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上篇　地产分析1

第1章　房地产投资环境分析2

1.1　城市人口2

1.2　经济运行3

1.2.1 国民经济持续快速增长3

1.2.2　外贸出口强劲，外商直接投资持续增长3

1.2.3　固定资产投资保持稳定增长3

1.3　城市规划4

1.3.1 加快城中村改造5

1.3.2　合理调控房地产开发5

1.3.3　优先发展公交建设5

1.4　政策影响5

1.4.1 “深八条”稳定房价6

1.4.2 “深十五条”全面响应“国十五条”6

1.4.3　住宅用地加大供应6

1.4.4 “限外”影响港人置业7

1.5　行业动向7

1.5.1 市场资源集中化趋势明显7

1.5.2　融资、扩张速度加快7

第2章　土地市场分析8

2.1 土地供应市场8

2.1.1 后续住宅用地供应充足8

2.1.2　土地供应仍然集中在关外9

2.2　土地出让市场9

2.2.1 住宅用地成交大幅增加9

2.2.2　土地成交价格大幅上涨9

第3章　住宅市场分析11

3.1　一手住宅市场11

3.1.1 供不应求明显11

3.1.2　供应集中关外11

3.1.3　成交量大幅下降12

3.1.4　销售价格大幅上涨12

3.1.5　别墅交易量价齐升12

3.1.6　中小户型住房供应不足12

3.2　二手住宅市场13

3.2.1 放盘量略有回落13

3.2.2　成交量大幅增加13

3.2.3　各月成交量波动较大14

3.2.4　成交价格快速上涨14

3.2.5　盐田区和宝安区二手住宅发展迅速14

3.3　未来展望15

3.3.1 一手住宅市场：供应增加，价格上涨趋缓15

3.3.2　二手住宅市场：个贷收缩，买卖均陷僵持15

第4章　写字楼市场分析16

4.1　整体特征16

4.2　供应特征16

4.2.1 从福田中心区向外扩散16

4.2.2　只租不售比重增加17

4.3　需求特征17

4.3.1 成交宗数和面积大幅增长17

4.3.2　成交价格快速上涨17

4.3.3　甲级写字楼租金继续走高18

4.4　未来展望18

4.4.1　供应继续放量18

4.4.2　自用和投资需求旺盛19

第5章　商铺市场分析20

5.1　整体特征20

5.2　供应特征20

5.3　需求特征21

5.3.1 成交宗数和面积继续回落21

5.3.2　成熟商圈租售活跃，价格大幅上扬21

5.3.3　租金稳步上扬22

5.4　未来展望22

5.4.1 新增供应继续减少22

5.4.2　自主经营成主流经营模式22

5.4.3　成交价格继续走高23

下篇　地产评论25

第6章　深圳市房地产价格分析26

6.1　房价现状分析26

6.2　房价上涨原因解析27

6.2.1 土地供求矛盾突出27

6.2.2　商品住宅供不应求27

6.2.3　供应结构失衡29

6.2.4 “偷面积”变相涨价29

6.3　未来房价走势29

6.3.1　供需矛盾犹存，短期房价难抑上涨29

6.3.2　区域供应不平衡，关内房价将持续上涨30

6.3.3　中小户型集中供应，未来房价涨幅有所放缓31

6.3.4　信贷财税收紧，投资投机有望降温31

第7章　深圳市商业市场研究32

7.1　深圳市商业发展概况32

7.2　商业物业市场分析33

7.2.1 宝安、龙岗、南山三足鼎立33

7.2.2　成交面积同比下降33

7.2.3　成交价格高位攀升34

7.3　片区商业物业市场分析34

7.3.1 市级商业区商铺供不应求34

7.3.2　区级商业区格局日趋体系化36

7.3.3　新规划和建设的商业区前景向好37

7.4　各片区商业分析38

第8章　2006年深圳外销房市场报告44

8.1 宏观调控对港人置业的影响分析44

8.1.1 宏观调控政策频出，港人依然看好内地楼市44

8.1.2　人民币持续升值，港人内地置业信心增强45

8.1.3 “90/70”政策影响有限，港人普遍看涨国内房价45

8.1.4　央行两次加息，港人置业心理遭受打击46

8.1.5　征缴个人所得税影响较大，港人内地置业计划将受调整46

