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目 录1

导言1

第一章现代建筑物区分所有权之萌芽、形成及发展1

第一节现代建筑物区分所有权之萌芽与形成1

一、人类住宅之起源1

二、建筑物区分所有权之萌芽与初步形成2

三、建筑物区分所有权之正式形成4

第二节建筑物区分所有权之发展6

一、1918年至1947年期间：第一阶段6

（一）住宅危机的产生及其原因7

（二）作为住宅危机对策的区分所有建筑物9

二、1947年至1965年期间：第二阶段11

第二章现代各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一）15

第一节法国15

一、概说15

二、《法国民法典》第664条17

（一）基本内容17

（二）基本评价17

（一）基本内容18

三、《有关区分各阶层不动产共有之法律》18

四、《法国住宅分层所有权法》20

（一）基本内容20

（二）基本评价20

（二）小结23

第二节 日本23

一、立法沿革23

（一）基本内容26

（二）二点评价26

二、昭和37年法律26

三、昭和58年法律27

（一）修正之目的27

（二）基本内容28

（三）昭和58年法律即现行日本建筑物区分所有权法之特色29

第三节意大利30

一、概说30

二、基本内容31

二、1948年7月8日区分所有权法32

一、概述32

第四节奥地利32

三、1975年7月1日区分所有权法33

第五节德国34

一、立法前史34

二、《关于住居所有权及继续居住权的法律》36

（一）基本内容36

（二）两大特色38

（三）德国《住宅所有权法》之实效38

（一）修改之基本背景40

三、德国住宅所有权法之修改40

（二）修改之内容概述41

（三）重要修改内容分析41

第三章现代各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二）44

第一节美国44

一、立法前史与基本立法状况44

二、基本内容概述47

第二节英国49

一、立法前史与立法状况49

二、基本内容概述50

第三节我国香港51

一、立法基础51

二、香港《多层大厦（业主立案法团）条例》52

第四节瑞士53

一、立法沿革53

二、基本内容54

第五节我国台湾56

一、基本立法状况56

二、现行民法典第799条及第800条57

三、《高楼集合住宅管理维护法》（草案）59

四、《公寓大厦及社区安全管理办法》60

五、《土地登记规则》之规定60

第四章现代建筑物区分所有权概述63

第一节各国法上的建筑物区分所有权名称：比较与选择63

第二节建筑物区分所有权之概念66

一、诸学说之分析66

（一）一元论说66

（二）二元论说69

（三）新一元论说（享益部分说）71

（四）三元论说74

二、诸学说之衡量比较与选择75

（一）关于一元论说中的专有权说75

（二）关于一元论说中的共有权说76

（三）关于二元论说78

（四）关于新一元论说（享益部分说）79

（五）结论：采三元论说80

三、建筑物区分所有权之概念81

第三节建筑物区分所有权之客体81

一、建筑物区分所有权与“一物一权主义”82

二、空间可否为物，得否成为权利客体83

（一）由土地法向空间法转换：空间权之确立83

（二）空间权之构造85

（三）空间权之客体88

（四）空间所有权与一物一权主义89

第四节建筑物区分所有权之性质、特征及种类90

一、建筑物区分所有权之性质90

二、建筑物区分所有权之特征91

三、建筑物区分所有权之种类92

第五章专有所有权研究95

第一节专有所有权之意义、性质95

第二节专有所有权之客体——专有部分96

一、专有部分之要件96

（一）各国法之比较分析96

（二）比较分析结论104

二、专有部分之范围104

（二）空间说105

（一）中心说105

（三）最后粉刷表层说106

（四）壁心和最后粉刷表层说106

三、专有部分之种类108

（一）单独所有之专有部分与共有之专有部分108

（二）复合的专有部分与单一的专有部分108

第三节专有所有权之内容109

一、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利109

二、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务111

三、区分所有权之剥夺115

二、损害赔偿115

一、停止侵害、排除妨碍115

第四节 区分所有权人作为专有所有权人的法律责任115

第五节专有所有权之变动117

一、专有所有权之设定118

二、专有所有权之取得119

三、专有所有权之变更120

四、专有所有权之消灭120

第一节共有所有权之意义及特征123

第六章共有所有权研究123

第二节共有所有权客体——共用部分124

一、共用部分之范围124

（一）各国立法与学说上之共用部分范围124

（二）比较分析结论131

二、共用部分之法律性质132

（一）共有诸形态之分析132

（二）学者见解136

（三）我之见解138

（一）共用部分之从属性140

（二）共用部分之不可分割性140

三、共用部分之法律地位140

第三节共有所有权之内容141

一、区分所有权人作为共有所有权人之权利141

二、区分所有权人作为共有所有权人之义务143

第四节建筑物区分所有权人作为共有所有权人之法律责146

任146

一、基地之概念与分类148

二、区分所有建筑物与基地之关系148

第一节区分所有建筑物之基地问题148

第七章若干重要问题研究148

三、区分所有建筑物基地利用权之诸形态151

（一）基于所有权而形成之基地利用权152

（二）基于租赁权而形成之基地利用权153

（三）基于地上权而形成之基地利用权155

四、建筑物区分所有权与基地利用权之一体性问题157

（一）德国立法例157

（二）日本立法例157

（三）比较分析结论159

第二节 区分所有建筑物共用部分之专用使用权159

一、概述159

二、专用使用权之客体160

三、共用部分专用使用权之法律性质161

