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第一篇　物业管理企业一、物业管理公司的设立公司3

有限责任公司3

有限责任公司特征3

股份有限公司3

股份有限公司特征3

国有独资公司3

合资公司3

国内公司3

涉外公司3

分公司4

子公司4

控股公司4

上市公司4

物业管理公司4

物业管理公司组建原则4

物业管理公司的性质4

物业管理公司的指导思想4

物业管理公司分类4

专项管理公司4

专项管理公司的种类4

园林绿化专业公司5

清扫保洁专业公司5

保安公司5

电梯、设备修理专业公司5

房屋修缮专业公司5

设立公司的条件5

资质5

资质等级5

资质条件5

资质审批资料5

资质审批程序6

公司的组织机构6

股东会和股东大会6

董事会和监事会6

经理6

公司债券6

公司的合并6

公司分立6

公司破产6

公司破产的条件6

公司解散7

公司解散的条件7

公司清算7

清算组织机构组成7

公司破产后财产的处理7

物业管理公司的注册登记7

公司章程7

物业管理公司章程的主要内容7

二、物业管理公司的运作体制企业的所有权7

企业的经营权7

所有权与经营权分离8

企业经营方式的多样化8

租赁经营8

承包经营的实施8

资产经营责任制8

股份制的意义8

企业股份的构成8

企业股票9

股票市场9

股息与红利9

实行股份经营的原则9

实行股份经营的范围9

实行股份经营的基本程序9

经济联合9

经济联合形式10

企业集团10

企业集团的主要形式10

企业兼并10

企业兼并程序10

物业管理公司部门设置原则10

企业化原则10

专业化原则10

社会化原则10

物业管理分类10

行政、福利性管理型11

行政性与专业化相结合管理型11

社会化、专业化、市场化管理型11

行政管理部门成立物业管理模式特点11

房管部门建立物业管理模式特点11

市场经济方式管理模式11

单位自行管理的物业管理模式特点11

物业管理公司部门设置的步骤11

物业管理公司机构形式的选择12

直线制12

职能制12

直线—职能综合制12

事业部制12

矩阵制12

总经理负责制管理模式12

“三总师”负责制管理模式12

物业管理公司组织机构设置12

总经理12

办公室12

财务部12

工程部13

管理部13

经营服务部13

物业管理公司建设13

物业管理现代化13

物业管理现代化的内容13

管理观念现代化13

管理方式程序化13

管理标准规范化13

管理组织网络化13

管理手段自动化13

管理机构现代化14

管理人员素质现代化14

三、现代物业管理的企业管理（一）现代企业管理基础经济结构14

经济管理目标14

经济管理体制14

经济模式14

经济手段14

经济杠杆14

工业技术进步14

工业生产集约化14

工业生产专业化15

工业公司15

经济法人15

企业的责任15

企业管理15

企业管理的内容15

企业管理的职能15

企业管理咨询15

科学管理15

美国企业管理的观念16

宏观经济学16

微观经济学16

经济计量学16

数量经济学16

泰罗制16

泰罗制的内容16

福特制16

丰田制16

（二）人才管理重视人才16

发现人才17

人才流动17

人才考核17

信任下级17

信任下级的基本要求17

用人之长17

敢用能人17

人才搭配18

因材施教18

职务促进18

以身作则18

（三）计划管理计划经济18

计划体制18

计划管理18

国民经济计划18

国民经济长期计划18

国民经济中期计划19

国民经济短期计划19

综合平衡19

社会总产品19

最终产品19

中间产品19

初级产品19

计划形式19

指令性计划19

指导性计划19

市场调节19

市场机制20

市场经济20

全面计划管理20

企业长期计划20

企业年度计划20

年度生产经营计划20

编制经营计划的步骤20

季度生产经营计划20

生产技术综合计划20

生产技术准备计划20

产品销售计划20

新产品试制计划21

质量计划21

技术组织措施计划21

成本计划21

财务计划21

修理计划21

对外协作计划21

职工培训计划21

企业改造计划21

最优计划方案21

指标体系21

生产技术经济指标21

经济指标22

生产计划22

生产计划指标22

在制品22

计划方法22

滚动计划法22

资源法22

最终产品法22

定额法22

比例法22

比较法22

综合平衡法22

弹性计划22

（四）物资管理物资管理22

物资管理的意义23

ABC分析法23

物流管理23

供货合同23

定期订货方式23

定量订货方式23

物资消耗构成23

物资消耗定额23

物资工艺消耗定额23

原材料利用率23

物资供应计划23

物资需要量23

物资申请计划和采购计划23

物资储备定额24

经常储备定额24

经济订购批量24

库房管理“四号定位”、“五五化”、“四对口”24

限额发料制24

能源管理24

能源的种类24

（五）信息管理系统24

环境与要素24

开放性系统和封闭性系统24

最优控制理论24

系统分析25

系统分析程序25

系统评价25

技术再评价25

树立整体观念25

注重综合效果25

要有明确的目的25

发挥层次功能25

掌握动态规律25

适应环境变化25

信息25

信息论25

信息的类型与特征25

管理信息26

管理信息系统26

信息源与信息量26

管理信息系统流程图26

信息传输26

信息处理26

信息反馈与情报检索26

集成生产系统（IMS）26

信息在现代企业家工作中的作用26

获取符合要求的信息26

控制论26

反馈控制法26

反馈控制法实施程序26

标准控制法26

企业标准化控制工作26

例外控制法27

（六）物业管理企业领导者的素质与能力领导者的基本条件27

政治素质27

良好的职业道德27

业务素质27

文化素质27

身心素质27

物业管理企业经理的必备知识27

物业管理企业经理应具备的能力27

物业管理部门经理的必备知识27

物业管理部门经理应具备的能力28

物业管理培训28

物业管理培训的内容28

思想建设28

作风建设28

业务建设28

法制建设28

物业管理培训的形式28

短期培训28

专题讲座28