8.2　2006年深圳市外销楼市供应分析46

8.2.1　整体供应平稳46

8.2.2　新增供应锐减47

8.3　2006年深圳楼盘在港销售的成交分析48

8.3.1 一手房成交量价齐升48

8.3.2　二手住宅 需求旺盛48

8.4　2007年深圳项目在港销售市场展望49

8.4.1 港人内地置业需求将平稳增长49

8.4.2　港人深圳置业的新趋势50

第9章　深圳市高收入群体置业行为调研54

9.1　高收入群体特征分析54

9.1.1 职业分布：私营及个体企业主逾半54

9.1.2　行业分布：制造业和金融业占据半壁江山54

9.1.3　在深圳的时间：5年以上近7成55

9.1.4　年龄段：中青年超7成56

9.1.5　家庭结构：三口之家近五成56

9.1.6　学历：本科及以上超6成57

9.2　高收入群体置业行为分析57

9.2.1 置业目的：自住占2/3，投资占1/357

9.2.2　置业次数：2次及2次以上近8成58

9.2.3　置业信息渠道：朋友介绍为主58

9.2.4　置业决策时间：一周内落订占6成59

9.2.5　置业关键因素：地段主导59

9.2.6　置业首选类型：关内新房60

9.2.7　投资物业特征：超前规划、优越自然景观、优质物业管理60

附录61

附录A　地产数据62

A1　房地产投资环境62

A2　土地市场65

A3　住宅市场67

A4　写字楼市场76

A5　商铺市场79

附录B　深圳中原物业顾问有限公司83

B1　公司介绍83

B2　主要业务部门简介84

B2.1　二级市场84

B2.2　三级市场住宅部85

B2.3　三级市场工商铺部85

B3　荣誉榜89

上篇　地产分析2

图1-1 深圳市城区示意图2

图1-2　深圳市历年GDP及其增长率变化趋势（2000—2006年）3

图1-3　深圳市近期建设规划图（2006—2010年）4

图3-1 深圳市历年商品住宅供求情况（2000—2007年）11

图3-2　深圳中原二手住宅的每月放盘量情况（2006年）13

图4-1 深圳市写字楼主要商圈与分布16

图5-1 深圳市历年商业物业供需情况（2001—2006年）20

图5-2　深圳市商铺供应面积分布（2006年）21

图5-3　深圳市历年商业物业成交价格（2003—2006年）22

下篇　地产评论26

图6-1 深圳市历年商品住宅价格走势图（2002—2006年）26

图6-2　深圳市历年土地出让均价（2004—2006年）28

图6-3　深圳市历年住宅供求情况（1992—2006年）28

图7-1 深圳市市级商业区分布图32

图7-2　深圳市五大商业片区的位置图33

图7-3　深圳市历年商业物业成交价格（2003—2006年）33

图7-4　深圳市五大商业片区的位置图34

图8-1 港人对内地房价走势的预测（2006—2007年）44

图8-2　港人对人民币升值幅度的预期（2007年）45

图8-3　港人置业兴趣受人民币升值的影响（2007年）45

图8-4　港人置业受“90/70”政策的影响（2007年）46

图8-5　国内在港销售楼盘的新增推盘量比较（2005—2006年）47

图8-6　港人心目中国内最具投资价值的城市51

图8-7　港人国内置业区域的选择（2005—2007年）51

图8-8　港人国内置业用途（2005—2007年）52

图8-9　港人国内置业类型变化（2005—2007年）52

图8-10　港人国内置业可承受总价变化（2005—2007年）52

图8-11 港人置业深圳的首选区域（2007年）53

图9-1 深圳市高收入群体职业分布55

图9-2　深圳市高收入群体行业分布55

图9-3　深圳市高收入群体来深圳市年限分布55

图9-4　深圳市高收入群体年龄段分布56

图9-5　深圳市高收入群体家庭结构56

图9-6　深圳市高收入群体教育背景57

图9-7　深圳市高收入群体置业目的57

图9-8　深圳市高收入群体置业次数58

图9-9　深圳市高收入群体楼盘信息获取途径58

图9-10　深圳市高收入群体从第一次看楼到落订时间59

图9-11 深圳市高收入群体购房看重因素分析59

附录83

图B1-1 深圳中原组织架构图83