（一）租赁权（或使用借贷权）说161

（二）地役权说161

（三）反射利益说162

（四）比较分析结论163

四、专用使用权之设定方式163

（一）公寓让售契约163

（二）规约165

五、专用使用权之消灭166

（三）共有之法理166

第三节区分所有建筑物之停车场问题研究167

一、各国法上之停车场问题167

（一）日本167

（二）美国173

（三）法国174

（四）德国175

（五）美国夏威夷176

（六）我国台湾177

二、比较分析结论178

（七）加拿大多伦多市178

第四节 区分所有建筑物之增建问题179

一、概述179

二、法国之学说、判例与立法180

二、日本之判例与学说183

四、结论185

第五节 区分所有建筑物之重建与修复185

一、概述185

二、各国立法、学说与判例基本状况之分析185

三、比较分析结论194

第八章成员权（构成员权）研究196

第一节建筑物区分所有权人成员权之概念、特征及形成196

基础196

一、成员权之概念及特征196

二、成员权之形成基础197

第二节成员权之内容200

一、区分所有权人作为成员权人所享有的权利200

二、区分所有权人作为成员权人所承担的义务202

二、建筑物区分所有权人之成员权的消灭203

一、建筑物区分所有权人之成员权的取得203

第三节成员权之变动203

第九章区分所有建筑物之管理制度研究（一）205

第一节概述205

第二节管理之内容207

一、物的管理207

（一）建筑物207

（二）基地208

（三）附属设施208

（二）对建筑物不当使用行为之管理209

二、人的管理209

（一）对建筑物不当毁损行为之管理209

（三）对生活妨害行为之管理210

第三节管理方式211

一、自主管理方式与委托管理方式211

二、管理人方式与非管理人方式215

三、法人与非法人管理方式216

第四节管理规约216

一、管理规约之概念216

二、管理规约之法性质217

三、管理规约之设定、变更及废止218

四、规约事项222

五、管理规约之效力227

六、管理规约之保管及阅览227

第五节 区分所有权人管理团体研究228

一、区分所有权人管理团体之形成228

二、区分所有权人管理团体法性质之比较法分析228

（一）法国法228

（二）德国法230

（三）日本法231

（四）美国法235

（五）新加坡法236

（六）我国台湾民间实务及《高楼集合住宅管理维护法》（草案）237

三、比较法上的分析结论：我之见解238

（一）关于名称238

（二）关于管理团体法性质的四种模式及发展趋向238

（三）管理团体法人化与德国模式之间：我国选择日本模式240

（一）德国法244

二、各国法上管理机关类型之比较法分析244

第一节 区分所有权人管理团体之管理机关244

一、概述244

第十章区分所有建筑物管理制度研究（二）244

（二）法国法247

（三）日本法248

（四）意大利法250

（五）新加坡法250

（六）美国夏威夷法251

（七）瑞士法252

（八）我国台湾《高楼集合住宅管理维护法》（草案）253

三、小结254

第二节若干问题研究（一）255

一、管理者型与理事会型255

（一）管理者型255

（二）理事会型256

二、意思机关——区分所有权人大会（集会、总会）257

（一）区分所有权人大会之性质257

（二）区分所有权人大会之决议257

（一）管理者之名称与法性质265

第三节若干问题研究（二）265

一、执行机关——管理者265

（二）管理者之选任、解任与任期266

（三）管理者之职责与权限267

二、监督、咨询性机关273

（一）法国法274

（二）德国法274

（三）日本法275

一、各国之比较分析考察277

（一）法国277

诸问题研究277

第一节爱畜之饲育问题277

第十一章现代区分所有建筑物管理的文化与社会性上的277

（二）美国278

（三）日本279

（四）德国279

（五）美国夏威夷280

（一）法国281

一、各国之比较分析考察281

第二节 区分所有权人之不在问题281

二、结论281

（二）日本282

（三）美国夏威夷283

二、结论283

第三节管理费分担金之滞纳与迟延284

一、新加坡284

二、日本285

三、美国夏威夷285

四、我国台湾286

第四节因乐器演奏所生噪音问题287

第十二章关于建立我国建筑物区分所有权法律制度的研究289

第一节对我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和289

制度的考察289

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期289

（一）建国初期（1949—1956）289

（二）1956年至1978年期间291

（三）小结292

（二）改革历程293

（一）背景293

二、改革时期（1978年迄今）：住房商品化293

（三）小结297

第二节建立我国建筑物区分所有权法律制度的必要性分297

析297

一、建立建筑物区分所有权制度，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求297

二、我国城市化进程的加速，迫切要求建立建筑物区分所有权制度300

三、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径301

第三节我国的建筑物区分所有权制度：现状及检讨302

一、学说与理论302

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性302

二、现行有关商品住宅管理法规中的建筑物区分所有权制度304

（一）《城市异产毗连房屋管理规定》和《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》304

（二）小结306

第四节关于制定我国建筑物区分所有权法的设想和建议307

一、立法模式选择307

二、立法指导思想311

第五节我国建筑物区分所有权法之基本结构311

附录：主要参考著作目录315

后记324