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第一章 新型城镇化与建设用地再开发：问题与反思1

一 新型城镇化的背景1

（一）新型城镇化的新内涵1

（二）存量建设用地政策改革创新：推进新型城镇化的新工具4

二 存量建设用地的利用低效问题6

（一）“存量建设用地”与“利用低效”：界定与辨析6

（二）存量建设用地利用低效的现状8

三 存量用地低效利用的原因9

（一）土地利用者和管理者的现实选择9

（二）现行土地政策和管理模式的必然结果10

（三）制度环境的局限12

（四）传统用地习惯与观念的内在驱动13

四 存量用地低效利用的影响14

（一）土地资源可持续利用的瓶颈14

（二）土地收益分配合理化的短板15

（三）经济、社会、生态协调发展的重压16

五 存量用地低效利用的现实应对17

（一）盘活存量：国家用地战略重点的转移17

（二）盘活低效存量建设用地的地方性试验19

（三）小结：政府的力量、市场的力量和社会的力量24

六 新型城镇化战略对存量建设用地再开发政策的要求25

（一）存量建设用地再开发政策的主要目标26

（二）存量建设用地再开发的政策取向28

七 研究目标与全书的安排31

（一）全书的研究目标31

（二）全书的章节安排32

第二章 建设用地再开发的政策选择：理论辨析34

一 存量用地再开发中的公共物品问题34

（一）存量用地再开发的公共物品属性34

（二）公共物品供给与利用的困境：四个理论模型35

（三）反思公共物品问题：存量用地再开发的可能出路39

二 治理结构、制度环境、社会基础与存量用地再开发41

三 存量用地再开发的治理结构选择43

（一）存量用地再开发治理结构的简单例子43

（二）市场制、层级制和自组织的特征45

（三）治理结构引致的存量用地再开发的利益分配48

（四）存量用地再开发治理结构选择背后的逻辑51

四 存量用地再开发的制度环境53

（一）制度环境的多重影响53

（二）制度环境引致的存量用地再开发的利益分配56

五 存量用地再开发的社会基础58

（一）社会基础引致的个体行为58

（二）社会基础影响治理结构的选择60

（三）社会基础支撑着制度环境61

六 总结：全书的理论选择和分析框架63

第三章 建设用地再开发的法规基础65

一 建设用地再开发的相关法规梳理65

（一）相关法规概述65

（二）集体建设用地再开发的相关法规梳理66

（三）城镇建设用地再开发的相关法规梳理71

二 存量建设用地再开发的法规障碍分析80

（一）从增量到存量：产权的转移或调整成为关键80

（二）农村存量集体建设用地再开发的法规障碍分析81

（三）城镇存量建设用地再开发的法规障碍分析83

三 存量建设用地再开发管理立法的地方探索90

（一）存量建设用地再开发的地方立法管理简述90

（二）集体建设用地再开发管理立法的地方探索分析92

（三）城镇建设用地再开发管理立法的地方探索分析96

四 完善存量建设用地再开发法规体系的建议101

（一）健全集体建设用地的用益物权101

（二）调整城镇土地出让制度101

（三）改进控制性详细规划制度102

（四）完善政府征收补偿标准的确定规则102

（五）构建建设用地再开发的法律仲裁制度103

第四章 政府主导下的城市存量建设用地再开发研究104

一 问题的提出104

（一）政府主导城镇存量用地再开发的背景104

（二）已有研究的观点和结论107

（三）本章的内容架构108

二 政府主导城市土地再开发的模式内涵109

（一）城镇存量用地再开发的一般流程109

（二）政府主导模式的核心特征110

三 政府主导模式的选择逻辑：理论和案例111

（一）政府主导模式选择的理论分析111

（二）收购储备：南昌市万寿宫街区再开发项目112

（三）拆迁整合：成都市邛崃西街再开发项目114

（四）土地整备：深圳沙湖社区再开发项目115

（五）模式选择：零散程度、产权复杂程度和规划用途的影响119

四 政府主导模式的收益分配：将补偿拉回制度的笼子120

（一）政府主导模式：充分实现利益共享120

（二）补偿标准过高：有损公共利益和可持续性121

（三）借鉴香港地区的经验：将补偿拉回制度的笼子122

五 政府主导模式的潜在隐患：政府债务和土地闲置124

（一）再开发规模过大：引发政府债务和土地闲置124

（二）政府的局部退让：让市场发挥基础性作用126

六 政府主导下城镇存量用地再开发的政策建议131

（一）研究的主要结论131

（二）再开发相关政策改革的建议132

第五章 政府主导下存量集体建设用地再开发135

一 集体建设用地再开发：破解用地难题的必然选择135

二 政府主导下集体建设用地再开发：内涵和背景139