图B2-1 深圳中原科学创新架构84

图B2-2　深圳中原主要代理楼盘分布86

图B2-3　深圳中原分行网点分布87

图B2-4　三级市场业务范围工商铺部88

上篇　地产分析2

表1-1 深圳市近年人口变化（2005—2006年）2

表1-2 《深圳市近期建设规划（2006—2010）》主要内容4

表2-1 深圳市住宅用地供应量（2006—2010年）8

表2-2　深圳市各类住宅建设量（2006—2010年）8

表2-3　深圳市各区域商品住宅用地供应量（2006—2010年）9

表2-4　深圳市历年土地出让量（2003—2006年）9

表2-5　深圳市出让住宅用地成交楼面地价（2006年）10

表3-1 深圳市各行政区二手住宅的成交面积（2005—2007年）14

表3-2　深圳市各行政区二手住宅的成交均价（2005—2007年）15

表4-1 深圳市写字楼成交情况（2004—2006年）17

表4-2　深圳市甲级写字楼租金季度走势（2006—2007年）18

表5-1 深圳市商铺供求情况（2004—2006年）21

下篇　地产评论30

表6-1 深圳市规划期内住宅用地年度出让计划（2006—2010年）30

表6-2　深圳市规划期内住宅建设年度实施计划（2006—2010年）30

表6-3　深圳市规划期内建设的住宅区域分布（2006—2010年）31

表7-1 深圳市金三角商业区的新增商铺供应情况（2006年）35

表7-2　深圳市华强北商业区的新增商铺供应情况（2006年）36

表7-3　深圳市宝安新中心商业区新增供应情况（2006年）37

表7-4　金三角商业区分析38

表7-5　华强北商业区分析40

表7-6　宝安新中心商业区分析41

表7-7　莲塘商业区分布42

表7-8　龙华商业区分布43

表8-1 国内服务式公寓项目在港销售的新增推盘量（2006年）48

表8-2　港人在深圳市购买二手住宅的成交数据（2006年）49

表8-3　港人在深圳市购买二手商铺的成交数据（2006年）49

表8-4　港人国内购买一手住宅的成交套数（2006—2007年）50

表8-5　港人国内购买二手住宅的成交套数（2006—2007年）50

表9-1 深圳市高收入群体调研样本来源54

附录62

表A1-1 深圳市历年国民经济主要指标表（2003—2006年）62

表A1-2　深圳市历年房地产市场主要指标表（2003—2006年）62

表A1-3　深圳市主要房地产政策一览表（2006年）62

表A1-4　深圳市政建设大事记（2006—2007年）63

表A1-5　深圳市房地产开发企业动态（2006—2007年）64

表A2-1 深圳市历年土地出让主要指标表（2003—2007年）65

表A2-2　深圳市土地出让成交表（2006—2007年）65

表A2-3　深圳市土地市场大事记（2006—2007年）66

表A3-1 深圳市历年商品住宅市场主要指标表（2003—2007年）67

表A3-2　深圳市商品房供需情况表（2006年）67

表A3-3　深圳市商品住宅销售价格月度走势（2006—2007年）67

表A3-4　深圳市商品住宅销售面积月度走势（2006—2007年）68

表A3-5　深圳市二手住宅销售价格月度走势（2006—2007年）68

表A3-6　深圳市住宅市场销售价格前10名楼盘（2006年）68

表A3-7　深圳市住宅市场建筑面积前10名楼盘（2006年）72

表A4-1 深圳市历年写字楼市场主要指标（2003—2006年）76

表A4-2　深圳市写字楼销售价格月度走势（2006年）76

表A4-3　深圳市写字楼市场新增供应一览表（2006—2007年）76

表A4-4　深圳市甲级写字楼租金季度走势（2006—2007年）77

表A4-5　深圳市写字楼市场租金前5名楼盘（2006—2007年）77

表A5-1 深圳市商铺市场新增供应一览表（2006—2007年）79

表A5-2　深圳市商铺销售价格月度走势（2006年）80

表A5-3　深圳市商铺租金季度走势（2006年）81

表A5-4　深圳市购物中心建筑面积前5名楼盘（2006年）81

表B3-1 荣誉榜89