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第1章 不动产概述1

1.1不动产的内涵2

1.1.1动产与不动产2

1.1.2不动产实物与权益5

1.2不动产的特性8

1.2.1自然特性8

1.2.2社会经济特性10

1.3不动产类别划分14

1.3.1土地利用现状分类14

1.3.2不动产分类14

本章小结19

复习思考题19

第2章 不动产估价概述21

2.1不动产估价的基本知识22

2.1.1不动产估价的含义22

2.1.2不动产估价的特点23

2.1.3不动产估价的必要性26

2.2不动产估价要素28

2.2.1估价当事人28

2.2.2估价目的29

2.2.3估价时点30

2.2.4估价对象30

2.2.5价值类型31

2.2.6估价依据31

2.2.7估价假设32

2.2.8估价原则32

2.2.9估价程序32

2.2.10估价方法33

2.2.11估价结果33

2.3不动产估价原则34

2.3.1合法原则34

2.3.2最高最佳使用原则34

2.3.3替代原则34

2.3.4估价时点原则35

2.3.5动态原则35

2.3.6 综合原则35

2.4不动产估价程序35

2.4.1准备阶段35

2.4.2实施阶段36

2.4.3完成阶段37

本章小结38

复习思考题39

第3章 不动产估价的价格影响因素41

3.1一般因素42

3.1.1社会因素43

3.1.2经济因素45

3.1.3制度（行政）因素47

3.2区域因素49

3.2.1城市不同功能分区因素49

3.2.2城市不同功能区的环境因素50

3.3个别因素51

3.3.1土地个别因素51

3.3.2建筑物个别因素52

本章小结54

复习思考题54

第4章 市场比较法55

4.1市场比较法的基本概念和理论56

4.1.1基本概念56

4.1.2理论依据57

4.1.3使用条件和范围57

4.2市场比较法的计算方法57

4.2.1搜集交易实例58

4.2.2选取可比实例59

4.2.3建立价格可比基础61

4.2.4交易情况修正62

4.2.5交易日期调整63

4.2.6房地产状况调整64

4.2.7求取比准价格66

4.3市场比较法总结67

本章小结73

复习思考题73

第5章 收益还原法77

5.1收益还原法的概念、理论与方法78

5.1.1收益还原法的概念78

5.1.2收益还原法的原理79

5.1.3收益还原法的特点与适用范围79

5.1.4计算公式80

5.1.5估价步骤82

5.2收益还原法的应用87

5.2.1依据房地收益求取房地价格87

5.2.2依据房地收益求取土地价格88

5.2.3依据房地收益求取建筑物价格89

本章小结90

复习思考题90

第6章 成本法93

6.1成本法概述94

6.1.1成本法的定义和目的94

6.1.2成本法的应用范围95

6.1.3成本法的基本步骤96

6.2成本法的成本类型97

6.2.1重建成本和重置成本97

6.2.2直接成本和间接成本97

6.3成本法的折旧99

6.3.1折旧的定义99

6.3.2折旧的类型和原因100

6.3.3计算折旧的方法103

6.4成本法的应用106

6.4.1成本法的基本方法106

6.4.2成本法在不同类型不动产项目评估中的使用109

本章小结112

复习思考题112

第7章 剩余法113

7.1剩余法的概念、理论与方法114

7.1.1剩余法的含义和相关概念114

7.1.2剩余法的基本原理115

7.1.3剩余法的特点及适用范围116

7.1.4计算公式117

7.1.5估价步骤118

7.2剩余法的应用120

7.2.1剩余法评估土地价格120

7.2.2剩余法测算开发商的预期利润122

7.2.3剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准122

本章小结123

复习思考题123

第8章 路线价法125

8.1路线价法概述126

8.1.1路线价法的含义126

8.1.2路线价法的基本原理127

8.1.3路线价法的估价对象和条件128

8.2路线价法的估价步骤128

8.2.1划分路线价区段128

8.2.2设定标准深度129

8.2.3确定标准宗地129

8.2.4调查评估路线价129

8.2.5制作价格修正率表130

8.2.6计算各宗地价格130

8.3制作价格修正率表130

8.3.1制作深度指数表130

8.3.2其他宗地条件修正系数表的编制133

8.4路线价法的总结与运用134

8.4.1路线价法总结134

8.4.2路线价法的计算公式134

8.4.3路线价法的应用135

本章小结140

复习思考题140

第9章 地价评估及高层建筑地价的分摊143

9.1城镇基准地价144

9.1.1城镇基准地价的概念144

9.1.2基准地价评估的技术途径和主要作用145

9.1.3城市基准地价评估的方法和步骤146

9.2农用地基准地价148

9.2.1农用地地价的概念148

9.2.2农用地基准地价评估的评估对象和技术途径148

9.2.3农用地基准地价评估的程序148

9.2.4样点地价平均法149

9.2.5定级指数模型法151

9.2.6基准地块评估法153

9.2.7基准地价的确定154

9.3基准地价更新155

9.3.1一般要求155

9.3.2技术途径155

9.3.3范围和方法运用155

9.3.4更新基准地价修正系数表156

9.3.5对基准地价的再认识156

9.4宗地价格评估157

9.4.1宗地价格评估157

9.4.2基准地价修正法159

9.5高层建筑地价的分摊160

9.5.1基本概念160

9.5.2可供选择的分摊方法161

本章小结165

复习思考题165

第10章 长期趋势法167

10.1长期趋势法概述168

10.1.1基本概念168

10.1.2理论依据168

10.2长期趋势法的使用条件与计算方法169

10.2.1使用条件和范围169

10.2.2计算步骤170

10.3长期趋势法的主要模式171

10.3.1平均增减趋势法171

10.3.2移动平均趋势法172

10.3.3数学曲线拟合法173

10.3.4指数修匀法174

本章小结176

复习思考题176

第11章 撰写房地产估价报告179

11.1房地产估价报告的要求和形式180

11.1.1房地产估价报告的要求180

11.1.2房地产估价报告的形式181

11.2房地产估价报告的内容182

11.2.1封面182

11.2.2目录182

11.2.3致委托人函182

11.2.4房地产评估师声明183

11.2.5估价的假设和限制条件183

11.2.6房地产估价结果报告183

11.2.7房地产估价技术报告184

11.2.8附件184

11.3房地产估价报告的撰写185

11.3.1房地产估价报告撰写的要求185

11.3.2对房地产估价报告写作主体的要求185

11.3.3对词义和语句的要求186

本章小结188

复习思考题188

附录191

附录1房屋192

附录2房产图195

附录3建筑工程图195

附录4房屋面积196

附录5房产税198

附录6利息199

附录7利率202

附录8利息率与收益率203

附录9折现率与贴现率203

附录10现金流量与净现值205

附录11建筑物折旧的求取206

参考文献213