（一）集体建设用地再开发的潜力139

（二）政府主导模式的合理性和必要性140

（三）制度环境对集体建设用地再开发的影响142

三 案例解析：解读政府主导模式“黑箱”143

（一）嘉兴：增减挂钩143

（二）成都：集体建设用地流转148

（三）深圳：土地整备152

四 政府主导模式解析：基于案例的比较156

（一）三个案例的简单比较157

（二）政府主导模式选择的影响因素160

五 政府主导模式的选择逻辑163

六 政府主导下农村存量建设用地再开发的政策建议164

（一）研究的主要结论165

（二）政策建议166

第六章 市场参与的城镇存量用地再开发168

一 引言168

二 市场参与城镇存量用地再开发的背景和内涵171

（一）市场参与的模式特征171

（二）城镇存量用地再开发、市场参与和制度环境172

（三）市场参与城镇存量用地再开发的理论初探173

三 浙江平湖：兼并重组、退低进高175

（一）企业兼并重组的始末176

（二）企业兼并重组、退低进高的基本特征177

（三）企业兼并重组、退低进高的制度条件177

（四）企业兼并重组的绩效：退低进高与多方共赢178

（五）小结179

四 湖北襄阳：依托社会资本的棚户区改造179

（一）中原路片区旧城改建（君点·家乐福）项目180

（二）依托社会资本改造棚户区的基本特征181

（三）依托社会资本改造棚户区的制度条件181

（四）社会资本介入的“代价”与预期收益182

（五）小结183

五 四川成都：华通电子的主动改造183

（一）企业主动实施再开发项目的步骤184

（二）华通电子电器实业公司木工机床厂的实践184

（三）企业主动改造的基本特征186

（四）企业主动改造的制度条件186

（五）企业主动改造的实际效果187

（六）小结187

六 解析市场参与模式：基于三个案例的比较188

（一）市场参与模式对土地利用效率的提升及其片面性188

（二）市场参与模式的利益分配190

（三）市场参与模式的成本192

（四）市场参与模式中的政府行为193

（五）小结：市场参与模式选择的逻辑195

七 市场参与城镇存量用地再开发的政策建议197

（一）研究结论197

（二）政策建议198

第七章 市场参与的集体存量建设用地再开发201

一 引言201

二 市场参与农村存量集体建设用地再开发的内涵203

（一）市场参与再开发的模式分类203

（二）市场参与再开发面临的问题205

三 市场参与农村存量集体建设用地再开发的具体案例206

（一）有效的市场与有为的政府：成都市锦江区的经验206

（二）政府作用缺失的隐忧：成都市郫县白鸽村的案例214

四 有为政府需为有效市场立规：案例思考218

（一）再开发离不开完善的规章制度218

（二）再开发离不开土地交易和流转利用等多种平台218

（三）再开发离不开相关的制度配套219

五 市场参与的农村存量集体建设用地再开发的政策建议219

（一）理论结论219

（二）政策建议221

第八章 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发224

一 自组织实施的背景：现实困境下的选择机制224

（一）再开发中面临的改造悖论：城中村与棚户区的改造225

（二）钉子户的本质：反公地悲剧226

（三）以何种方式提供公共物品：政策工具的创新227

（四）本章关注的问题和结构安排228

二 自组织实施城镇存量用地再开发的模式内涵228

（一）对城镇存量用地再开发自组织模式的简单概述228

（二）城镇自组织模式和制度环境之间的关系230

三 深圳的“整村统筹”：政府与社区居民共赢的机制231

（一）南布社区的城中村改造：基于社区居民的自主决策231

（二）利益共享：皆大欢喜的收益分配机制235

（三）案例小结237

四 成都棚户区自治改造模式：自治组织局部参与决策237

（一）曹家巷棚户区改造的背景238

（二）居民参与的自治组织形式：“自治改造委员会”239

（三）曹家巷拆迁的执行过程：从“困难重重”到“水到渠成”240

（四）案例小结：公众参与和政府职能转变243

五 自组织实施城镇存量建设用地再开发：案例比较的视角244

（一）城镇自组织模式出现并得以顺利实施的原因245

（二）城镇自组织模式的总体绩效及可能的缺陷247

（三）小结：自组织实施城镇存量用地再开发模式的选择逻辑249

六 利益相关方自组织实施城镇存量用地再开发的结论及其政策建议250

（一）研究的主要结论250

（二）主要的政策启示252

第九章 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发254

一 自组织实施的背景：来自农民的诉求254

（一）现阶段我国实施存量集体建设用地再开发的现状及其问题255

