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前言1

上编 房地产市场的政府管制3

1．房地产管制相关文献和概念的界定3

1.1 房地产关系的法律调整和特性3

1.1.1 我国有关房地产立法的发展状况4

1.1.2 房地产市场的特性6

1.1.3 我国房地产的发展历程及其现状7

1.2 政府管制和问题的提出10

1.2.1 什么是政府管制10

1.2.2 政府管制相关理论12

1.2.3 良好政府管制的原则13

1.2.4 问题的提出：房地产市场的政府管制15

2．我国对房地产市场准入的管制：以资质为例17

2.1 房地产企业市场准入的管理机构设置17

2.1.1 国土资源局18

2.1.2 规划局18

2.1.3 建设委员会19

2.1.4 房产管理局19

2.1.5 发展改革委员会20

2.2 我国政府对房地产开发企业的资质管制现状21

2.2.1 门槛太低22

2.2.2 权责混乱，资质管理缺乏统一22

2.2.3 不符合《行政许可法》相关规定23

2.2.4 走过场，不能充分体现公众和消费者意愿和利益23

2.3 房地产准入市场失灵与政府的介入24

2.3.1 走向开放的市场准入24

2.3.2 对不诚信的准入管制：以房产中介为例26

2.3.3 对资质不良的准入管制：以烂尾楼为例27

3．我国对房地产市场要素的管制：以土地为例30

3.1 土地要素市场的管制现状30

3.2 政府现行土地管制工具的主要类型31

3.2.1 土地用途管制与分区规划管制32

3.2.2 土地市场与交易行为管制32

3.2.3 国有土地使用权划拨与出让并行33

3.2.4 土地规划与城市规划管制33

3.3 政府土地管制存在的问题34

3.3.1 土地供应总量与用途存在的问题34

3.3.2 “土地批租制”适合中国内地的国情吗？35

3.3.3 土地价格管制存在的问题36

3.4 对政府管制土地的对策和建议38

3.4.1 完善土地产权制度，实现价格并轨38

3.4.2 健全土地用途管制39

3.4.3 完善土地交易管制39

3.4.4 优化政府管制土地的手段40

3.4.5 平衡市场与政府管制之间的关系40

4．我国对房地产市场价格的管制：以限价房为例42

4.1 限价房的由来及其主要内容42

4.2 限价房的性质44

4.3 对限价房的微观分析46

4.3.1 这会导致过度需求、出现销售者偏好47

4.3.2 政府偏好将代替销售者偏好47

4.3.3 造成歧视48

4.3.4 致使市场扭曲48

4.3.5 建筑质量下降48

4.3.6 可能会出现黑市48

4.3.7 限价房还会导致腐败49

4.3.8 限价房还会导致资源浪费49

4.4 从砖头补贴走向人头补贴50

5．房地产市场的管制过程52

5.1 管制过程概述52

5.1.1 立法52

5.1.2 实施53

5.1.3 管制解除53

5.2 房地产管制立法过程中存在的问题54

5.2.1 立法滞后，政策先行54

5.2.2 立法博弈过程中消费者话语权相对弱势54

5.2.3 以行政规章为主体立法55

5.2.4 从管理角度立法，行政权力与民事权利不分55

5.2.5 多层次、多部门立法56

5.3 房地产管制实施过程中出现的问题57

5.3.1 无法可依57

5.3.2 有法不依58

5.3.3 违法不究59

5.3.4 执法不严60

5.4 对房地产市场的管制也需要退出机制61

5.4.1 政府管制也会失灵61

5.4.2 政府管制与放松管制的成本收益分析61

5.4.3 房地产市场政府管制的“退出机制”62

5.5 案例分析：“壮士断腕”的经济理性63

6．房地产的政府管制：放松还是加强？66

6.1 政府管制与房地产市场效率66

6.2 放松的理由：政府对房地产管制的“二律背反”70

6.2.1 就市场准入而言70

6.2.2 就土地、资本等房地产市场要素而言71

6.2.3 就房价而言73

6.3 加强的理由：房地产市场中的信息不对称74

6.4 政府对房地产市场的管制要有所为，更要有所不为76

