权与地上权的比较分析31

三、地上权在构筑宅基地使用权制度中的作用——国内学者的观点述评33

四、地上权和人役权对宅基地使用权制度架构的借鉴：代结语36

第六节 宅基地使用权与集体建设用地使用权的比较考察36

一、集体建设用地使用权的立法现状36

二、宅基地使用权与集体建设用地使用权的异同比较39

第七节 宅基地使用权与房屋所有权的逻辑关系考察40

一、国外房地产权结构的比较法考察40

二、中国房地关系的立法模式解构42

第三章 新中国成立后宅基地使用权制度嬗变的历史考察44

第一节 新中国成立后宅基地使用权制度的源起与嬗变44

一、土地改革阶段：土地归农民所有45

二、农村合作化阶段：农地集体所有，宅基地农民所有47

三、人民公社阶段：宅基地使用权制度的诞生49

四、改革开放阶段：宅基地使用权制度的发展53

（一）关于加强农村宅基地和建房管理的规定53

（二）关于宅基地使用权权属问题的相关规定60

（三）关于宅基地使用权主体的规定64

第二节 宅基地使用权制度变迁的特征65

一、新中国成立初期：政治因素在农村土地制度变迁中的决定性作用65

二、人民公社成立以后：农村土地制度与户籍制度的交织与互动67

三、改革开放以后：可持续发展理念在宅基地使用权制度中的逐渐渗透69

（一）宅基地使用权主体范围呈现从开放到限制的趋势69

（二）宅基地使用权面积从最初的无限制向有限制发展69

（三）确立“一户一宅”制度70

（四）建立宅基地使用权回收制度70

四、小结70

第四章 中国社会转型及其对宅基地使用权制度的挑战72

第一节 问题的提出：社会转型与农村土地制度的困境72

第二节 社会转型与农村社会保障制度的演进75

一、土地社会保障功能的弱化：当代中国的发展趋势75

二、当前农村社会保障体系的拓展与完善79

三、社会转型视野下宅基地资产功能与社会保障功能的冲突84

（一）宅基地使用权财产属性的正当性考量84

（二）现行法律制度对宅基地资产属性的抑制与抹杀86

（三）转型期：宅基地从社会保障属性向资产属性的演进87

第三节 社会转型与农村剩余劳动力的转移89

一、城市化进程与农村剩余劳动力转移的互动89

二、户籍制度改革：农村剩余劳动力转移的现实基础93

三、农村剩余劳动力转移语境下宅基地交易限制的正当性质疑95

第四节 社会转型与可持续发展理念的诞生96

一、可持续发展：走出人类生态危机的应然选择96

二、现代社会：土地资源属性的回归98

（一）土地资源属性对生态价值补偿的需求99

（二）土地资源属性对用地许可等公法调整手段的诉求101

三、当前宅基地资源浪费的现象透视102

（一）宅基地面积无序扩张102

（二）村落空心化105

四、宅基地资源浪费的成因剖析106

第五节 社会转型与宅基地使用权制度变革的历史契合：代结语108

第五章 宅基地使用权初始取得制度构造110

第一节 宅基地使用权初始取得的主体解析111

一、宅基地使用权形式主体：户的概念及其类型解读111

（一）宅基地使用权语境下户的类型探讨111

（二）形式主体“户”和实质主体成员的关联考察113

二、宅基地使用权的初始取得主体：法律解读和地方性政策法规的梳理116

（一）回乡落户人员116

（二）外来人口落户人员117

（三）因实施村镇规划、垦区移民、灾毁等原因需要迁移和重建的人员117

（四）与本社社员有合法婚姻关系而落户的其他村经济合作社社员118

（五）在合作化时期入社和社员家庭出生的人员118

三、宅基地使用权初始取得主体资格的逻辑起点：成员权118

（一）成员权与农村土地权利互动关系考辨118

（二）村籍制度：历史与现实的考察120

（三）成员权的概念解析122

（四）成员权的界定123

四、宅基地使用权：准共同共有抑或准按份共有128

第二节 宅基地使用权的有偿取得132

一、宅基地使用权初始配置方式的学术之争：无偿配置抑或有偿配置132

