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（第二卷）647

第六章 加强房地产开发项目建设管理法律规范647

第五篇 规范房地产交易秩序777

第一章 房地产交易概论777

第一节 房地产交易的含义和特征777

一、房地产交易的含义777

二、房地产交易的特征777

第二节 房地产交易的一般原则778

一、房产转让时，该房屋所占用的土地使用权同时转让778

二、地产转让时，该土地上房屋同时转让778

三、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让779

四、房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押779

第二章 规范房地产转让781

第一节 房地产转让的概念和特征781

一、房地产转让的含义781

二、房地产转让的特征782

第二节 房地产转让的基本原则782

一、房地产一致原则783

二、效益不可损原则783

三、权利、义务一体转移的原则784

四、出让方地位不变的原则784

第三节 房地产转让的条件784

一、以出让方式取得的土地使用权的房地产转让条件784

二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件785

三、房地产转让的限制条件787

第四节 房地产转让的方式和程序788

一、房地产转让的方式788

二、房地产转让的程序790

第五节 房地产转让合同790

一、房地产转让合同的含义790

二、房地产转让合同的主要内容790

三、房地产转让合同订立的程序。791

四、房地产转让合同履行、变更和解除791

五、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系795

第三章 商品房销售管理796

第一节 商品房销售概述796

一、《商品房销售管理办法》制定和颁布796

二、商品房销售的内容797

三、商品房销售方式798

四、商品房销售管理机构798

第三节 商品房现售条件799

一、商品房现售必备条件799

二、商品房现售条件证明文件备案管理801

三、销售设有抵押权商品房的条件801

四、销售商品房禁止行为802

五、销售商品房与售后物业管理衔接803

第三节 商品房销售合同规范804

一、商品房销售合同形式804

二、商品房买卖合同主要内容804

三、商品房买卖合同订立注意事项805

四、商品房销售后发生规划、设计变更的处理805

第四节 商品房销售价格的确定806

一、商品房销售价格法律规定806

二、商品房销售计价方式807

三、按套（单元）计价销售规定809

四、按套内建筑面积或者建筑面积计价销售规定810

五、按建筑面积计价销售规定810

六、收取预订款性质费用的处理811

第五节 商品房销售代理规范812

一、房地产开发企业与销售代理机构的委托关系812

二、房地产中介服务机构代理销售商品房的义务812

三、代理销售商品房收费规范813

四、商品房销售人员资格条件813

第六节 商品房交付规范814

一、商品房交付时间814

二、商品房与样板房815

三、提住宅质量保证书和住宅使用说明书815

四、商品房质量保修期815

五、办理权属登记816

六、商品房主体质量存在异议的处理817

第七节 严惩商品房销售违法行为818

一、未取得营业执照擅自销售商品房的处罚818

二、未取得房地产开发企业资质证书擅自销售商品房的处罚818

三、违法擅自预售商品房的处罚818

四、“一房多售”的处罚819

五、销售不合格商品房的处罚819

六、房地产开发企业不履行报送相关资料义务的处罚819

七、房地产开发企业销售商品房违法行为的处罚819

八、销售不符合销售条件商品房的处罚820

九、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中违法处罚820

第四章 商品房预售规范821

第一节 商品房预售的条件与管理821

一、商品房预售的条件821

二、商品房预售实行许可制度821

三、商品房预售合同实行登记备案制度822

四、商品房预售所得款项的专款专用制度822

第二节 商品房预售合同的转让822

一、概念与特征822

二、预售合同转让的条件823

第三节 预售商品房的按揭824

一、预售商品房按揭的概念与特征824

二、预售商品房按揭的法律关系825

三、按揭合同的内容及效力825

第四节 商品房预售注意事项827

一、情势变更原则在预售商品房纠纷中的适用827

二、预售商品房中损失数额的认定828

三、预售商品房纠纷案件的处理829

第五章 房地产抵押规范831

第一节 房地产抵押概述831

一、房地产抵押的概念与特征831

二、房地产抵押的性质832

三、房地产抵押的种类832

四、房地产抵押的原则833

五、房地产抵押的形式833

第二节 房地产抵押权设立837

一、房地产抵押权设定的条件837

二、房地产抵押合同839

三、房地产抵押登记840

四、房地产抵押权设定的限制性条件841