技能竞赛28

学历教育28

外派培训29

交叉培训29

培训工作的组织原则29

理论与实践相结合29

长期培养与短期培训相结合29

对现代企业家素质的要求29

企业家素质的转变29

现代企业家的素质结构29

高度的觉悟29

艰苦创业的精神29

勇于创新的胆略29

密切联系群众的作风29

强烈的事业心30

创新能力30

决策能力30

组织能力30

指挥能力30

控制能力30

协调能力30

现代企业家知识结构的内容30

现代企业家知识结构的分析30

（七）物业管理企业领导者的领导艺术领导艺术的含义和特征30

领导艺术与领导科学的关系30

领导艺术在现代企业家活动中的地位和作用31

掌握领导艺术的途径31

表扬人的要领31

批评人的方式31

个别交谈的诀窍31

说服别人的技巧31

善于运用反面的意见31

善于授权给下级31

专心业务排除干扰31

预防事故解除危机31

开好会议的要领31

巧排时间计划的要领31

杜绝浪费时间的途径32

发挥时间效能的技巧32

个别交谈方法32

决断魄力32

实施能力33

孚众吸引力33

凝聚组合力33

总体统御力33

创造型领导的一般特征34

反常思考能力34

临机应变与变通执行能力34

调查研究能力35

信息网络利用能力35

自学完善能力36

写作能力36

演说能力37

纠纷调解方法37

期望值调整方法38

角色调整方法38

说服沟通方法39

目标激励法39

工作激励法40

沟通激励法40

榜样激励法41

挫折激励法43

公平激励法44

人才鉴别方法44

视能授权方法45

分段授权方法45

分类授权方法45

决策46

建立权威阀方法46

科学决策47

威信树立方法47

经验决策48

经验决策的特性48

经验决策的主要方法48

第二篇 物业管理开展的基本理论一、产权理论产权51

专有部分产权51

部分共有产权51

两方互有产权51

两方互有特征51

相邻使用权51

全体共有产权51

法定共有部分51

约定共有部分51

产权理论给业主带来的权利51

二、委托代理理论代理51

代理的特征52

代理的种类52

委托代理52

法定代理52

指定代理52

委托代理形式52

代理权取得52

代理人行使代理权时应遵循的原则52

物业管理“代理链”52

委托代理中的效率体现52

产权利益追求52

监督距离长短52

激励手段强弱52

三、公共选择理论公共选择53

公共机构53

个人选择53

集体选择53

公共机构特征53

多数性原则53

四、社区理论社区53

构成社区的基本因素53

社区建设54

社区建设的必要性54

文化54

社区文化54

社区文化建设的必要性54

社区文化活动的方式54

社区文化的特征54

社区文化的内容54

环境文化54

行为文化55

制度文化55

精神文化55

社会55

社会化55

社会化的内容55

社会化的因素55

社会化的过程55

社会化的特点55

亲缘社会联系55

地缘社会联系55

业缘社会联系55

公共关系56

民族关系56

邻里56

邻里社会功能56

社区管理与物业管理的内在联系56

社区管理与物业管理的区别56

认同感56

归属感56

整合56

价值观整合56

功能整合56

规范整合56

五、项目管理理论项目57

项目管理57

项目管理特征57

项目经理负责制57

项目计划57

项目控制57

项目组织57

信息管理57

物业管理与项目管理内涵的一致性57

物业管理与项目管理过程的一致性57

物业管理和项目管理目标的一致性58

用项目管理方法开展物业管理的意义58

物业管理企业经理（主任）的工作重点58

六、环境保护可持续发展理论环境58

环境标准58

环境监测58

环境效应58

环境要素58

环境容量59

环境质量标准59

生态环境要素59

生态因子59

环境因子59

自然环境59

人工环境59

社会环境59

环境功能59

环境管理59

环境规划59

物业环境60

物业环境的分类60

内部居住环境60

影响住宅内部居住环境的因素60

外部居住环境60

影响住宅外部环境的因素60

影响办公环境的因素60

影响商业环境的因素60

影响生产环境的因素60

城市环境60

环境污染60

城市区域环境噪声标准61

大气环境质量标准分级61

大气自净能力61

废水处理方法61

废水的物理处理方法61

废水的化学处理方法61

废水的生物处理方法61

固体废物61

环境影响报告书61

环境影响评价62

环境影响评价方法62

环境经济学62

生态62

生态系统62

生态环境62

生态平衡62

生态系统的结构62

生态系统的类型62

生态系统的组成62

生态效益62

城市生命周期论63

城市复合生态系统论63

清洁生产工艺论63

循环经济63

可持续发展理论63

公平性原则63

可持续性原则63

共同性原则64

固体废弃物污染64

物业管理在环境保护中的作用64

七、物业管理服务理论服务64

服务分类64

休斯分类法64

科特勒分类法64

洛夫劳克分类法64

服务的特性64

顾客分类64

顾客购买动机65

顾客满意65

顾客满意度65

顾客满意度的决定因素65

顾客经历的服务质量65

感知价值65

顾客预期的服务质量65

顾客忠诚度65

服务质量特性65

服务的可感知性65

服务的可靠性65

服务的反应性65

目标顾客65

第三篇 物业管理与房地产开发一、土地开发与管理（一）基本知识土地69

国有土地69

集体土地69

土地功能69

土地的特征69

土地结构69

土地资源69

地皮70

地价70

土地使用年限70

土地使用费70

土地供应计划70

土地利用规划70

土地所有制70

土地使用制70

土地所有权70

土地使用权70

城市土地70

城市土地分类71

城市土地的基本特征71

城市土地使用模式71

城市土地质量71

城市土地的经济属性71

城市土地所有制71

城镇土地分等71

区位理论72

城镇土地定级72

现代西方经济学地租理论72

马克思的地租理论72

土地资本73

土地价值73

土地投机73

炒卖地皮73

城市面积73

市区面积73

城市用地面积73

城市规划区面积74

居住用地74

公共设施用地74

