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第一章 土地增值税清算鉴证概论1

第一节 鉴证目的、目标和范围1

1．1制定准则的依据和目的1

1．2土地增值税清算鉴证的目的1

1．3土地增值税清算鉴证的目标2

1．3．1土地增值税清算鉴证的真实性2

1．3．2土地增值税清算鉴证的合法性2

1．3．3土地增值税清算鉴证的合理性2

1．4土地增值税清算鉴证的范围3

1．4．1证据的范围3

1．4．2主体的范围3

1．4．3项目的范围3

第二节 土地增值税清算鉴证业务的准备工作要求3

2．1业务环境3

2．2承接条件4

2．2．1接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件4

2．2．2职业道德规范的要求4

2．2．3税务师事务所能够获取充分、适当的证据以支持其结论并出具书面报告5

2．2．4与委托方协商签订涉税鉴证业务约定书5

2．2．5计划承揽的鉴证业务具有合理的目的6

第三节 土地增值税清算鉴证对象6

第四节 土地增值税清算鉴证标准6

4．1鉴证评价的正式标准和非正式标准6

4．2法定鉴证标准与其他鉴证标准的选择次序7

4．3评价标准特征的内容和适用要求7

第五节 土地增值税清算鉴证证据7

5．1职业怀疑态度7

5．2土地增值税清算鉴证证据8

5．2．1鉴证证据的定义和分类8

5．2．2土地增值税清算的鉴证证据8

5．3重要性原则和法定性原则9

5．3．1审计重要性的含义9

5．3．2土地增值税清算鉴证重要性的含义9

5．3．3重要性原则和法定性原则的选定次序10

5．4证据的充分性和适当性10

5．4．1审计证据的充分性和适当性10

5．4．2土地增值税清算鉴证证据的充分性和适当性10

5．5土地增值税清算证据的获取11

5．6执行鉴证业务的程序选择11

5．6．1内部控制的调查与初步评价11

5．6．2内部控制的符合性测试11

5．6．3实质性测试12

5．6．4土地增值税清算鉴证业务的程序选择12

5．6．5实质性测试的性质、时间和范围12

5．7收集、评价鉴证证据12

5．7．1鉴证证据的收集12

5．7．2会计核算证据的收集13

5．7．3纳税调整证据的收集13

5．7．4会计核算证据的鉴证13

5．7．5纳税调整证据的鉴证13

5．8证据的可靠性13

第六节 鉴证报告的法律责任和受理14

6．1《清算准则》规定“鉴证报告的法律责任和受理”的内容14

6．2涉税鉴证的法律责任14

6．2．1行政责任14

6．2．2刑事责任14

6．2．3民事责任14

第二章 土地增值税清算鉴证一般规定18

第一节 《清算准则》“第二章一般规定”的内容18

第二节 《清算准则》“第二章一般规定”的原文18

第三章 房地产开发纳税主体的鉴证20

第一节 房地产开发纳税主体的鉴证标准20

1．1国家税务总局规定20

1．1．1纳税义务人20

1．1．2土地增值税纳税义务人有关概念20

1．1．3纳税义务人的企业类型20

1．1．4土地增值税的含义21

1．2北京市规定21

1．3广西壮族自治区规定21

第二节 有关证据的取得、分析评价21

2．1房地产常规开发业务的证据21

2．1．1五证的内容21

2．1．2取得“五证”需要办理的手续：22

2．2房地产非常规开发业务证据22

第三节 鉴证说明的编写要求22

3．1房地产常规开发业务的鉴证说明22

3．2房地产非常规开发业务的鉴证说明22

第四节 纳税主体鉴证的有关常识23

4．1物权的有关概念23

4．2房地产常规开发业务的概念23

4．3房地产非常规开发业务的有关概念24

第四章 房地产开发经营行为纳税的鉴证25

第一节 房地产开发经营行为纳税的鉴证标准25

1．1征税行为的鉴证标准25

1．1．1国家税务总局规定25

1．1．2北京市规定25

1．2具体开发行为的鉴证标准25

1．3视同销售行为26

1．4不征税和免税行为的鉴证标准27

1．4．1国家税务总局规定27

1．4．2北京市关于征用搬迁的规定28

1．4．3北京市关于开发区内房地产项目的规定29

1．4．4广西壮族自治区规定29

1．4．5云南省规定30

第二节 有关证据的取得、分析评价30

2．1征税行为的鉴证证据30

