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中国土地法律制度的变革与完善应坚持的一个前提和八大走向（代序）1

第一章 中国土地法律制度的历史与启示1

第一节 理想与现实的左右徘徊4

一、作为一种理想的土地公有制5

二、万般无奈的权宜之计：“土地公有”到“土地私有”7

三、理想与信念的再次高昂：“土地私有”向“土地公有”的回归12

第二节 农村土地产权制度变迁：私有，按份共有，到抽象公有15

一、初级社：“土地所有权归农”16

二、高级社：按份共有的集体土地所有制19

三、人民公社：抽象的集体所有及其带来的问题22

四、后人民公社时代：我们保留了什么？28

第三节 我国城市土地制度之流变30

一、基本维持新中国成立前的土地所有制：1949年—1956年33

二、随着私房改造运动开始部分国有化：1956年—1967年36

三、大规模的国有化时期：1967年—1970年代末38

四、城市土地国有的正式宪法化：1982年《宪法》的颁布41

第四节 如何解释1990年以来中国土地产权制度的变迁？48

一、近现代中国的意识形态：国富民强与马克思主义48

二、国富民强、“共产主义——社会主义”与土地公有制50

三、社会现实的压力与意识形态的修正54

四、意识形态变迁与中国土地制度中的“权利——义务”变化55

第二章 公法视角下的当代中国土地产权制度58

第一节 国有土地与集体土地所有权的不平等60

一、意识形态的视角60

二、法律的视角61

三、宪法内在的冲突63

第二节 谁是中国集体土地的所有者？65

一、所有权残缺所带来的困惑65

二、“土地使用权残缺”：以土地所有权性质决定使用权范围67

三、低价征收农民土地与“溢价归公”71

四、何为土地“集体所有”74

第三节 模糊的城市，模糊的国家与扭曲的城市化78

一、模糊的“城市”与“有意的制度模糊”78

二、何为国家土地所有权中的“国家”82

三、“城市化”与“土地国有化”的错误捆绑86

第四节 相关制度改革的建议89

一、改革“城市土地＝国有土地”的制度90

二、废除“以土地所有权的性质来确定土地使用权的范围”的制度91

三、明确“农民集体所有”的性质和主体92

第三章 我国土地登记法律制度的改革94

第一节 土地登记的概念与性质94

一、土地登记系一种不动产物权公示方式94

二、土地登记的性质：私法行为抑或公法行为96

第二节 土地登记的审查模式与司法救济101

一、土地登记：实质审查还是形式审查101

二、土地登记错误的救济途径106

三、土地登记机构的赔偿责任113

第三节 完善我国土地登记的具体思路117

一、统一不动产登记机构117

二、完善救济途径123

三、规范赔偿责任的认定136

第四章 土地利用法律制度及其改革154

第一节 概述154

第二节 土地利用规划制度及其改革156

一、土地利用规划的制度识别156

二、土地利用规划主体及其权利的辨识与配置162

三、土地利用规划程序的分析与选择171

四、土地利用规划中的侵权救济与公平负担192

第三节 土地转让制度及其改革201

一、我国现行土地转让制度及其制度变迁202

二、我国现行土地转让制度存在的主要问题215

三、完善我国土地转让制度的若干建言219

第五章 我国的土地征收制度及其改革224

第一节 征收概念考224

一、修宪说明中界定标准的困境225

二、学术与立法上概念使用的随意和混乱227

三、解决“征收”、“征用”概念纠葛的出路232

第二节 土地征收权的正当性及限制244

一、保留权利（reserved right）理论246

二、固有权力（inherent power）理论248

三、征收权正当性的经济解释249

四、小结251

第三节 我国的土地征收制度及其问题点253

一、征收公共目的认定的一般原理253

二、我国公共目的认定制度的主要问题258

三、我国土地征收程序的主要问题264

四、我国土地征收补偿制度的主要问题275

五、我国土地征收争议司法救济的主要问题282

第四节 完善我国土地征收制度的若干建言291

一、征收目的认定制度的完善291

二、土地征收程序制度的完善293

三、土地征收补偿制度的完善297

四、土地征收争议司法救济制度的完善305

五、完善我国土地征收制度的立法模式307

第六章 中国土地税费制度改革研究313

第一节 为什么关注土地税费改革？314

一、土地税费的基本概念与功能315

二、土地税费改革的背景与意义319

第二节 中国土地税费制度的现状与课题324

一、土地税收的现状与问题325

二、土地规费的现状与问题329

三、土地租金的现状与问题336

第三节 土地税费制度改革方向及其路径338

一、土地税费法律体系建设339

二、统一房产税改革340

三、土地出让金改革343

四、土地增值税改革345

第七章 中国土地管理制度变革与法治化的“路线图”348

第一节 社会主义市场经济是中国土地制度变革的根本前提350

第二节 土地产权制度改革：两种土地公有制从不平等走向平等352

一、集体所有土地的“所有权残缺”353

二、以土地所有权性质决定土地使用权与“土地使用权残缺”355

三、实现集体土地与国有土地的地位平等与产权明晰357

第三节 土地管理制度改革：指标管制向规划管制转变358

一、土地规划与耕地流失358

二、指标管制的失败与规划管制的兴起360

三、土地规划、农业补贴与社会保障363

第四节 统一的土地市场的建立与“同地、同权、同价”364

一、农用地流转市场的建立与农业规模化364

二、统一的建设用地交易市场与“同地、同权、同价”366

三、土地兼并与政府职能的转变367

第五节 土地征收权的克制与公平补偿370

一、集体土地的征收与国有土地征用面临的共性问题370

二、差异性问题：“补房不补地”与“溢价归公”373

三、土地征收制度的改革与完善379

第六节 公共参与和土地法治的实现380

第七节 结论382

附录384

附录一 关于《土地管理法》修改的若干建议384

附录二 《中华人民共和国土地征收法》（专家建议稿）405

附录三 《中华人民共和国集体建设用地流转法》（专家建议稿）423

附录四 十八届三中全会与土地制度改革：带着镣铐起舞438

附录五 十八届三中全会唤醒了农民的“睡美人”442