市政公用设施用地74

（二）土地开发与经营土地商品化74

城市土地的二重性74

土地开发75

城市土地统一开发75

城市土地综合开发75

城市土地外延开发76

三通一平76

地产经营76

城市土地开发经营76

土地经营权77

集约经营77

粗放经营77

适度规模经营77

土地市场77

一级土地市场77

二级土地市场78

土地开发费78

城市土地收益78

土地经济效益78

城市土地投资79

土地抵押79

土地转让79

土地拍卖79

土地价格80

土地转让价格80

土地价格构成80

土地租赁80

地租81

土地使用费81

场地使用费81

土地出租价格82

地租率82

地租形式82

资本主义地租82

社会主义地租82

城市地租83

绝对地租83

垄断地租83

城市土地级差收益84

土地使用权协议84

土地使用权终止84

土地使用权续期84

土地征用84

土地闲置费85

土地利用率85

（三）土地管理城市土地管理85

城市土地管理的法律方法85

城市土地管理的行政方法86

城市土地管理的经济方法86

城市土地管理方针86

城市土地管理特点86

城市土地管理内容87

城市土地产权管理87

城市土地开发管理88

城市土地经营管理88

土地法88

征收土地89

土地划拔89

建设用地89

临时用地90

用地许可证90

土地税91

级差地租91

土地登记91

城市土地测量92

土地统计92

土地档案92

地籍93

地籍特点93

地籍册93

地籍册填写内容93

城市土地登记93

土地契约93

土地证94

城市地籍管理94

地籍档案94

二、房地产开发与经营（一）房地产开发过程的主要参与者开发商94

资质一级企业94

资质二级企业94

资质三级企业95

资质四级企业95

资质五级企业95

金融机构95

建筑承包商95

政府及政府机构95

专业技术顾问95

（二）房地产规划与可行性分析房地产95

房地产业96

房地产开发96

城市规划96

城市规划法96

城市规划任务96

城市规划方针96

城市总体规划97

城市公共活动中心规划97

城市公共活动广场规划97

城市公共活动广场一般规划要求97

居住区规划97

居住区组成97

居住区规划结构98

住宅配套设施98

居住区公共建筑用地98

住宅组团98

居住小区建设设计98

居住区用地99

住宅用地99

公共服务设施用地99

住宅建筑套密度（毛）99

住宅建筑套密度（净）99

住宅面积毛密度99

住宅面积净密度99

建筑面积毛密度99

建筑密度99

住宅使用面积99

居住面积99

住宅辅助面积99

住宅平面系数99

使用面积系数100

人均实际住房面积100

人均使用面积100

人均居住面积100

花园式住宅100

独院式住宅100

梯间式住宅100

点式住宅100

单元式高层住宅100

高层外廊式住宅100

高层跃层式住宅101

公寓101

别墅101

可行性研究101

投资机会研究101

可行性研究作用101

可行性研究的依据101

可行性研究的内容102

可行性研究的步骤102

房地产市场宏观因素分析103

房地产市场微观因素分析103

房地产市场预测103

敏感性分析103

单变量敏感性分析103

多变量敏感性分析103

风险分析103

蒙特卡洛（模拟）法103

不确定性分析103

项目评估程序104

项目评估104

项目评估报告104

（三）房地产开发与经营土地征用105

征用土地程序105

树木补偿费105

青苗补偿费106

迁坟补助费106

拆迁106

房屋拆迁人106

拆迁安置办法106

一次性安置107

二次性安置107

非住宅用房安置107

住宅用房安置107

冻结户口108

“钉子户”108

拆迁还建费108

生产生活补助费108

单位房屋拆迁补偿108

公有房屋拆迁补偿109

农村私房拆迁补偿109

私房拆迁补偿109

房屋拆迁许可证制度110

房屋拆迁形式110

统一拆迁110

自行拆迁110

委托拆迁110

房屋拆迁协议110

房屋拆迁补偿对象110

房屋拆迁补偿范围110

房屋拆迁补偿形式110

房屋拆迁货币安置110

拆迁营业用房安置111

拆迁企业生产用房安置111

房地产经营111

涉外房地产经营111

涉外房地产经营方式112

房产经营销售112

住宅供给112

房产经营盈余112

房产经营经济活动分析113

房产经济核算113

商品房核算113

商品房成本113

商品房价格114

综合开发率114

房屋销售率114

商品房率114

旧城改造114

房地产综合开发114

物业代理114

联合代理114

独家代理115

买方代理、卖方代理和双重代理115

首席代理和分代理115

税收115

税收制度115

房地产税115

营业税115

所得税115

车辆税115

房产税115

土地使用税115

城乡维护建设税115

土地增值税116

固定资产投资方向调节税116

印花税116

耕地占用税116

三、房地产市场管理中房指数116

房地产信息网116

房地产市场116

一级市场116

二级市场117

三级市场117

房地产市场构成117

房地产市场的主体117

供给方117

需求方117

融资方117

中介人117

管理者117

房地产市场特征117

房地产市场管理原则117

房地产市场功能118

房地产市场机制118

价格机制118

房地产市场管理内容118

房地产市场体系119

房地产交易119

房地产交易所119

房地产中间商119

房地产预售119

楼花119

房地产抵押119

房屋典当119

房屋买卖120

房产租赁120

房产出售120

房产信托120

房产互换120

房屋租赁管理120

第四篇 现代化城市管理与物业管理的开展一、城市管理现代化城市123

城市功能123

城市化123

城市建设123

城市系统123

城市性质124

城市职能124

开放型城市124

中心城市124

专业化城市124

花园城市124

城市圈125

城市人口125

城市环境125

城市公用事业125

城市公共设施125

城市总体布局125

城市现代化125

传统管理125

科学管理126

民主管理126

现代管理126

