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第一章 住房体制市场化改革与房地产业的黄金十年1

第一节 住房体制市场化改革造就了庞大的房地产业链和利益链1

一、房地产业产业链的形成及特征1

二、我国房地产产业链的发展趋势7

三、我国房地产产业链存在的问题8

第二节 我国房地产业已形成“鱼骨式”利益链10

一、政府与开发商的利益相依11

二、银行通过贷款与开发商和政府实现三赢13

三、媒体通过新闻炒作引导政府调控政策15

四、房地产消费者的博弈15

第三节 房地产业发展历程（1978～2008年）18

一、房地产业的形成和初步发展期（1978～1997年）18

二、房地产业的快速成长期（1998～2008年）20

三、房地产业不同时期高速发展阶段的特征比较31

第四节 未来房地产业发展的政策导向33

一、规范土地出让市场的管理，增加“保障型住房”的市场供给33

二、住宅产业化将引领我国房地产业发展的新趋势35

三、引导房地产企业实行合理的产品开发战略35

第二章 我国住房体制市场化改革十年来的成就37

第一节 改善了居民居住条件37

第二节 形成了庞大的产业规模39

一、房地产开发投资快速增长39

二、房地产建设规模的扩大和住宅品质的提高44

三、房地产销售市场快速增长46

四、房地产企业数量与从业人数不断增加47

五、房地产市场总体供不应求49

六、城市土地供应总量大幅度攀升50

第三节 促进了城市化进程和城市面貌的改善53

一、房地产业与城市化进程的耦合关系53

二、房地产业发展对城市化的推动作用55

第四节 带动了国民经济的发展58

一、房地产业在国民经济中的显著地位58

二、房地产业与国民经济构成互动机制59

三、房地产业投资对国民经济增长已产生重要影响63

第五节 房地产业为政府和部分人积累了巨大财富65

一、为地方政府积累了巨大的财富65

二、为部分人积累了巨大的财富67

三、造就了一批地产名人69

四、产生了一批实力雄厚的著名企业78

五、涌现出许多著名的经典项目98

第三章 中国住房体制市场化改革：一条漫长而坎坷之路107

第一节 建国初期的住房制度与政策108

一、基本状况：一穷二白，无房可住108

二、机遇：新政权的诞生带来解决住房新的希望和契机108

三、解决住房问题的战略思路：“以租养房”109

第二节 住房福利制：被动的选择110

一、人人都吃上“小灶”111

二、意识到“小灶”普遍化问题的严重性111

三、“小灶”制演化为国家福利制112

第三节 住房福利制的尴尬：从猪圈到鸟笼113

一、住房投资：少而不稳113

二、住房供应：严重短缺114

三、住房设计：低标准、低质量115

四、住房消费的怪现象：过度消费与结构性短缺并存116

五、住房面积：从猪圈到鸟笼117

六、住房福利制：无尽的资金吸管118

七、传统体制下住房支出水平119

八、福利制后期住房建设“大跃进”121

九、住房“大跃进”加大了后期住房体制改革的成本123

第四节 对传统住房体制评价123

一、传统住房制度下住房短缺的原因123

二、传统住房制度的弊端125

三、传统住房制度的成绩126

第五节 住房制度改革历程：二十年艰辛之路127

一、邓小平同志的讲话与房改发端127

二、漫长的改革探索128

第六节 住房市场化：历史性跨越134

第七节 住房体制改革：从甩包袱到收钱袋135

第八节 改革尚未完全成功：住房福利制幽灵仍在，住房体制仍须变革136

第九节 住房体制改革过程中几个争议问题137

一、公积金制度：劫贫济富138

二、安居工程计划：为谁安居148

三、公房出售政策：公共财富大分赃150

第四章 住房体制市场化改革十年的失误与思考155

第一节 住宅价格与民生问题155

一、十年住宅价格变动情况156

二、居民住房负担及其变化情况160

三、住宅价格与区域经济发展的协调性分析172

四、租售比与房价泡沫179

五、住宅价格高涨的原因分析182

第二节 住宅价格相关的利益群体剖析184

一、政府的职责185

二、住宅价格成本构成分析188

三、关于制度性暴利的分析195

