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第1章 房地产投资分析概述1

1.1 房地产投资2

1.1.1 房地产投资的内涵2

1.1.2 房地产投资的类型4

1.1.3 房地产投资的作用6

1.2 房地产投资分析7

1.2.1 房地产投资分析的定义7

1.2.2 投资分析与可行性分析的区别7

1.2.3 房地产投资分析的意义7

1.2.4 房地产投资分析的任务8

1.2.5 房地产投资分析的内容9

思考题12

第2章 房地产市场分析13

2.1 房地产市场14

2.1.1 房地产市场的特征14

2.1.2 房地产市场的功能15

2.1.3 房地产市场的结构15

2.1.4 房地产市场的分类16

2.1.5 房地产市场供求的影响因素17

2.2 房地产市场分析20

2.2.1 房地产市场分析的必要性20

2.2.2 房地产市场分析的限制21

2.2.3 房地产市场分析的内容22

2.2.4 自贸区写字楼市场分析22

2.2.5 房地产市场指标25

2.3 房地产市场调查26

2.3.1 房地产市场调查的内容26

2.3.2 房地产市场调查的类型29

2.3.3 房地产市场调查的方法29

2.3.4 房地产市场调查的程序31

2.4 房地产市场预测32

2.4.1 房地产市场预测的种类32

2.4.2 房地产市场预测的方法33

2.4.3 房地产市场预测的程序36

思考题39

第3章 房地产投资环境分析41

3.1 投资环境与房地产投资环境分析42

3.1.1 投资环境与房地产投资环境基本概念42

3.1.2 房地产投资环境的类型43

3.1.3 房地产投资环境分析的意义44

3.2 房地产投资环境要素分析45

3.2.1 政治环境要素分析45

3.2.2 经济环境要素分析45

3.2.3 社会环境要素分析46

3.2.4 文化环境要素分析47

3.2.5 自然环境要素分析47

3.2.6 设施环境分析48

3.3 区位条件分析概述49

3.3.1 区位分析的内容49

3.3.2 区位的影响因素51

3.3.3 不同类型房地产区位分析52

3.4 房地产投资环境的评价55

3.4.1 房地产投资环境评价的原则55

3.4.2 房地产投资环境评价的方法56

3.4.3 房地产投资环境的衡量标准62

思考题64

第4章 房地产投资与房地产周期65

4.1 房地产周期的含义66

4.2 房地产周期的类型66

4.3 房地产周期的划分68

4.3.1 房地产周期划分的主要指标68

4.3.2 周期指标计算方法68

4.4 房地产周期运行规律69

4.4.1 房地产周期运行阶段69

4.4.2 房地产周期运行过程70

4.4.3 房地产周期运行阶段特征71

4.5 房地产周期特征72

4.6 房地产周期的影响因素72

4.6.1 宏观经济因素72

4.6.2 微观经济因素74

4.7 房地产周期投资的基本原则76

思考题83

第5章 房地产投资与成本费用估算及税金85

5.1 房地产投资与成本费用的概念和构成86

5.1.1 土地取得费86

5.1.2 前期工程费86

5.1.3 建安工程费87

5.1.4 基础设施费88

5.1.5 公共配套设施费88

5.1.6 不可预见费88

5.1.7 开发期间税费89

5.1.8 开发间接费89

5.1.9 管理费用89

5.1.10 销售费用89

5.1.11 财务费用90

5.1.12 其他费用90

5.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据90

5.2.1 房地产投资与成本费用估算的要求90

5.2.2 房地产投资与成本费用估算的依据91

5.3 房地产投资与成本费用估算的方法91

5.3.1 简单估算法91

5.3.2 投资分类估算法91

5.4 房地产投资与成本费用的具体估算96

5.4.1 投资估算指标96

5.4.2 房地产投资与成本费用估算特点96

5.4.3 案例介绍97

5.4.4 成本控制104

5.5 税金估算105

5.5.1 企业所得税105

5.5.2 土地增值税105

5.5.3 印花税106

5.5.4 城镇土地使用税108

5.5.5 房产税108

5.5.6 耕地占用税109

5.5.7 契税110

5.5.8 营业税、城市建设维护税、教育费附加110

思考题113

第6章 房地产投资收入估算115

6.1 房地产投资收入估算原理116

6.1.1 房地产投资收入的类型116

6.1.2 房地产投资收入的合理构成117

6.1.3 房地产投资收入估算的原则118

6.2 租售收入的估算119

6.2.1 租售收入估算的一般说明119

6.2.2 租售收入估算的准备工作120

6.2.3 租售收入估算的注意事项125