行为科学126

系统论127

控制论127

决策论127

规划论127

运筹学127

优选法128

统筹法128

城市建设管理现代化128

管理信息系统128

目标管理128

二、物业管理开展物业129

物业特性129

物业的质量129

物业的硬质量129

物业的软质量129

物业管理129

物业管理分类129

居住类物业管理129

办公楼、写字楼类物业管理129

商业、旅游业类物业管理129

厂房类物业管理129

物业管理性质129

物业管理经营方针130

物业管理的指导思想130

以服务为宗旨130

以经营为手段130

以效益为目的130

物业管理的基本特点130

业主自治自律130

物业管理企业的统一专业化管理130

物业管理类型130

委托服务型物业管理130

租赁经营型物业管理130

委托服务型与租赁经营型的区别130

物业管理的主要原则131

确认权力主体原则131

两权分离原则131

专业服务原则131

综合管理原则131

有偿服务原则131

以业养业及基金专用原则131

管理竞争原则131

专群结合原则131

写字楼物业管理特点132

住宅的物业管理特点132

公共商业楼宇物业管理特点132

旅游宾馆物业管理特点132

工业厂房物业管理特点132

物业管理基本内容132

常规性公共服务132

针对性的专项服务132

委托性的特约服务133

物业管理的委托133

物业管理委托方主体133

物业管理的委托方式133

不实行公开招标的委托方式133

实行公开招标的委托方式133

物业管理的委托内容133

物业管理的基本环节133

物业管理的策划阶段133

物业管理的早期介入133

物业管理早期介入的作用134

制定物业管理方案134

确定物业管理档次134

确定物业管理服务标准134

物业管理的财务收支预算134

选聘或组建物业管理企业134

物业管理的前期准备阶段134

物业管理企业内部机构的设置134

物业管理人员的选聘134

规章制度的制定135

物业管理的启动阶段135

物业接管验收135

新建物业的接管验收135

原有物业的接管验收135

物业接管验收的作用135

竣工验收与接管验收的区别135

接管验收的主要内容135

接管验收应交资料135

新建房屋接管验收应交的产权资料135

新建房屋接管验收应交的技术资料135

原有房屋接管验收应交的产权资料136

原有房屋接管验收应交的技术资料136

新建房屋的接管验收标准136

原有房屋的接管验收标准136

用户入住136

产权备案136

档案资料的建立136

物业管理市场136

市场主体136

供给主体136

需求主体136

协调主体137

市场客体137

市场运作环境137

物业管理市场的特点137

物业管理市场的培育137

物业管理协会137

物业管理协会宗旨137

物业管理协会的作用137

物业管理与传统房产管理的区别137

物业管理与传统房产管理在管理体制上的区别137

物业管理与传统房产管理在管理内容上的区别138

物业管理与传统房产管理在所管的房屋的产权结构上的区别138

物业管理与传统的房产管理在管理机制上的区别138

物业管理公司参与规划设计138

物业管理公司参与规划设计的要点138

住宅建筑群规划布置的原则138

住宅建筑群布置的基本形式138

行列式138

周边式138

混合式139

自由式139

公共建筑规划的原则139

现代写字楼规划要点139

现代写字楼中的设施设备要求139

商业楼宇的规划设计要求139

商业圈的规模与形状139

影响商业圈规模的因素139

商业店址应具备的条件139

商业店面不宜选址的区域139

商店外观设计140

商店外观的封闭型140

商店外观的半开放型140

商店外观的开放型140

商店店面设计的主要内容140

商店内部环境设计内容140

物业管理公司参与工程监理的意义140

物业管理公司参与工程监理的内容140

物业装修140

二次装修特点140

二次装修的操作程序141

装修施工责任书141

三、居住性物业与经营性物业管理住宅小区特点141

住宅小区管理特点141

住宅小区管理作用141

住宅小区管理指导思想142

住宅小区管理原则142

住宅小区机构建设原则142

以行政管理为主模式143

经营服务型模式143

职工租赁承包模式143

住宅小区机构职责143

住宅小区维护类经费143

住宅小区养护类经费143

住宅小区修缮类经费143

住宅小区更新改造类经费144

住宅小区添置类经费144

住宅小区服务类经费144

住宅小区房屋维护与修缮管理144

住宅小区环境的维护管理144

住宅小区违章建筑管理144

住宅小区公用设施管理144

住宅小区环境卫生维护管理144

住宅小区绿化管理144

住宅小区治安管理145

住宅小区车辆交通管理145

住宅小区常规性服务145

住宅小区委托性服务145

住宅小区经营性服务145

住宅小区管理达标考评145

服务性公寓管理的特点145

服务性公寓145

服务性公寓的服务项目146

服务性公寓内部清洁卫生服务的内容146

服务性公寓公共区域的清洁卫生146

服务性公寓保安消防服务措施146

服务性公寓开展经营性服务内容146

公寓社区俱乐部服务146

公有住宅146

公有住宅售后管理147

公有住宅售后管理的意义147

公有住宅售后管理的依据147

售后公有住宅管理组织形式147

业主自治管理147

房管小组组建147

公有住宅售后维修基金的筹措147

公有住宅售后维修基金的使用147

公有住宅售后维修基金的增值147

业主转让住宅后的维修基金结算147

公有住宅售后物业管理委托合同的基本内容147

公有住宅售后维修责任和维修费用分摊148

公有住宅售后、管委会成立前房屋共用部位、共用设备和公共设施的维修148

公有住宅出售后的维修报修148

公有住宅出售后，住宅急修项目内容148

公有住宅出售后，一般修理项目的报修内容148

公有住宅售后修理收费标准148

公有住宅出售后，房屋修理质量保修期148

公有住宅售后的房屋使用规定148

公有住宅售后房屋室内改装和搭建的规定149

公有住宅售后对业主的要求149

经营性物业149

经营性物业管理149

经营性物业管理的特点149

经营性物业管理重点149

经营性物业管理工作分解149