2．1．1转让行为发生的证据30

2．1．2转让国有土地使用权的证据30

2．1．3取得转让收入的证据30

2．2有关证据分析评价31

2．2．1交易行为——开发商是有转让行为的主体31

2．2．2交易客体——开发商转让的是国有土地使用权31

2．2．3交易结果——开发商取得土地使用权转让增值收入32

2．2．4分析评价案例32

第三节 鉴证说明的编写要求32

3．1说明转让行为已经发生32

3．2说明转让的是国有土地使用权32

3．3说明取得转让增值收入32

第四节 房地产市场常识33

4．1房地产一级市场、二级市场和三级市场来源33

4．2土地一级开发市场和土地二级开发市场33

4．3房地产一级开发市场33

4．4房地产二级开发市场33

4．5房地产三级开发市场34

4．6房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念34

4．7销售方式的三种转让行为34

第五节 土地储备制度35

5．1土地储备制度概述35

5．2土地储备制度的运作主体35

5．3土地储备制度的运行机制36

5．3．1土地征购36

5．3．2土地储备37

5．3．3土地出让37

第五章 土地增值税清算单位的鉴证38

第一节 土地增值税清算单位的鉴证标准38

1．1清算单位的规定38

1．1．1国家税务总局规定38

1．1．2北京市规定38

1．2普通住宅的认定38

1．2．1国务院和国家税务总局规定38

1．2．2北京市规定39

1．2．3云南省规定39

1．2．4广西壮族自治区规定40

1．3不属于土地增值税清算范围的项目41

第二节 有关证据的取得、分析评价41

2．1清算单位的鉴证证据41

2．2有关证据分析评价42

2．2．1分析评价的一般方法42

2．2．2常规开发业务清算单位的分析评价42

2．2．3非常规开发业务清算单位的分析评价42

2．2．4普通标准住宅核算情况的分析评价43

2．2．5选择哪种清算单位作为纳税申报的计税单位43

第三节 鉴证说明的编写要求43

3．1常规开发业务清算单位的鉴证说明43

3．2非常规开发业务清算单位的鉴证说明44

3．3普通标准住宅的鉴证说明44

第四节 与清算单位鉴证有关的常识44

第六章 土地增值税的清算条件和清算申请45

第一节 土地增值税清算条件的鉴证标准45

1．1国家税务总局规定45

1．2北京市规定45

1．3广西壮族自治区规定45

1．3．1土地增值税的清算条件45

1．3．2土地增值税清算的时限46

1．3．3土地增值税清算的申请46

1．3．4土地增值税清算受理、审核47

1．3．5土地增值税的清算处理47

1．3．6土地增值税清算的检查48

1．3．7土地增值税清算工作的要求48

第二节 有关证据的取得、分析评价48

2．1清算条件的鉴证证据48

2．2有关证据分析评价48

2．2．1审核清算项目资料是否齐全48

2．2．2审核清算项目是否与初始项目登记表一致48

2．2．3整体项目用途与面积分布情况的全面介绍49

2．2．4销售比例的计算49

第三节 鉴证说明的编写要求49

3．1纳税人应进行土地增值税清算的鉴证说明49

3．2税务机关要求进行土地增值税清算的鉴证说明49

第四节 清算申请的期限和应报送的资料49

4．1清算申请的期限49

4．2税务机关受理清算申请的条件和处理方法50

4．3报送税务机关资料50

4．4委托鉴证应提供的资料清单51

4．4．1确认纳税主体和经营行为的有关资料51

4．4．2确认清算单位的有关资料51

4．4．3确认清算条件的有关资料51

4．4．4确认收入总额的有关资料52

4．4．5确认扣除项目总额的有关资料52

4．4．6确认税款计算的有关资料52

4．4．7清算申报的有关资料52

第七章 转让房地产收入总额53

第一节 《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的内容53

第二节 《清算准则》“第三章清算项目收入的审核”的原文53

第三节 转让房地产收入总额的鉴证标准55

3．1转让房地产收入的形式55

3．1．1货币收入55

3．1．2实物收入55

3．1．3其他收入55

3．2按交易价格确认房地产转让收入55

3．3按评估价格确认房地产转让收入56