6.3 转售收入及其他收入的估算126

6.3.1 转售收入的估算126

6.3.2 自营收入的估算127

6.3.3 其他收入的估算129

思考题131

第7章 房地产投资的财务分析133

7.1 房地产投资财务分析概述134

7.1.1 房地产投资财务分析的含义134

7.1.2 房地产投资财务分析的意义134

7.1.3 房地产投资财务分析的程序134

7.2 财务静态盈利指标与利润表的编制与分析134

7.2.1 财务静态盈利指标及其计算134

7.2.2 利润表的编制与分析136

7.3 财务动态盈利指标与现金流量表的编制与分析140

7.3.1 财务动态盈利指标及其计算140

7.3.2 现金流量表的编制与分析143

7.4 资金来源与运用表和资产负债表的编制与分析146

7.4.1 资金来源与运用表的编制与分析146

7.4.2 资产负债表的编制与分析148

思考题153

第8章 房地产投资不确定性分析155

8.1 不确定性分析概述156

8.1.1 不确定性分析的定义及不确定性的原因156

8.1.2 房地产投资项目的主要不确定因素157

8.1.3 房地产投资不确定性分析的含义与作用158

8.2 盈亏平衡分析159

8.2.1 房地产投资盈亏平衡分析概述159

8.2.2 线性盈亏平衡分析160

8.2.3 非线性盈亏平衡分析161

8.3 敏感性分析164

8.3.1 敏感性分析概述164

8.3.2 单变量敏感性分析166

8.3.3 多变量敏感性分析168

8.3.4 敏感性分析的优缺点171

8.3.5 敏感性分析案例171

思考题177

第9章 房地产投资风险分析179

9.1 房地产投资风险概述180

9.1.1 风险的概念180

9.1.2 房地产投资风险182

9.2 风险识别184

9.2.1 风险识别的含义与方法184

9.2.2 头脑风暴法184

9.2.3 德尔菲法186

9.2.4 幕景分析法187

9.2.5 故障树分析法188

9.3 风险估计与评价190

9.3.1 风险估计与评价概述190

9.3.2 蒙特卡洛模拟法190

9.3.3 层次分析法191

9.4 房地产投资组合风险194

9.4.1 房地产投资组合的定义194

9.4.2 房地产投资组合的选择模型194

9.4.3 房地产投资组合的风险分析195

9.4.4 房地产投资组合的风险与回报197

9.5 房地产投资风险管理198

9.5.1 风险管理概述198

9.5.2 风险预控199

9.5.3 风险回避199

9.5.4 风险转移200

9.5.5 风险组合201

9.5.6 风险自留202

思考题204

第10章 房地产投资决策分析205

10.1 房地产投资决策概述206

10.1.1 房地产投资决策的含义206

10.1.2 房产投资决策的类型206

10.1.3 房地产投资决策的基本要求208

10.1.4 房地产投资决策的程序208

10.1.5 房地产投资决策的主要方法209

10.2 房地产投资方案的比选210

10.2.1 房地产投资方案比选的含义210

10.2.2 房地产投资方案的类型210

10.2.3 房地产投资方案比选的指标211

10.2.4 房地产投资方案比选指标的比较和运用214

10.3 不同类型方案的比选218

10.3.1 互斥型方案的比选218

10.3.2 独立型方案的比选221

10.3.3 混合型方案的比选223

思考题228

第11章 房地产置业投资分析229

11.1 房地产置业投资分析原理230

11.1.1 房地产置业投资及其目的230

11.1.2 房地产置业投资的主要方向230

11.1.3 房地产置业投资财务指标230

11.2 不同类型房地产置业投资财务分析231

11.2.1 房地产置业投资的不同类型231

11.2.2 房地产置业买卖投资财务分析232

11.2.3 房地产置业租赁投资财务分析235

11.2.4 房地产置业消费投资财务分析238

11.2.5 房地产置业投资时机选择分析239

思考题241

第12章 房地产投资产品定位策划243

12.1 房地产投资分析策划244

12.2 房地产开发产品定位策划的指导思想246

12.3 房地产产品定位策划的目标和主要任务246

12.4 房地产产品定位策划的基本原则与要求247

12.5 房地产产品定位策划的影响因素248

12.6 房地产产品定位策划的步骤248

12.7 房地产产品总体规划设计要点249

12.8 房地产产品细部规划设计要点250

12.9 房地产产品定位策划报告的基本模式253

思考题256

第13章 房地产投资可行性研究报告257

13.1 房地产投资可行性研究报告的结构258

13.2 房地产投资可行性研究报告的编写与审读260

13.3 房地产开发经营投资分析报告示例261

思考题268

参考文献269