第三节 住宅建筑的资源节约问题199

一、忽视了资源节约是政府的一大失误199

二、住宅产业成了庞大的资源消耗性产业201

三、资源节约型住宅建设在实际运行中存在的问题204

四、提倡资源节约型住宅的战略意义206

五、中国资源节约型住宅总体发展战略构想209

六、“资源节约型”住宅战略的政策措施和推进机制211

七、“资源节约型”住宅战略的实施纲要223

八、构建“资源节约型”住宅的政策与法律保障体系225

九、“资源节约型”住宅发展的国际经验227

第四节 重大政策、法律与制度建设问题231

一、制度建设方面存在的问题231

二、住房体制市场化改革十年来的重大政策与法律评析235

第五节 中国住宅产业化问题255

一、住宅产业化概念、发展历程与必要性255

二、住宅产业化存在的问题257

三、阻碍中国住宅产业化发展的原因258

四、推动中国住宅产业化的对策与措施260

第六节 市场责任与政府责任：住房与住房保障体制问题262

一、住房保障制度的演变262

二、住房保障制度的不足与实施中的问题268

三、对住房保障制度的认识误区275

第七节 行业乱象及其背景分析277

一、透过事件看问题277

二、房地产行业特殊现象及原因分析282

第八节 热点问题争论289

一、限价房的争论289

二、小产权房的是是非非293

三、关于“拐点”的争论297

四、关于救市的争论301

第五章 新住房体制的走向306

第一节 新住房体制306

一、住房战略思路的演变306

二、新住房体制308

三、新旧住房体制的区别308

第二节 住房体制改革的成本309

一、住房体制改革伴随着对国有资产的大分赃309

二、住房体制改革的过程是对既得利益集团妥协的过程310

三、住房制度市场化改革存在的问题311

第三节 与新住房体制导向有关的战略问题316

一、“居者有其屋”的解释317

二、买房划算还是租房合适322

三、买房与租房的比较324

四、市场环境和政策利买不利租325

第四节 住房标准问题327

一、小康型居住水平的官方标准328

二、小康住房标准提出的背景328

三、小康住房标准的含义328

四、普通住房标准330

第五节 关于住房消费模式331

一、住房私有化率偏高331

二、追求大户型消费的势头明显332

三、住房消费模式脱离基本国情332

四、“90平方米”标准的意义332

五、搭建符合国情的多元化消费模式334

第六节 未来新住房体制的框架336

一、原有住房体制建设规划落空336

二、新住房体制框架设计的思路338

三、未来的新住房体制框架设计341

第七节 新住房体制的住房供应体系351

一、商品房351

二、经济适用房352

三、廉租房363

第六章 中国住房保障体制走向370

第一节 住房保障的制度设计和发展方向370

一、住房保障制度的目标371

二、住房保障制度的原则371

三、住房保障体系的基本框架设计373

第二节 经济适用住房373

一、经济适用住房的定义374

二、经济适用住房发展过程中的政策演变375

三、经济适用住房的政策及操作378

四、经济适用住房发展过程中存在的问题391

五、经济适用住房未来发展的建议395

第三节 廉租住房397

一、廉租住房的基本概念398

二、廉租住房的发展历程400

三、廉租住房的发展现状404

四、廉租住房的政策及操作406

五、廉租住房实施过程中的问题417

六、廉租住房发展思路423

第四节 限价房426

一、限价房的概念426

二、各地限价房发展情况427

三、限价房的利弊及发展建议432

第五节 经济租用房435

一、经济租用房的定义435

二、经济租用房的发展情况436

三、有关经济租用房的争议438

第六节 住房保障制度的国际经验借鉴439

一、美国经验439

二、新加坡模式447

三、中国香港地区模式454

四、英国模式460

五、各国住房保障政策对我国的启示463

第七节 有关住房保障问题的讨论469

一、住房保障制度与土地制度的关系469

二、经济适用房制度的讨论471

三、农民工和“夹心阶层”的住房保障问题475

参考文献481

后记485