3．3．1按评估价格确认房地产转让收入的条件56

3．3．2房地产价格评估的要求56

3．4视同销售收入57

3．5纳税申报表收入项目的填表说明57

第四节 有关证据的取得、分析评价57

4．1转让房地产收入的鉴证证据57

4．2有关证据的分析评价58

4．2．1按交易价格确认的房地产转让收入58

4．2．2按评估价格确认的房地产转让收入58

4．2．3房地产交易的视同销售收入58

4．2．4房地产转让价格的确定58

4．2．5房地产转让收入审核的重点59

第五节 鉴证说明的编写要求59

5．1按交易价格确认的房地产转让收入鉴证说明59

5．1．1主营业务收入鉴证说明59

5．1．2主营业务收入额计算说明59

5．1．3证据来源科目60

5．2按评估价格确认的房地产转让收入鉴证说明60

5．3房地产交易的视同销售收入鉴证说明60

5．4申报表的填报数据计算说明60

5．4．1土地增值税纳税申报表（一）收入项目的金额计算60

5．4．2对房地产转让收入，按转让方式分别计算下列项目金额60

第六节 主营业务收入的核算61

6．1科目设置61

6．2销售收入的确认61

6．3开发产品销售收入的核算案例61

6．3．1商品房销售61

6．3．2配套设施销售62

6．3．3土地转让62

6．3．4预售商品房62

6．4分期收款销售收入的核算案例62

第八章 土地增值税的扣除项目64

第一节 《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的内容64

第二节 《清算准则》“第四章扣除项目的审核”的原文64

第三节 扣除项目的鉴证标准67

3．1国家税务总局规定67

3．1．1国税发〔2006〕187号文件对扣除项目的规定67

3．1．2基本扣除项目68

3．1．3房地产开发企业扣除项目71

3．1．4核定扣除项目金额标准72

3．1．5纳税申报表扣除项目的填表说明72

3．2北京市规定73

3．2．1核定扣除项目金额标准73

3．2．2北京市2007年发布的扣除项目规定73

3．2．3基本扣除项目74

3．3广西壮族自治区规定76

3．3．1由税务部门确定清算开发成本的情况76

3．3．2转让旧房扣除项目的确定76

3．3．3财务费用的确定77

3．3．4成片受让、分期分批开发转让的扣除项目77

3．4云南省规定77

3．4．1房地产开发费用的规定77

3．4．2土地增值税的价格评估77

3．4．3新建房与旧房的界定77

第四节 有关证据的取得、分析评价78

4．1扣除项目的鉴证证据78

4．2有关证据的分析评价78

4．2．1取得土地使用权所支付金额78

4．2．2房地产开发成本78

4．2．3据实扣除与核定扣除问题79

4．2．4房地产开发费用79

4．2．5与转让房地产有关的税金79

4．2．6加计扣除80

4．2．7本次允许扣除项目金额的计算方法80

4．2．8在清算审核时应注意的其他问题80

第五节 鉴证说明的编写要求81

5．1按清算单位分项说明81

5．2扣除项目金额的情况介绍81

5．3证据来源科目81

5．4视同销售的扣除项目确认问题82

第六节 扣除项目的会计核算82

6．1科目设置82

6．1．1“主营业务成本”科目82

6．1．2“主营业务税金及附加”科目82

6．1．3“开发成本”科目82

6．1．4“开发间接费用”科目83

6．2开发成本的构成83

6．3开发成本确认时间84

6．4土地开发成本的核算84

6．4．1土地开发成本核算对象的确定84

6．4．2土地开发成本项目的设置84

6．4．3土地开发成本的划分和归集原则85

6．4．4竣工土地开发成本的结转86

6．4．5配套设施开发成本的核算86

6．5房屋开发成本的核算87

6．5．1房屋的种类87

6．5．2房屋开发成本的归集与分配方法87

6．6主营业务成本核算案例90

6．7竣工开发产品的核算案例90

6．7．1开发产品的内容90

6．7．2开发产品的分类90

6．7．3会计科目设置91

6．7．4账务处理举例91

6．7．5分期收款开发产品的核算91

第九章 税款计算与缴纳93

第一节 《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的内容93