（二）三种典型模式的理论初判：公共物品的视角256

（三）本章关注的问题和结构安排257

二 利益相关方自组织实施的存量集体建设用地再开发的模式内涵258

（一）什么是集体建设用地再开发自组织模式258

（二）集体自组织模式与制度环境之间的关系259

（三）不同地方出现的自组织实践简述260

三 赣州农村理事会推动宅基地退出260

（一）上犹县上湾村的“内部协商，自我平衡”262

（二）瑞金市桔源村樟树下的“六统一分”263

（三）案例小结264

四 成都集体自主整理并流转集体建设用地265

（一）柿子树村自主整理建设用地：寻找合适的合作开发方265

（二）进一步协商和讨论：发挥村民自主决策机制267

（三）满意的流转利益分配：双方共赢的结果268

（四）案例小结270

五 成都集体自主流转闲置的集体经营性建设用地271

（一）大龙村流转闲置集体经营性建设用地的背景272

（二）大龙村自主流转集体经营性建设用地：创新收益分配方式272

（三）案例小结274

六 自组织实施集体存量建设用地再开发：基于案例比较的视角275

（一）集体自组织模式取得的总体绩效评价275

（二）集体自组织模式实施存量集体建设用地再开发的影响因素277

（三）小结：集体自组织实施存量集体建设用地再开发模式选择的逻辑279

七 利益相关方自组织实施存量集体建设用地再开发的政策建议280

（一）研究的主要结论281

（二）主要的政策启示282

第十章 理论的反思：存量用地再开发模式的选择284

一 问题的提出284

二 存量用地再开发的治理模式286

（一）城乡间建设用地再开发的一般过程287

（二）政府主导模式289

（三）市场参与模式290

（四）自组织模式291

三 模式选择的分析框架293

（一）交易及其属性的影响293

（二）行为人及其属性的影响297

（三）正式制度及其特征298

（四）将“四要素”联系在一起298

四 模式选择的判断：一个简单的实证300

（一）不同环节交易属性的比较300

（二）治理结构选择理论分析和现实对比303

五 案例比较分析的启示306

（一）为什么自组织模式能够出现307

（二）对传统的政府主导模式的启示308

六 结论309

第十一章 存量用地再开发的国际地区经验与启示311

一 日本、中国台湾土地重划311

（一）主要做法311

（二）异同点比较314

（三）取得成效314

（四）存在问题314

二 新加坡、中国香港、韩国市区重建315

（一）主要做法315

（二）异同点比较318

（三）取得成效320

（四）存在问题320

三 英国、美国、法国、意大利、荷兰国家城市更新320

（一）主要做法321

（二）异同点比较325

（三）取得成效325

（四）存在问题326

四 美国、加拿大、德国、英国棕地开发326

（一）主要做法326

（二）异同点比较329

（三）取得成效329

（四）存在问题330

五 基本经验与启示330

（一）满足多元需求是存量用地再开发的动力330

（二）严格的法律制度是存量用地再开发的基础330

（三）明晰的权属关系是存量用地再开发的必要条件331

（四）科学的规划控制与引导是存量用地再开发的前提331

（五）政府或专门机构在存量用地再开发中发挥重要作用331

（六）多样化的资金筹集及改造模式是存量用地再开发的保证332

六 对我国存量用地再开发的建议332

（一）因地制宜、适时适需逐步开展存量用地再开发332

（二）树立城市理性增长、节约集约用地、可持续发展的理念332

（三）完善相关法律法规，为存量用地再开发提供政策保障333

（四）明晰土地产权，注重保护各方权益333

（五）强化规划的控制和引导作用333

（六）转换政府角色，积极发挥政府统筹引导作用334

（七）拓宽改造的融资渠道，建立多元化运作模式334

第十二章 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的权衡与管理335

一 存量建设用地再开发难题：如何找到背后的“社会规律”335

二 难题的核心：财富增长与分配336

三 存量建设用地再开发的管理方式337

四 管理方式的权衡：过程效率的视角339

五 存量建设用地再开发管理方式选择的逻辑341

（一）城镇存量建设用地再开发341

（二）农村存量建设用地再开发344

（三）土地再开发中的政府、市场与社会347

六 新型城镇化战略下存量建设用地再开发的政策建议350

（一）让市场发挥基础性作用，理清政府与市场的关系350

（二）关于城镇存量建设用地再开发的政策改进351

（三）关于农村存量建设用地再开发的政策改进352

（四）完善存量建设用地再开发的制度环境353