五、房地产抵押的范围842

六、房地产抵押的效力844

第三节 房地产抵押人和抵押权人的权利与义务849

一、房地产抵押人的权利与义务849

二、房地产抵押权人的权利和义务850

第四节 房地产抵押权的实现851

一、房地产抵押实现的条件851

二、实现房地产抵押权的方式851

三、房地产抵押权实现中的特殊规定851

四、房地产抵押权的实现对相关法律关系的影响852

五、抵押债权的优先受偿852

第六章 房地产租赁规范854

第一节 房屋租赁854

一、房屋租赁的含义854

二、房屋租赁的条件855

三、房屋租赁的原则855

四、房屋租赁合同855

五、房屋转租856

六、房屋租赁登记857

七、房屋租金858

八、房屋租赁限制条件859

第二节 土地使用权出租859

一、土地使用权出租的含义859

二、土地使用权出租的条件860

三、土地使用权出租的程序860

四、土地使用权出租与土地使用权出让、转让860

第三节 房屋租赁市场存在的问题及对策861

一、房屋租赁市场存在的问题862

二、整顿和规范房屋租赁对策863

第七章 加强房地产广告管理865

第一节 房地产广告概述865

一、房地产广告的概念865

二、房地产广告的原则865

第二节 房地产广告发布866

一、禁止发布房地产广告的情形866

二、房地产广告发布必须提供的证明文件866

三、房地产广告内容规定866

四、查处违法广告行为867

第三节 加强房地产广告管理867

一、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定867

二、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》规定868

第八章 规范房地产交易秩序法律规范870

第六篇 规范商品房面积计算标准和加强房地产产权产籍管理927

第一章 规范商品房面积计算标准927

第一节 商品房销售面积计算中存在的问题及对策927

一、商品房销售面积计算中存在的问题927

二、解决销售面积计算中存在问题的对策929

第二节 规范房屋建筑面积的测量与计算930

一、测量方法规范930

二、计算方法规范935

第三节 规范多元产权房屋中的分户建筑面积测量与计算943

一、分户套内建筑面积测量要求943

二、套内建筑面积的测量与计算944

三、共有建筑面积的测量与计算952

四、共有建筑面积的分摊计算953

第四节 加强房产测绘管理954

一、房产测绘管理概述954

二、房产测绘的委托955

三、房产测绘资格管理955

四、房产测绘成果管理956

五、房产测绘法律责任956

第二章 加强房地产产权产籍管理957

第一节 房地产产权产籍管理概述957

一、房地产产权产籍管理的概念957

二、房地产产权产籍管理的任务958

三、房地产产权产籍管理的目的和意义958

四、房地产产权产籍管理的原则959

第二节 房地产权属登记959

一、房地产权属登记的含义和功能959

二、房地产权属登记的效力961

三、房地产权属登记发证机关963

第三节 房产权属登记965

一、房产权属登记的种类965

二、房产权属登记的程序966

三、公有住房出售后的权属登记967

四、外籍人私有房屋权属登记968

第四节 地产权属登记969

一、地产权属登记的种类969

二、地产权属登记的程序969

第五节 房地产产籍管理970

一、产籍管理的内容970

二、产籍资料的收集、整理、变更、统计和使用971

第三章 规范商品房面积计算标准和加强房地产产权产籍管理法律规范973

第七篇 整顿和规范房地产中介服务1077

第一章 房地产中介服务组织规范管理1077

第一节 房地产中介服务概述1077

一、房地产中介服务的概念1077

二、房地产中介服务的主要形式1078

三、发展房地产中介的必要性1078

四、房地产中介的现状1079

五、我国房地产中介存在的问题及对策1080

六、加强房地产中介服务管理1080

第二节 房地产中介人员资格规范管理1083

一、房地产中介人员实行资格认证制度1083

二、对从事房地产咨询业务人员的管理1083

三、对从事房地产价格评估人员的管理1084

四、对从事土地估价人员的管理1086

五、对房地产经纪人的管理1087

第三节 房地产中介服务机构规范管理1090

一、房地产中介服务机构的设立与年检1090

二、房地产咨询机构管理1093

三、房地产估价机构资质认证管理1095

四、房地产经纪人资格认证管理1099

第四节 房地产中介的职业道德素质要求与法律责任1100

一、房地产中介的职业道德1100

二、对房地产中介人员的素质要求1104

三、房地产中介服务违法责任1105

第二章 房地产中介服务收费规范管理1107

第一节 房地产中介服务收费概述1107

一、房地产中介服务费的涵义1107

二、房地产中介服务费的性质1107

三、房地产中介服务收费原则1108

四、房地产中介服务费的构成1108

第二节 房地产中介服务收费标准1109

一、房地产咨询服务收费标准1109

二、房地产估价收费标准1109

三、房地产经纪收费标准1111