第二节 《清算准则》“第五章应纳税额的审核”的原文93

第三节 税款计算与缴纳的鉴证标准93

3．1增值额的含义93

3．2应纳税额的计算方法94

3．2．1分级逐级距计算94

3．2．2查表法94

3．3土地增值税会计核算94

331会计科目设置94

3．3．2应交土地增值税的核算94

3．3．3交纳土地增值税的核算95

3．3．4预交土地增值税的核算95

3．4土地增值税税款的缴纳95

3．4．1纳税期限95

3．4．2纳税地点95

3．4．3纳税手续95

3．4．4申报办法95

3．4．5纳税申报表种类及适用范围96

3．4．6征收机关96

3．4．7土地增值税预征办法96

3．5申报表填表说明96

3．6清算后再转让房地产的处理97

3．7广西壮族自治区规定97

3．7．1纳税申报97

3．7．2预征97

3．8云南省规定98

3．8．1纳税时间98

3．8．2纳税地点98

3．8．3预征99

3．8．4纳税程序100

第四节 有关证据的取得、分析评价100

4．1计算应纳税额的鉴证证据100

4．2有关证据的分析评价100

4．2．1税额计算100

4．2．2不征税项目和免征项目的确认100

4．2．3普通标准住宅征免税界线101

4．2．4将普通标准住宅与其他住宅分开核算101

4．2．5应补或应退税款101

4．3有多个清算单位的，应分别申报101

第五节 鉴证说明的编写要求101

第六节 税款计算案例102

6．1商品房整体销售102

6．1．1分级逐级距计算102

6．1．2查表法计算102

6．2成片开发，分块销售103

6．3竣工前整体销售104

第十章 鉴证报告的出具106

第一节 《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的内容106

第二节 《清算准则》“第六章鉴证报告的出具”的原文106

第三节 审核过程及实施情况的披露要求108

3．1三种情况的披露要求108

3．2内控制度现状对内控制度及有效性的鉴证结果披露的影响109

3．2．1涉税鉴证重点关注法律法规遵循性目标109

3．2．2内部控制符合性测试不是必经程序109

3．2．3我国内部控制规范体系还有待完善，评价内部控制的标准不充分109

3．2．4我国内部控制信息披露现状，造成鉴证内部控制取证难110

3．2．5我国企业内部控制实施缺陷，很多企业鉴证内控没有实际意义110

第四节 《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系111

4．1《土地增值税纳税鉴证表》111

4．2表间逻辑关系112

4．3“有效凭证金额”、“本次未扣除金额”栏的填写112

第五节 清算鉴证工作记录和工作底稿的编制要求113

5．1清算鉴证工作记录113

5．2清算鉴证工作底稿的编制要求113

5．3复核清算鉴证工作底稿的编制要求113

5．4对清算项目内容情况的终审要求113

5．5编写鉴证说明的基本内容114

第十一章 土地增值税清算鉴证案例115

第一节 清算审核案例一：项目已竣工，已售面积超过85％115

1．1清算申请情况115

1．2《鉴证报告》说明115

1．2．1纳税主体的确认115

1．2．2清算单位的确认115

1．2．3清算条件的确认116

1．2．4取得收入情况说明116

1．2．5扣除项目情况说明116

1．2．6纳税情况详细计算过程118

1．3税务机关审核情况119

1．3．1公共配套设施费用的审核119

1．3．2房地产开发费用的审核119

1．3．3重新计算房地产开发企业加计扣除119

1．3．4本次清算面积允许扣除项目的总金额119

1．3．5修正后的应纳税款计算119

1．4对东园小区项目审核后有关的附列情况119

第二节 清算审核案例二：全部竣工，并完成销售120

2．1清算申请情况120

2．2《鉴证报告》说明120

2．2．1纳税主体的确认120

2．2．2清算单位的确认120

2．2．3清算条件的确认121

2．2．4取得收入情况说明121

2．2．5扣除项目情况说明121

2．2．6纳税情况详细计算过程123

2．3税务机关审核情况123

第三节 清算审核案例三：成本不实，税务机关中止清算124

3．1清算申请情况124