经营性物业管理内容150

制定管理计划150

经营性物业管理的收入150

影响物业收益的主要因素150

租金的确定150

租金收取方式151

经营性物业管理中的运营成本151

对开展经营性物业管理企业的选择151

对开展经营性物业管理工作的评价151

高层楼宇151

写字楼151

商务楼151

商住楼151

按建筑面积大小来进行写字楼分类151

按写字楼的功能来进行写字楼分类151

写字楼的管理方式151

委托专业公司管理和发展商自己管理152

经营性管理和非经营性管理152

社会化分包管理和一家管理152

写字楼管理目标152

写字楼物业管理的组织工作152

写字楼开展物业管理前的准备工作152

物业管理装修服务范畴152

写字楼物业管理服务范畴152

写字楼的市场销售152

写字楼市场调研的内容152

宏观环境152

市场需求153

写字楼营销状况153

销售合同的执行153

客户迁入程序153

营业部工作153

财务部工作153

工程部工作153

保卫部工作153

公关部工作153

写字楼商务中心的管理153

商务中心设备管理153

商务中心工作要求154

商务中心的服务项目154

写字楼客户服务项目154

写字楼工程维修服务项目154

写字楼承租人选择154

公共商业楼宇154

公共商业楼宇与零售商店的区别154

公共商业楼宇的类型155

公共商业楼宇的特点155

树立公共商业楼宇良好形象的目的155

公共商业楼宇良好形象的作用155

建立公共商业楼宇识别系统155

商人协会155

公共商业楼宇商人协会工作内容155

公共商业楼宇的日常管理155

公共商业楼宇的安全保卫工作156

公共商业楼宇的消防工作156

公共商业楼宇的清洁卫生工作156

工业厂房和仓库管理的职能156

工业厂房与仓库管理的内容156

工业厂房与仓库的管理制度156

工业厂房与仓库的安全保卫制度156

工业厂房和仓库公用部位的管理156

物业租赁157

物业租赁特点157

物业租金157

物业租金的构成157

物业租赁价格的构成157

成本租金157

理论租金157

实际租金157

统一租金157

协议租金157

浮动租金158

租金基数制定158

租金标准的核定158

租金的调剂因素158

租金方案158

物业租赁契约158

物业租赁合同的主要条款158

租赁双方的权利与义务158

出租人的权利与义务158

承租人的权利与义务159

租赁纠纷的解决方法159

租赁纠纷的协商159

租赁纠纷的调解159

租赁纠纷的仲裁159

物业租赁合同的标准格式159

四、物业管理招投标物业管理招投标159

招标159

投标160

中标160

甲方160

乙方160

物业管理招标160

物业管理投标160

物业管理投标书160

物业管理招标类型160

物业管理招标方式160

物业管理公开招标161

物业管理邀请招标161

物业管理协商招标161

物业管理招投标应遵循的原则161

物业管理招标文件的内容161

物业管理投标文件的内容161

物业管理编制招标文件的原则161

招标文件编制程序161

评标委员会161

重新招标161

物业管理招标程序162

物业管理公开招标编制投标文件时间162

中标人订立合同时间162

物业管理招标备案162

物业管理招标备案资料162

第五篇 房屋修缮管理与房产管理一、房屋修缮管理（一）建筑结构基本知识建筑工程图165

建筑总平面图165

建筑施工图165

建筑工程施工图165

结构施工图165

建筑平面图166

建筑剖面图166

建筑立面图166

建筑构造166

建筑分类166

结构安全度166

安全系数167

建筑结构167

木结构167

砌体结构167

混凝土结构167

钢筋混凝土结构168

钢结构168

预应力钢结构168

墙板结构168

现浇式墙板结构168

装配式大板结构168

框架结构169

剪力墙结构169

框架—剪力墙结构169

筒体结构169

筒体—框架结构169

框筒结构169

筒中筒结构169

束筒结构169

壳体结构170

网架结构170

悬索结构170

框架轻板建筑170

大模板建筑170

升板建筑171

滑模建筑171

地下建筑171

地基171

基础171

条形基础171

片筏基础172

箱形基础172

桩基础172

桩172

变形缝172

沉降缝172

伸缩缝172

抗震缝172

防潮层173

防水层173

勒脚173

散水173

梁173

过梁173

圈梁173

柱173

防风柱174

楼盖174

无梁楼盖174

楼板层174

层高174

阳台174

平台174

楼梯174

走道175

屋架175

托架175

檩175

椽175

顶棚175

龙骨175

屋脊175

屋顶175

屋顶分类176

平屋顶176

坡屋顶176

刚性防水屋面176

柔性防水屋面176

天沟176

泛水177

隔热层177

天篷177

内墙177

外墙177

挡土墙177

混水墙177

清水墙177

（二）建筑材料建筑材料的分类177

建筑材料标准177

硅酸盐水泥178

普通硅酸盐水泥178

矿渣硅酸盐水泥178

水泥标号179

标准砂179

建筑砂浆179

砂浆标号179

白色水泥179

三合土180

灰土180

碳素钢180

合金钢180

建筑钢材180

建筑木材181

原条181

原木181

板方材181

人造板材181

混凝土181

混凝土标号181

混凝土配合比181

红砖182

青砖182

瓦182

小青瓦182

石棉水泥瓦182

石灰182

冷底子油182

沥青砂浆183

防水材料183

防水涂料183

防水嵌缝油膏183

沥青防水卷材183

绿豆砂183

石膏板184

人造大理石184

建筑玻璃184

钢化玻璃184

钙塑板、铝塑板184

建筑涂料185

石棉水泥瓦185

膨胀珍珠岩185

保温材料185

常用保温材料185

建筑五金185

塑料壁纸186

玻璃纤维贴墙布186

铝合金建筑型材186

（三）房屋竣工接管房屋竣工验收186

竣工图186

竣工日期187

竣工面积187

保修期187

（四）房屋完损情况及其查勘鉴定房屋完损标准187

