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第一节　研究房地产政策的重要性1

一、法律调整对于一般房地产经济活动的意义1

第一章 引言1

二、房地产政策、法律对于中国房地产的特殊意义3

第二节 中国房地产政策与法5

第三节 中国房地产立法及政策运作的实践7

一、改革开放以前我国的房地产政策（1949—1978年）8

二、改革开放以后我国的房地产政策（1978年至今）9

一、行政管理的色彩过重11

二、一事多法，多头立法，重复立法11

第四节 中国房地产政策运作中存在的问题11

三、在立法的运作上，政企尚未脱钩12

四、在行政运作过程中，缺乏监督和投诉的机制12

五、运作效率低12

第五节　房地产政策的价值取向12

一、一般公共政策的价值取向13

二、房地产政策的价值取向14

第六节　房地产政策体系16

一、按规范行为的内容分类17

二、房地产政策体系的效力层级结构18

三、按其他方式对房地产政策进行分类19

四、本书的结构20

第二章　土地政策总论22

第一节　土地政策的意义22

第二节　土地政策的分类24

一、按土地分类进行的土地政策分类24

二、按土地利用、保护、经营与管理等多种行为内容对土地政策进行分类25

三、按其他标准与依据的分类25

第三节　土地管理中出现的新问题与土地政策研究之必要性28

一、新一轮“圈地”热28

二、此次“圈地”热新特点之一：规模大29

三、此次“圈地”热新特点之二：圈占风景名胜区29

四、此次“圈地”热新特点之三：腐败现象明显30

第三章　农村土地管理32

第一节　农村非建设用地的管理32

一、耕地资源状况令人堪忧32

二、土地管理的最高原则34

三、实施土地用途管制制度35

四、耕地保护38

五、农村非建设用地管理中存在的问题40

第二节　农村建设用地的管理43

一、关于农村建设用地的有关规定44

二、农村建设用地管理政策实施中的问题49

一、我国现行土地市场供应方式55

第一节　城市建设用地的供应55

第四章　城市土地供应55

二、我国土地使用权出让、划拨中存在的问题56

三、对土地供应方式的建议58

第二节　土地使用权划拨58

一、土地使用权划拨的概念58

二、土地使用权划拨的法律特征58

三、土地使用权划拨范围59

四、非公益目的划拨土地的“转轨”60

五、划拨土地使用权及其终止64

六、划拨土地的其他转化形式64

一、土地政策的市场化价值取向69

第三节　土地使用权出让69

二、土地使用权出让70

三、土地使用权出让合同72

四、土地使用权出让的年限74

五、土地使用权出让的灭失75

六、协议出让75

七、招标、拍卖、挂牌出让77

八、土地使用权出让中面临的问题78

第四节　土地使用权转让、出租、抵押88

一、土地使用权转让88

二、土地使用权出租92

三、土地使用权抵押94

第五章　城市土地管理99

第一节　土地储备制度99

一、土地储备制度的产生99

二、土地储备制度的实施100

三、土地储备制度的理论问题探讨105

第二节　土地价格管理121

一、土地估价制度的产生121

二、土地价格管理政策中的问题123

第六章　城市房屋拆迁管理政策124

一、拆迁中的各方当事人125

第一节　房屋拆迁程序及其管理政策125

二、拆迁管理126

三、拆迁补偿与安置129

第二节　房屋拆迁政策实施中存在的问题131

一、拆迁管理体制中存在的问题132

二、拆迁安置与补偿中存在的问题138

第七章　房地产登记制度与政策151

第一节　我国房地产登记制度的确定与发展152

第二节　我国房地产登记制度的基本内容153

一、房地产登记机关154

二、房地产登记内容155

三、房屋土地登记的类型157

四、房地产登记的基本程序159

第三节　房地产登记政策的问题163

一、登记效力模式的选择问题163

二、登记效力与合同效力的关系问题167

三、预告登记问题169

四、登记种类问题174

五、建立登记赔偿制度175

第八章　房地产企业管理政策178

第一节　房地产开发及开发企业185

一、房地产开发的类型185

二、房地产开发企业的类型187

一、房地产企业的设立188

第二节　房地产开发企业的设立188

二、外资房地产开发企业的设立190

三、房地产开发企业资质等级条件192

四、房地产开发企业资质等级的申请核定、审批、年检194

五、房地产开发企业的业务范围195

六、违反资质管理的法律责任195

第九章　房地产开发项目计划管理197

第一节　房地产开发项目投资计划管理197

一、项目建议书的编制、申报和审批197

二、可行性研究报告的编制、申报和审批199

三、列入年度计划的条件、申报和审批200

一、房地产开发计划管理的市场化改革201

第二节　房地产开发项目计划管理体制改革201

二、房地产开发程序的变动和调整203

第十章　房地产开发项目规划管理205

第一节　房地产开发项目的用地及工程规划管理205

一、核发选址意见书205

二、建设用地规划许可证207

三、房地产开发项目的工程规划管理208

四、房地产开发项目的市政配套209

第二节　用地及工程规划管理中的问题210

一、规划管理中的不平衡现象210

二、规划管理程序有待调整210

三、规划管理程序费时费力，且没有时限规定211

第十一章　房地产开发项目建设管理212

第一节　建筑工程施工许可证制度213

一、施工许可证制度的有关规定213

二、建设工程施工许可证制度中存在的问题215

第二节　建筑工程建设招投标制度217

一、建设工程招投标的有关规定217

二、建设工程招标投标中存在的问题223

第三节　建筑工程建设监理制度227

一、建设工程监理制度的有关规定227

二、工程监理制度及其实施中的问题230

第一节　商品房销售的法规政策234

第十二章　商品房销售管理政策234

一、商品房预售的条件235

二、商品房现售的条件235

三、商品房销售合同236

第二节　商品房销售中的几个问题237

一、广告的约束力237

二、产权证的办理239

三、房屋质量和保修242

四、商品房面积测算244

五、竣工验收与延期交房246

一、商品房面积纠纷251

第三节　商品房销售政策的深入分析251

二、产权证为什么难办258

第十三章　房地产中介管理政策265

第一节　房地产业中介管理的法律法规265

一、房地产业中介机构服务范围266

二、房地产中介机构的人员管理267

三、房地产中介机构的资质管理272

四、房地产中介机构的运作管理276

第二节　房地产中介法规中存在的问题280

一、房地产中介相关法律法规的不足280

二、房地产中介机构行业管理的问题281

四、房地产中介机构资质管理的问题282

三、房地产中介服务人员管理的问题282

五、房地产中介服务收费管理的问题283

第三节　房地产中介法规建设284

一、关于房地产中介机构行业管理的建议284

二、关于房地产中介机构人员管理的建议285

三、关于房地产中介机构资质管理的建议286

四、关于房地产中介机构收费管理的建议287

第十四章　物业管理制度289

第一节　物业管理基本概念289

一、物业管理概述289

二、物业管理委托289

三、物业管理的主要内容291

第二节　物业管理法及政策292

一、物业管理公司的有关规定293

二、业主、业主委员会、业主大会的权利与义务296

三、物业管理费298

第三节　《物业管理条例》的进一步探讨300

一、应明确业主大会和业主委员会的性质、地位300

二、强化业主委员会的监督职责301

三、公共维修基金的管理302

四、物业管理服务内容和标准302

五、物业管理招投标的问题303