3．2《鉴证报告》说明124

3．2．1纳税主体的确认124

3．2．2清算单位的确认124

3．2．3清算条件的确认124

3．2．4取得收入情况说明125

3．2．5扣除项目情况说明125

3．2．6纳税情况详细计算过程126

3．3假设审核情况（一）126

3．4假设审核情况（二）127

第十二章 工作底稿128

索引128

第一节 综合类129

1．1鉴证工作计划129

1．2三级复核工作底稿130

1．3重大问题请示报告131

1．4交换意见记录132

1．5客户提供资料清单133

1．5．1确认征收范围的有关资料133

1．5．2确认清算单位的有关资料133

1．5．3确认清算条件的有关资料133

1．5．4确认收入总额的有关资料133

1．5．5确认扣除项目总额的有关资料134

1．5．6确认税款计算的有关资料134

1．5．7清算申报的有关资料134

1．6企业基本情况表135

第二节 清算项目情况鉴证类136

2．1常规开发项目“五证”鉴证表136

2．2非常规开发项目鉴证表137

2．3转让行为鉴证表138

2．4常规开发业务清算单位鉴证表139

2．5非常规开发业务清算单位鉴证表140

2．6普通标准住宅鉴证表141

2．7清算条件鉴证表142

第三节 收入总额和扣除项目鉴证类143

3．1房地产转让收入鉴证表143

3．2视同销售收入鉴证表145

3．3房地产转让收入鉴证表（北京市）146

3．4收入总额鉴证说明表147

3．5扣除项目汇总表148

3．6取得土地使用权所支付的金额鉴证表149

3．7土地征用及拆迁补偿费鉴证表150

3．8前期工程费鉴证表151

3．9建筑安装工程费鉴证表152

3．10基础设施费鉴证表153

3．11开发间接费用鉴证表154

3．12公共配套设施费鉴证表155

3．13利息支出鉴证表156

3．14与转让房地产有关的税金鉴证表157

3．15 扣除项目鉴证说明表158

3．16数据来源有关科目鉴证说明表159

3．17凭证抽查表160

第四节 申报鉴证类161

4．1土地增值税纳税鉴证表161

4．2土地增值税项目登记表162

4．3土地增值税缴款情况汇总表163

4．4申报鉴证说明表164

附件165

1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》165

2．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》166

3．国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》国税函发〔1995〕110号1995年3月16日169

4．财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字〔1995〕48号174

5．申报表及填表说明177

6．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号2007年1月16日181

7．财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号2006年3月2日184

8．北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知京地税地〔2007〕134号2007年4月9日185

9．北京市地方税务局《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》京地税地〔2007〕138号191

10．广西壮族自治区地方税务局关于印发《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》的通知桂地税发〔1998〕12号 1998年2月12日192

11．云南省土地增值税征收管理暂行规定云南省人民政府令第22号1995年4月28日193

12．云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知云地税发〔2005〕181号2005年8月25日195

13．《土地增值税清算鉴证业务准则》196

14．《土地增值税清算鉴证业务准则》指南（草案）215

15．鉴证说明的编写要求235