房屋完损等级分类187

完好房187

基本完好房187

房屋耐用年限187

房屋完损等级评定188

房屋完好率188

房屋损坏188

严重损坏房188

一般损坏房188

危险房屋189

待修空房189

房屋安全鉴定189

房屋查勘鉴定189

房屋查勘目的189

房屋查勘分类189

房屋查勘程序189

房屋查勘方法189

工程查勘鉴定190

工程查勘定案190

重点查勘鉴定190

（五）房屋损坏及房屋维修项目瓦面酥散190

木构件糟朽190

木构件变形191

木构件下垂191

砌体结构裂缝191

砌体沉降裂缝191

砌体温度裂缝191

砌体变形裂缝191

砌体空鼓191

砌体弯曲191

砌体裂缝191

砌体歪闪192

砌体酥碱192

灰皮脱落192

板缝漏水192

地面破损192

门窗破损193

房基下沉193

钢筋混凝土构件结构裂缝193

钢筋混凝土构件收缩裂缝193

危积漏193

房屋修缮工程193

修缮工程分类194

结构修缮194

非结构修缮194

恢复性修缮194

赔偿性修缮194

补偿性修缮194

返工性修缮194

救灾性修缮194

季节性修缮195

抗震加固工程195

综合维修195

综合维修工程195

改善工程195

改建工程196

防寒工程196

安全工程196

翻修工程196

加固顶棚196

屋面换瓦196

屋面整修197

平屋面补漏197

屋面补漏工程197

屋面查补197

房屋结构修缮197

修补灰皮197

修补抹灰198

修补饰面198

拆砌砖墙198

砌体裂缝加固198

整修门窗198

重做门窗装修198

木结构加固工程198

条形基础加固198

大修工程199

中修工程199

小修工程199

零星工程199

房屋大修199

房屋中修199

房屋小修200

修补地面200

巡回检修200

急迫性小修200

（六）房屋维修管理房屋维修管理200

修缮方案200

修缮工程施工方案201

修缮工程任务单201

修缮工程技术交底201

文明施工201

修缮工程施工现场管理201

房屋修缮方针201

房屋修缮原则202

房屋修缮周期202

房屋修缮范围202

房屋修缮计划202

房屋修缮标准202

房屋修缮投资标准203

修缮工程预算造价203

修缮工程施工定额203

房屋修缮预算定额203

房屋修缮预、决算203

工程预算的编制203

工程决算的编制203

工程费用204

直接费204

人工费204

材料费204

施工机械台班费204

其他直接费204

房屋修缮定额管理204

生产工日204

非生产工日204

直接生产工204

辅助生产工204

间接生产工205

修缮工程劳动管理205

修缮工程统计报表205

房屋修缮计划管理205

修缮施工管理205

房屋修缮技术管理205

房屋修缮质量管理206

房屋维修工程质量合格率206

房屋维修工程质量优质率206

小修服务及时率206

修缮工程机具设备管理206

年度房屋修缮计划的编制206

季度房屋修缮计划的编制207

月度房屋修缮计划的编制207

房屋技术档案管理207

修缮工程监理207

修缮工程监理内容207

承重结构的修缮207

非承重结构的修缮207

二、房产管理城市房地产管理208

房屋行政管理208

房屋政策管理208

房屋产权管理208

房屋技术管理208

房屋产权208

房屋产权分类208

产别208

公产208

全民单位自管公产208

集体单位自管公产209

代管产209

托管产209

中外合资产209

外产209

其他房产209

产权分割209

有限产权209

住宅所有权209

总登记209

申请书210

产权审查210

初审210

复审210

产权核定210

产权异议公告210

权证种类210

房地产产权登记210

转移登记211

变更登记211

遗失登记211

更正登记211

新建登记211

他项权利登记211

制止登记211

外侨房产登记211

房屋所有权的灭失211

主体灭失211

绝对灭失211

相对灭失211

法定继承212

遗嘱继承212

房屋产籍管理212

产籍图表212

产籍212

第六篇 房屋的设备管理与维修一、供电管理（一）电的基本知识电荷215

电场215

电压215

电路215

电源215

负载215

电阻215

导体215

绝缘体215

半导体215

电流215

电功率215

欧姆定律216

无源支路欧姆定律216

全电路欧姆定律216

含源电路欧姆定律216

变压器216

三相变压器216

高压隔离开关216

高压熔断器216

限流式熔断器217

跌落式熔断器217

高压负荷开关217

高压开关柜217

低压电器217

低压电器种类217

低压刀开关217

刀开关种类217

胶盖开关217

铁壳开关217

万能转换开关217

组合开关217

按钮218

自动低压电器218

低压熔断器功能218

熔断器种类218

熔断器的选择218

熔断器的安装和维护218

继电保护218

继电保护的基本要求218

继电器218

热继电器218

电流继电器218

时间继电器219

液位继电器219

电度表219

（二）照明线路与灯具裸线219

绝缘电线电缆219

绝缘导线的种类219

橡皮绝缘电线219

橡皮绝缘电线种类219

棉纱编织橡皮绝缘线219

玻璃丝编织橡皮绝缘线219

氯丁橡皮绝缘线219

塑料绝缘电线219

塑料绝缘电线种类219

聚氯乙烯绝缘电线220

聚氯乙烯绝缘软线220

丁腈聚氯乙烯复合物绝缘软线220

电缆的特点220

电缆的种类220

电力电缆220

控制电缆220

电力电缆结构220

配电线路导线截面选择要求220

导线截面分类220

导线截面选择方法220

按发热条件来选择导线截面220

按机械强度条件选择导线截面221

按允许电压损失条件选择导线截面221

室内线路敷设种类221

明敷设布线221

暗敷设布线221

线路常见故障221

断路221

短路221

接触不良221

漏电221

管子配线的绝缘电阻下降221

断路检修方法221

短路检修方法222

接触不良的检修方法222

漏电检修方法222

白炽灯222

荧光灯222

