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第1章 商业地产概述2

1.1 商业地产的涵义2

开篇实例：中国的商业地产——“雾里看花、水中望月”！（01）2

1.1.1 商业地产的概念3

1.1.2 商业地产的范畴4

新闻观察：华侨城商圈：活脱脱是个“购物公园”7

1.2 商业地产的本质10

1.2.1 商业地产的“行业本质”10

1.2.2 商业地产的“产业要素”11

1.3 商业地产的社会价值12

1.3.1 商业地产与“城市生活”12

1.3.2 商业地产与“都市机能”13

1.3.3 商业地产与“产业关系”15

1.4 商业地产与住宅地产18

1.4.1 产业性质的差异性18

1.4.2 产业价值的关联性20

1.5 运营程序与理论范畴22

1.5.1 商业地产的运营程序22

1.5.2 商业地产的理论范畴22

第2章 市场需求与竞争26

2.1 代群26

2.1.1 代群的基本含义26

2.1.2 两种代群的界定26

2.1.3 代群关系与市场地位29

新闻观察：70后、80后、90后三代人与服装业的互动式成长32

2.2 市场细分39

2.2.1 市场细分的含义39

2.2.2 市场细分的标准39

2.2.3 市场细分的运用47

2.2.4 市场细分的原则48

2.3 目标市场选择50

2.3.1 目标市场的基本含义50

2.3.2 目标市场的选择策略50

2.3.3 目标市场的竞争考量52

2.4 “三级市场”结构54

2.4.1 一级市场（投资市场）54

2.4.2 二级市场（招商市场）55

2.4.3 三级市场（零售市场）55

2.5 项目的竞争态势57

2.5.1 市场需求58

2.5.2 项目条件58

2.5.3 现有的竞争者59

2.5.4 潜在进入者60

2.5.5 品牌资源与“多功能”60

案例：由“燕莎商号”想到的……！（01）62

2.6 更多竞争考量法65

2.6.1 波特模型65

2.6.2 SWOT分析法67

案例：河南某项目与“SWOT”诊断（02）69

第3章 城市经济能量分析72

3.1 GDP与城市级别划分72

3.1.1 城市级别的统计分析72

3.1.2 城市级别的划分方法75

3.1.3 城市能量与市场准入76

3.1.4 城市GDP的“补充指标”79

3.2 城市综合指标分析81

3.2.1 城市消费指标分析81

3.2.2 城市存量指标分析83

3.2.3 城市增量指标分析84

3.3 “现状饱和指数”分析86

3.3.1 零售饱和指数IRS86

3.3.2 “多业态”饱和指数88

3.4 “千人拥有商场面积”90

3.4.1 “千人拥有商场面积”的含义90

3.4.2 “千人拥有商场面积”的表达式91

3.4.3 “千人拥有商场面积”的指标解析92

3.4.4 “千人拥有商场面积”的评估依据93

3.4.5 “千人拥有商场面积”与城市规划95

实例：“人均拥有商业面积”之评价（02）96

3.5 “逐级消费”的市场理论99

3.5.1 “逐级消费理论”的基本内容99

3.5.2 “逐级消费理论”的市场背景100

3.5.3 “逐级消费理论”的指导价值100

第4章 商圈原理104

4.1 商圈的基本范畴104

4.1.1 商圈的含义104

4.1.2 商圈的类别104

4.1.3 “理论商圈”与“实际商圈”105

案例：深圳“嘉汇新城”与“实际商圈”（03）109

4.2 城市商圈与口岸111

4.2.1 城市商圈的基本含义111

4.2.2 城市商圈的划分与阐述111

4.2.3 城市商圈的存在方式112

4.2.4 城市规模与商圈特征112

4.2.5 城市商圈与适合业态113

4.2.6 城市商圈与业态定位113

4.2.7 城市商圈与商业口岸114

4.3 项目商圈117

4.3.1 项目商圈的含义117

4.3.2 项目商圈的划分117

4.3.3 项目商圈的结构118

4.3.4 典型商圈的阐述119

经济学概念：「1小时生活圈」123

4.3.5 项目的商圈管理124

实例：“商圈构成”分析（03）127

商家背景：Sears Roebuck（美国西尔斯·罗巴克）129

4.4 项目业态与商圈131

4.4.1 业态、商圈与人口131

行业借鉴：“商圈假想”—实例（04）134

4.4.2 业态、商圈与距离135

附录：城市商业网点条例139

4.5 消费商圈143

4.5.1 消费商圈的含义143

4.5.2 消费商圈的形式144

4.6 商圈的引力模型146

4.6.1 莱利法则146

4.6.2 伽萨法则146

案例：“商圈分界点”分析（04）148

4.6.3 哈夫模型149

案例：“引力概率”分析（05）151

4.6.4 “引力法则”评价153

经济学概念：「大都市带」154

第5章 项目选址158

5.1 选址的基本准则158

5.1.1 把握城市的发展趋势158

5.1.2 适当逃避远大的理想159

5.1.3 重视区域的市场特性159

5.1.4 规避项目的存在障碍160

5.1.5 依赖良好的交通环境160

5.1.6 有效避免同质化竞争161

5.1.7 商业中心都是双刃剑162

5.1.8 谨慎开创全新的口岸162

5.1.9 位置要适合业态需要163

实例：商圈“干字型”结构——“上位”与活力？！ （05）164

经济学概念：CBD166

经济学概念：RBD168

商家背景：West Edmonton Mall（加拿大西埃德蒙顿购物中心）170

5.2 选址与城市商圈174

5.2.1 “项目动力学说”的含义174

5.2.2 “项目动力学说”的内容174

5.3 项目落点的选择177

5.3.1 尽量靠近“繁华区”177

5.3.2 尽量靠近“商业主干线”177

5.3.3 十字路口“金角胜银边”178

5.3.4 项目一定要临街178

5.3.5 “主门位”要能迎接“主客流”179

5.3.6 道路两旁的选点要素180

5.4 商圈／口岸变迁182

5.4.1 商圈／口岸变迁的基本范畴182

5.4.2 变迁方式与投资／选址机会183

5.4.3 商圈／口岸变迁的客观条件184

经济现象：城市空心化187

案例：从“五虎闹长沙”到“平和堂一枝独秀”（06）190

5.5 特殊商业区的选址192

5.5.1 车站口岸与商业地产192

5.5.2 海滨景区与商业地产194

后记196

实例／案例指引表211

丛书结构图212