二、对宅基地使用权无偿配置方式的反思133

（一）宅基地使用权无偿配置对效率原则的歧向与背离133

（二）宅基地无偿配置对公平原则的歧向与背离134

三、宅基地使用权有偿取得的地方实践136

（一）20世纪末宅基地有偿取得的地方实践探索——以山东省为例136

（二）新农村建设中宅基地有偿选位的尝试：以浙江省为例139

四、宅基地有偿配置：缓解土地资源供需矛盾的有效途径142

五、宅基地初始配置的价格：以绝大多数农民的经济承载能力为限146

第三节 宅基地使用权初始取得的途径148

一、行政许可概说148

二、土地使用权行政许可的法理诠释149

三、行政许可：我国宅基地使用权设立的程序安排151

四、宅基地使用权初始取得公法管制的路径选择153

（一）公法管制路径之一：土地利用规划和村镇规划153

（二）公法管制路径之二：土地用途管制156

五、公权与私权的衡平：代结语158

第四节 宅基地使用权取得的登记159

一、不动产登记的价值功能考辨159

二、新中国成立后我国农村宅基地产权登记制度的变迁161

三、不动产权属登记的基本模式及我国的立法选择162

（一）西方各国不动产登记的模式：比较法上的考察162

（二）我国不动产登记的一般模式选择164

四、登记生效主义：我国宅基地使用权登记模式的应然选择165

五、结语171

第六章 宅基地使用权流转制度构想172

第一节 宅基地使用权隐性流转的现状及其根源172

一、宅基地隐性流转的现状描述172

二、宅基地隐性流转的根源探究174

（一）农村宅基地闲置与土地资源稀缺的矛盾174

（二）土地资产价值与宅基地限制流转的矛盾175

第二节 宅基地使用权流转的必要性和理论基础176

一、宅基地使用权流转的理论纷争176

二、宅基地使用权流转的必要性178

（一）适应经济发展对资源配置市场化的客观要求178

（二）有助于盘活集体存量宅基地，缓解土地的供需矛盾179

（三）有助于促进农村剩余劳动力的转移，进而推动城镇化进程180

（四）是彰显农村宅基地资产价值、维护农民土地权益的根本需求180

（五）有利于遏制房价的飙升，起到平抑房价的作用182

三、私法自治：宅基地使用权流转制度创新的理论原点182

（一）“理性人”假设与私法自治理论的耦合：宅基地流转制度创新的启示183

（二）农民理性：转型期宅基地使用权流转制度创新的逻辑起点185

四、宅基地使用权流转：利益衡量和价值选择的结果188

第三节 宅基地使用权流转的几种特殊形式191

一、宅基地使用权的转让191

（一）概说191

（二）宅基地使用权转让的法律限制192

二、宅基地使用权的抵押195

（一）宅基地使用权纳入抵押权客体的法理分析195

（二）宅基地使用权抵押的地方实践探索199

（三）宅基地抵押权的效力202

（四）宅基地的估价制度的建立：宅基地流转的客观诉求203

三、宅基地使用权的继承204

第七章 宅基地使用权消灭制度设计209

第一节 宅基地使用权消灭的理论基础210

第二节 宅基地使用权消灭的原因探究213

一、土地灭失213

二、宅基地使用权的征收215

三、宅基地使用权的抛弃218

四、宅基地使用权的回收218

（一）宅基地使用权回收的地方实践——以嘉兴为例218

（二）宅基地使用权回收地方实践对立法的借鉴220

五、宅基地使用权的撤销223

（一）现行立法关于撤销土地使用权的相关规定223

（二）撤销土地使用权行为的法律性质226

（三）撤销宅基地使用权的程序安排228

第三节 宅基地使用权消灭的法律后果探析229

一、宅基地使用权人的注销登记229

二、土地所有人的购买权229

三、费用偿还请求权230

四、宅基地抵押权消灭230

第八章 结论与展望231

一、公法语境下的宅基地使用权232

二、私法语境下的宅基地使用权233

三、宅基地使用权立法的路径依赖236

参考文献239

后记249