高压汞灯222

高压钠灯222

卤钨灯222

工厂灯具222

荧光灯具222

建筑灯具222

吊灯的安装222

吸顶灯的安装223

壁灯的安装223

荧光灯的安装223

高压水银荧光灯的安装223

碘钨灯的安装223

吊扇的安装223

（三）用电设备及保护变压器的种类224

变压器的构造224

电机224

发电机224

电动机224

电动机的种类224

交流电动机的种类224

感应电动机的特征224

感应电动机的构造224

变压器安装224

高压断路器224

SN10—10型少油断路器的安装程序224

高压户内隔离开关的安装程序225

高压户内隔离开关的安装过程225

配电柜安装225

配电房内设备225

备用电源225

电动机安装225

电动机干燥225

过压保护225

过流保护226

短路保护226

欠压保护226

失压保护226

缺相保护226

熔断器熔体的选择226

控制和保护设备的选择原则226

根据周围环境特征选择的原则226

根据电压、电流选择的原则226

根据保护要求选择的原则226

变电所226

变配电所型式227

变配电所对建筑的要求227

低压线路的接线方式227

放射式接线特点227

树干式接线特点227

环形接线特点227

（四）安全用电与管理电气设备接地保护227

接地227

零线227

接零227

电气设备接地种类227

工作接地228

保护接地228

重复接地228

保护接零228

单相电气设备接零保护228

零线不装熔断器的接零保护228

零线、相线都装熔断器接零保护228

防雷设备228

接闪器228

避雷针228

避雷线228

避雷带和避雷网228

避雷器229

阀式避雷器229

排气式避雷器229

保护间隙（角式避雷器）229

金属氧化物避雷器229

架空线路防雷措施229

变电所防雷措施229

高压电动机的防雷措施229

建筑物的防雷措施229

消雷器229

接地电阻230

接地装置的装设类型230

自然接地体的利用230

人工接地体的装设230

负荷计算230

负荷的计算方法230

供电管理230

供电管理的基本内容230

配电房管理制度230

运行记录231

值班巡视内容231

供电设备正常维护工作的内容231

建立电气设备档案231

（五）电器维修电扇时转时停（故障）的可能原因及排除方法231

电扇旋转时速度慢（故障）的可能原因及排除方法231

电扇接通电源不能启动的可能原因及排除方法232

电扇启动时有抖动现象的可能原因及排除方法232

电动机升温过高的可能原因及排除方法232

电扇运转时有杂音（磁噪或机噪）的可能原因及排除方法233

电扇外壳带电（麻手）的可能原因及排除方法233

电动机自动跳闸及其处理方法233

电动机过热的原因233

电动机运行中出现不正常声响的原因233

电动机运行时强烈振动的原因234

电动机扫镗的处理方法234

电动机转子不平衡的处理方法234

电动机轴颈和轴承室磨损的处理方法234

电动机轴承过热的原因及处理方法234

电动机漏油的原因及消除方法234

电动机三相电流不平衡的原因及解决方法234

三相异步电动机不能反转的原因及解决方法234

电动机空载电流偏大或偏小的原因及解决方法234

异步电动机绝缘不良的原因及解决方法235

三相电动机缺相运行及其解决方法235

异步电动机定子绕组相间短路的原因及解决方法235

三相异步电动机的绕组接地及解决办法235

绕线式电动机的电刷冒火星的原因及处理办法235

直流电动机严重振动的原因及处理办法236

直流电动机换向不良的原因236

直流电动机升温过高的原因及解决方法236

白炽灯灯泡不亮的可能原因及排除方法236

灯光暗淡的可能原因及排除方法236

白炽灯泡灯丝易断的可能原因与解决方法236

灯泡忽亮忽暗的可能原因与解决方法237

接通电源荧光灯不亮的可能原因及排除方法237

荧光灯抖动或两头发光的可能原因及排除方法237

灯管两端发黑或有黑斑的可能原因及排除方法237

灯管亮度降低或色彩变差的可能原因及排除方法238

灯管寿命短或发光后立即熄灭的可能原因及排除方法238

镇流器有杂音或电磁声238

荧光灯关闭后灯管仍有光238

接通电源后高压汞灯不发光的可能原因及排除方法238

高压汞灯不亮的可能原因及排除方法238

高压汞灯忽亮忽灭的可能原因及排除方法239

高压汞灯只亮灯芯的可能原因及排除方法239

接通电源，灯一亮即灭的可能原因及排除方法239

（六）电信设备管理电信239

电信按业务分类239

电信按传送信号方式分类239

电信按传送信号媒质分类239

有线电通信特征239

无线电通信特征239

电信通信网239

有线电信电路240

无线电信电路240

电报240

电话240

电信局（所）240

电信通信枢纽240

光纤通信240

现代电信技术240

电话通讯服务内容240

电话通讯服务管理241

电话通讯服务管理内容241

机务员、话务员的交接班制度241

交接班设备检查记录241

“四比、六好”优质服务241

二、给排水管理（一）基本知识流动性241

压缩性241

粘滞性241

热胀性242

流量242

流速242

过流断面242

管道坡度242

给水铸铁管242

排水铸铁管242

混凝土排水管242

截止阀242

三通242

弯头243

四通243

管箍243

对丝243

水质标准243

生活饮用水水质标准243

工业用水水质标准243

水质净化243

水质净化方法243

澄清243

消毒243

除臭除味243

除铁243

软化244

淡化和除盐244

水泵244

给水泵站分类244

（二）室内给水系统给水工程244

室内给水244

给水管网的布置244

地下水取水构筑物244

生活给水系统244

室内给水系统分类245

消防给水系统的分类245

水幕系统245

室内常用的给水方式245

室内简单的基本给水方式245

设备水箱的给水系统245

设置水箱及水泵的给水系统245

分区、分压给水系统245

气压给水系统245

贮水池施工245

给水管道穿越建筑基础的施工246

地下设备层的给水设备基础分类246

普通基础的施工246

有减振要求的基础施工246

明装管道246

暗装管道246

管道刷油防腐246

管道保温246

水箱清洗247