四、房地产（合同）公证收费标准1112

五、房地产仲裁收费标准1113

第三章 房地产咨询业务规范1114

第一节 房地产投资咨询业务规范1114

一、房地产投资概述1114

二、房地产开发投资咨询1117

三、房地产置业投资咨询1119

四、房地产金融投资咨询1121

第二节 房地产市场信息咨询业务规范1125

一、房地产市场调查1125

二、房地产市场预测1128

三、房地产消费行为分析1130

四、房地产市场细分化1134

第三节 房地产融资咨询业务规范1137

一、房地产资金与融资1137

二、房地产生产和经营性融资1139

三、房地产消费融资1140

第四节 房地产纠纷及处理咨询业务规范1146

一、房地产纠纷的概念1146

二、房地产纠纷的处理1146

三、房地产纠纷中的律师参与1148

第四章 房地产经纪业务规范1150

第一节 房地产经纪概述1150

一、房地产经纪概念1150

二、房地产经纪人的特性及基本素质要求1152

三、房地产交易流程中经纪活动及代理契约1154

第二节 房地产营销代理业务规范1161

一、房地产营销概述1161

二、房地产定价策略1166

三、房地产广告促销1168

四、房地产人员推销1169

第三节 房地产信托与保险业务规范1171

一、房地产信托1171

二、房地产拍卖1175

三、房地产保险1178

四、ESCROW业务1179

第四节 房地产书证代理业务规范1181

一、房地产开发项目报批及必备文件代理1181

二、规划设计阶段的书证代理1182

三、拆迁和获得土地使用权手续的代理1183

四、建设施工等书证代理1184

五、房地产开发建设项目报请验收的手续1184

六、房地产产权登记基本程序1185

七、商品房买卖书证代理1186

八、房地产租赁书证代理1204

九、房地产消费书证代理1206

十、房地产公证与仲裁1209

第五章 房地产估价业务规范1217

第一节 房地产估价概述1217

一、房地产估价的必要性1217

二、房地产价格1220

第二节 房地产估价的原则与程序1225

一、房地产估价原则1226

二、房地产估价程序1227

第三节 房地产估价基本方法1231

一、收益还原法1232

二、成本逼近法1236

三、市场比较法1236

四、假设开发法1238

五、路线价法1240

六、评分法1241

七、长期趋势法1241

第六章 加强房地产中介行业自律1243

第一节 房地产中介行业自律组织的地位和作用1243

一、房地产中介行业自律组织的系统结构1243

二、房地产中介行业组织的地位1243

三、房地产中介行业组织的作用1245

四、西方国家房地产中介行业自律组织借鉴1246

第二节 我国房地产中介自律性组织1251

一、房地产业协会1251

二、房地产估价师学会1252

三、土地估价师学会1253

四、房地产经纪人协会1254

第二节 建立和完善我国房地产中介同业自律组织管理制度1254

一、坚持政企分开、政群分开的原则设立各类自律性组织1254

二、以现有房地产业协会为基础，扩大设立全国统一的新的房地产业协会或联合会1255

三、改善现有各城市房地产交易所制度，建立全国的房地产交易网络体系1255

四、合并现有的房地产估价专业组织，完善全国统一的房地产估价组织体系1256

第四节 不动产评估机构归类合并、规范管理的意见和建议1256

一、我国不动产评估中介行业发展现状及存在的问题1257

二、不动产评估中介机构归类合并的目标、原则和基本思路1264

三、不动产评估中介行业归类合并的具体方案1270

四、不动产评估行业统一、规范管理的体制模式框架1272

五、搞好不动产评估行业归类合并的具体建议1277

第七章 加强房地产中介组织内部管理规范1278

第一节 房地产中介组织的运行机制1278

一、委托人与受托中介机构的关系1278

二、中介机构与政府主管部门的关系1279

三、中介机构与社会公众的关系1279

四、中介机构与同业协会的关系1279

五、中介机构内部的各种关系1279

第二节 房地产中介机构的组织管理1280

一、房地产中介机构进行合理组织的必然性1280

二、房地产中介企业组织结构的基本类型1281

三、房地产中介企业组织的法律形式1284

四、企业人员配备与管理1287

第三节 房地产中介企业合同管理1289

一、订立合同的基本程序1289

二、房地产中介企业运作的有关合同1290

第四节 房地产中介企业财务管理1295

一、企业财务管理的概念1295

二、房地产中介企业的资金管理1296

三、房地产中介企业的税赋1297

四、其他资产的管理1299

第八章 其他国家和地区的房地产中介制度借鉴1301

第一节 美国的房地产经纪人制度借鉴1301

一、完善的法规体系1301

二、具体规定1301

三、管理机构1302

四、行业协会1302

五、其他规定1303

第二节 中国香港房地产中介制度借鉴1303

一、香港房地产中介机构及中介业特点1303

二、房地产中介业管理1303

三、香港房地产中介业运作模式1305

四、香港房地产中介代理业的运作程序1306

第九章 整顿和规范房地产中介服务法律规范1307