6.5 案例分析：“房屋成本”是商业秘密吗？79

7．构建和谐的房地产市场需重构中央和地方的关系81

7.1 房地产市场中地方与中央的目标冲突81

7.2 房地产市场中地方与中央的博弈85

7.3 对模型的分析86

7.4 中央与地方关系的重构90

7.4.1 明确职责，促进中央与地方关系的法制化90

7.4.2 构建中央和地方政府的合作与激励机制91

7.4.3 应缩小省区，减少地方层级92

7.4.4 保持政策的连续性与稳定性92

7.5 房地产市场中，什么才是良好的政府管制？93

下编 房地产民生问题研究99

8．房地产民生问题一：“中低收入阶层”住房问题研究99

8.1 为什么住房是一个“政治问题”？99

8.2 “中低收入阶层”住房政策批判101

8.2.1 住房公积金成了“沉淀资金”101

8.2.2 “经济适用房”的画饼难充饥103

8.2.3 “以房养老”模式不符合国情104

8.3 房地产价格与小产权房的改革路径106

8.3.1 房价是压垮中低收入阶层的最后一根稻草106

8.3.2 平抑房价和小产权房的改革路径108

8.3.4 “一户一房”应成为政策导向110

9．房地产民生问题二：土地财政与房地产拆迁问题研究112

9.1 土地市场中存在的问题及现象探析112

9.1.1 “只倒土地不盖房”和法律过剩的危机112

9.1.2 土地产权不明，贪污腐败不止114

9.1.3 解决“土地财政”核心在于权利调整116

9.2 城市规划和房屋拆迁中的产权困惑119

9.2.1 为什么乱占耕地的现象如此严重？119

9.2.3 土地资源配置：市场失灵下的“外部不经济”121

9.3 土地产权问题的解决之道124

9.3.1 重提永佃权124

9.3.2 制度公正和博弈均衡：“赔偿”的博弈解析127

9.3.3 城市拆迁应以人为本：以“城中村”改造为例130

10．房地产民生问题三：房价调控政策研究133

10.1 房价的争议两极：开发商与消费者133

10.1.1 “房产就该暴利”，底气从何而来？133

10.1.2 想买房也有错吗？135

10.3.3 面对房奴，一句“活该”多寒心136

10.2 房价调控政策质疑138

10.2.1 “提高首付比例”救得了房价吗？138

10.2.2 “营业税”硬起来，房价就能软下去？140

10.2.3 房市调控，“税费杠杆”岂是万能？141

10.2.4 “物业税降房价”是个乌托邦143

10.2.5 “给别墅正名”：换个马甲房价就能降下来？145

10.2.6 “增加供给”救不了高房价147

10.3 房地产价格调控的关键词148

10.3.1 房地产价格怎样才算“合理”148

10.3.2 是稳定房价，而不是让房价暴跌150

10.3.3 控制房价才能鼓励住宅消费152

10.3.4 房地产调控的三个关键词153

10.3.5 “房贷优惠”虽好，但也要正确执行155

11．房地产民生问题四：房地产金融的政府介入158

11.1 房地产业的虚拟化及房地产泡沫的虚拟经济决定假说158

11.1.1 “房经背离”与传统一元分析框架的缺陷158

11.1.2 房地产业的二重性160

11.1.3 房地产业泡沫的虚拟经济决定假说166

11.2 美国金融危机反思：金融创新和金融管制的重构169

11.2.1 危机探源：信用评级制度的缺陷169

11.2.2 深层次的原因：美国历史上的金融创新与管制放松的互动170

11.2.3 巴塞尔新资本协议与管制重构172

11.2.4 危机对我国房地产市场发展和证券、股票市场的启示175

11.3 我国房地产金融市场存在的问题177

11.3.1 7.5亿房贷黑洞是怎么造成的？177

11.3.2 “信贷推涨楼价”表明金融支持过度179

11.3.3 “货币”左右房价发人深省181

11.4 防范风险，建立房地产金融预警系统183

11.4.1 香港房地产周期对大陆的启示183

11.4.2 “房地产预警系统”本质是金融预警185

11.4.3 对“国际热钱”应有防范机制187

11.4.4 重构房地产业的资金链188

附录192

参考文献208