水箱清洗准备阶段247

清洗操作工程247

（三）排水系统排水系统247

室内排水247

室内排水系统分类247

室内排水管道247

排水管道密度247

排水管道服务人口247

排水管道服务面积247

排水管道普及率248

排水管道排水量248

污水排放量248

污水管道水力计算的一般规定248

生活污水系统248

化粪池248

排水系统组成248

污水处理厂248

物理处理249

重力分离法249

离心分离法249

筛滤截留法249

生物处理249

生物处理法类型249

需氧生物处理法249

厌氧生物处理法249

化学处理249

废水处理分级249

生活污水系统249

生产废水系统249

雨水系统250

卫生洁具的分类250

卫生洁具250

器具排水管250

横管250

立管250

排出管250

排气设备的组成及各部分作用250

蹲式大便器施工要点250

小便器及小便槽250

洗脸盆的施工250

给排水施工图常用图例251

给排水施工图内容251

小区给排水平面图251

管道纵断面图251

庭院排水任务251

室外排水管材252

混凝土管252

缸瓦管252

排水系统中附属构筑物的内容252

检查井的作用及设置位置252

跌水井252

雨水口252

（四）给排水设备的管理与维修给水系统管理范围界定252

给排水设备验收接管制度252

给排水设备验收接管要点252

给排水设备日常检查巡视制度252

日常检查巡视的要点253

给水系统管理253

水泵房管理253

水泵房管理内容253

给水管道的养护253

给水管道的检查253

保温防冻工作253

对冻裂事故的处理253

给水管道维修方法253

哈夫夹堵漏法253

换管法253

水咀的常见故障254

水咀螺盖漏水254

水咀关不严漏水254

阀门螺盖漏水故障及修理254

阀门开不动故障及修理254

阀门打开后不通水故障及修理254

阀门关不住或关不严故障及修理254

排水系统管理范围界定254

排水系统管理254

室外排水管道维修的主要内容254

管道坡度做反形成返水故障及维修254

管道堵塞故障及维修254

室内排水管道渗漏故障及维修255

雨水排除方式255

檐沟排水255

天沟外排水255

雨水的内排水255

高位水箱的故障255

屋顶高位水箱浮球阀故障255

关不严故障及维修255

浮球阀不出水故障及维修255

高位水箱渗漏故障及维修255

高位水箱的清洗消毒255

给水地下管道漏水的修理255

排水地下管道漏水的修理255

地上管道漏水的修理256

卫生设备256

大便器高低水箱常见故障与修理方法256

大便器的常见故障与修理方法256

小便器的常见故障与修理方法256

瓷脸盆的常见故障与修理方法257

三、供暖设备（一）基本知识热257

热量257

热量单位257

热传导257

热对流257

热辐射257

饱和蒸汽257

过热蒸汽257

建筑物的热损失及其包括的项目257

建筑物减少能源消耗的设计思路257

自然循环系统258

自然循环系统的工作原理258

机械循环系统258

常见的热水采暖系统258

上供下回双管系统的特点258

上供上回双管系统的特点258

下供下回双管系统的特点258

单管垂直顺序式系统的特点258

同程系统及异程系统的特点258

高温热水采暖系统258

高温热水采暖系统的特点258

高温热水采暖系统的定压方法258

水柱静压加压法259

水柱静压加压法的特点259

补给水泵定压法259

补给水泵定压法的特点259

蒸汽采暖系统的分类259

蒸汽采暖管道的布置方式259

减压阀259

蒸汽采暖系统减压阀的种类259

高压凝结水系统259

采暖及采暖系统259

集中供热260

供热能力260

供热总量260

供热面积260

供热管道长度260

供热户数260

供热普及率260

失水率260

供热煤耗260

供热电耗260

综合能耗261

人均年供热面积261

单位成本降低率261

工业余热供热261

集中锅炉房供热261

集中供热系统方式261

热源261

管网261

热用户261

集中供热系统的形式261

区域锅炉房供热系统261

热电厂供热系统261

热水供暖系统262

热水采暖设备262

（二）采暖设备散热器262

铸铁散热器262

长翼型散热器262

圆翼型散热器262

翼型散热器特点262

柱型散热器262

钢制散热器262

钢制散热器类型263

闭式钢串片263

板式散热器263

钢制柱型散热器263

光管型散热器263

散热器安装要求263

热风采暖263

辐射采暖系统263

辐射板构造263

采暖管道支架264

活动支架264

固定支架264

管沟敷设264

通行地沟264

半通行地沟264

不通行地沟264

埋地敷设264

架空敷设265

室外热水采暖管道的布置形式265

同程热水采暖系统265

异程热水采暖系统265

室外采暖管道的接管方法265

管道保温作用265

采暖工程施工图内容265

图纸说明书265

管道平面图265

节点大样图266

管沟剖面图266

（三）锅炉及附件锅炉266

锅炉类型266

锅炉型号表示方式266

锅炉本体组成267

锅炉辅助设备267

上煤及除渣系统267

鼓引风系统267

消烟除尘系统267

除尘器的种类267

热水锅炉管道系统267

循环水泵267

除污器267

分水器267

蒸汽锅炉管道系统268

锅炉给水设备268

离心式水泵268

漩涡泵268

蒸汽往复泵268

离心水泵的安装268

泵轴中心在吸水水面之下的安装形式268

泵轴中心在吸水水面之上的安装形式269

水处理269

水垢269

水垢成分269

水的硬度269

水的酸碱度269

炉内水处理269

炉外水处理270

水的除氧270

叫水270

安全阀270

水位计270

温度计270

压力表270

烘煮炉270

烘煮炉操作程序270

蒸汽锅炉紧急停炉271

热水锅炉紧急停炉271

锅炉房验收271

（四）锅炉的维修养护与供暖设备管理锅炉定期检查272

定期检查的主要内容272

锅炉超水压试验272

锅炉打碱272

锅炉打碱的方法272

锅炉的保养方法272

锅炉湿式保养过程272

锅炉干式保养过程272

供热锅炉水处