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危局篇2

一、中国梦，谁的梦2

1.新加坡梦、美国梦，中国“安居梦”2

2.从两则故事看中国的房地产问题5

3.蜗居、房奴、“房”格尔系数8

二、楼市泡沫，崩盘还是狼来了13

1.判断楼市泡沫的四个重要指标14

2.观察中国楼市泡沫的四个维度16

2.1 投机性购房比例远超警戒线16

2.2 涉房贷款占信贷规模比例偏高17

2.3 商业地产高烧不退18

2.4 鬼城蔓延，住房空置率过高20

3.房价虚高与楼市泡沫成因分析22

A.推升房价的几把“火”23

3.1 土地垄断供应，地价虚高，推升房价23

3.2 货币超发，助推房价26

3.3 流动性过剩，助推房价上涨31

3.4 税费过高，最终由购房者买单32

B.浇升房价的几桶“油”36

3.5 热钱流入推高资产泡沫36

3.6 实体经济虚拟化助推房价上涨37

4.中国房地产仍是一个危局39

4.1 土地财政已形成路径依赖39

4.2 影子银行资金主要流向房地产41

4.3 房地产泡沫与债务泡沫共浴44

5.不是不报，时候未到47

5.1 中国房地产泡沫牢不可破的原因47

5.2 泡沫这回还是“狼来了”吗50

5.3 诱发房地产泡沫的因素51

三、中国模式之殇，路在何方62

1.谁将引爆中国式次贷危机62

1.1 地方债危机是否被引爆62

1.2 地方债风险引爆中国式“次贷”63

1.3 谁来为系统性债务危机买单68

2.钱荒——危机的预演69

2.1 钱荒之原因探析69

2.2 央行从拒施援手到适当注入流动性70

2.3 钱荒——主动的压力测试还是危机的预演72

3.中国模式的反思73

3.1 传统增长模式走到尽头73

3.2 中国模式值得商榷77

3.3 中国模式的缺陷80

4.依赖房地产业，经济增长缺乏可持续性82

4.1 房地产业过热会引发经济结构比例的失调82

4.2 易诱发系统性金融风险85

4.3 内需不振，产业空心化87

4.4 创新乏力88

4.5 城镇化进程受阻90

破局篇92

一、打破夜壶，房地产业再定位92

1.楼市定位：保增长与控房价92

1.1 房价且调且涨，政策边际效应不断减弱92

1.2 保增长与控房价，艰难的平衡93

2.去支柱化，重构支柱98

3.中速增长，再平衡调结构102

二、魔高一尺，道高一丈，楼市制度量建107

1.调控之惑——房价为何越调越涨107

1.1 调控屡遭地方博弈，执行不力107

1.2 控房价：盯错了的调控目标109

2.调控还有哪些“杀手锏”可用113

2.1 房产税能否担当调控重任113

2.2 通过加税方式调控房地产或是南辕北辙124

2.3 如何摆脱“道高一尺，魔高一丈”的恶性循环125

3.从美丽中国到美丽楼市126

4.他山之石128

4.1 寸土尺金的香港如何解决住房问题130

4.2 弹丸小国新加坡如何解决住房问题135

4.3 奉行市场自由竞争的美国如何解决住房问题141

4.4 德国房价十年不涨，中国该从中学习什么144

4.5 瑞典：住房公平的典范150

5.中国住房制度重建155

5.1 中国住房发展模式的路径选择155

5.2 解决住房问题呼唤顶层设计158

5.3 改革是最大的红利，二次房改的春天已到来163

三、幸福中国梦，政府转型170

1.破除GDP崇拜，提升幸福指数170

1.1 提升全民幸福感的经济增长170

1.2 是否必须保持较高的增长速度177

1.3 适度的GDP增速，较高的劳动供养率是理想经济形态179

1.4 中国如何避免跌入中等收入陷阱180

2.建立公共服务型政府182

2.1 回归公共服务，破除“土地财政”路径依赖182

2.2 公共服务型政府亟待建立183

3.建立以提升全民幸福指数的政绩考核机制185

3.1 政绩考核应走出“唯GDP”窠臼185

3.2 建立立足于“公共服务型”政府，提升全民幸福指数的政绩考核标准187

立局篇192

一、住房保障亟待立法192

二、民富之路，让房价更美丽196

1.收入倍增与收入分配改革196

2.阻断货币超发之手，增强货币购买力，让房价美丽起来202

2.1 货币超发与经济发展模式紧密相关203

2.2 央行不独立，货币很难不超发205

三、美丽楼市与新型城镇化相得益彰208

1.城镇化并非房地产的“春药”208

2.城镇化前景诱人，差距意味着潜力与空间211

3.中国既有城镇化模式存在的问题213

3.1 大量农业转移人口没有融入城市社会，市民化进程滞后214

3.2 土地城镇化快于人口城镇化215

3.3 城镇结构不合理，区域发展不平衡，城市病问题日益凸显216

3.4 政府主导的城镇化，对土地财政和房地产过度依赖218

4.城镇化存在跑偏的风险，新型城镇化呼唤顶层设计219

5.新型城镇化如何破题221

5.1 推进新型城镇化的核心在于改革222

5.2 推进户籍制度改革，实现公共服务均等化223

5.3 打破行政区划约束，促进生产要素自由流动227

5.4 土地制度改革229

5.5 财政体制与投融资体制改革233

6.住房制度改革237

6.1 高房价是中国城镇化进程的绊脚石237

6.2 住房制度亟待改革，二次房改窗口开启238

7.新型城镇化，新在何处238

8.谁是新型城镇化的主角，政府还是市场239

9.城市群战略与小城镇战略244

9.1 城市群与卫星城战略244

9.2 小城镇，大战略247

9.3 小城镇如何城镇化——河南陵阳镇“就地城镇化”的经验启示249

10.新型城镇化的推进路径253

10.1 新型城镇化与新型工业化良性互动253

10.2 新型城镇化应与农业现代化、农村现代化协同发展255

10.3 新型城镇化须以改善民生为根本出发点257

四、中国楼市的中长期趋势一谁的天堂谁的地狱261

1.未来中国经济及房地产市场的主基调261

2.中国楼市的中长期趋势262

2.1 商品房总体上“供不应求”的局面已改变262

2.2 房地产去支柱化将是一个中长期过程262

2.3 行业整合是大势所趋263

2.4 土地供给为保障房让路264

2.5 土地财政难以为继，向存量房征税是大势所趋264

2.6 房产占家庭财产比例将会下降265

3.告别黄金时代，楼市迎来白银十年266

3.1 房地产白银时代行业发展趋势分析266

3.2 白银时代的市场特征267

3.3 白银时代房地产开发企业的应对之道268

3.4 白银时代的市场机会271