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第1章 养老地产开发的基本知识与全程策划要点1

1.1养老地产开发的基本知识2

1.1.1养老地产的概念2

1.1.2养老地产开发与住宅地产开发的区别2

1.1.3养老地产的6种常见开发模式3

1.1.4养老地产的4种常见运营模式4

1.1.5养老地产开发的条件5

1.1.6养老地产开发的要点5

1.1.7养老地产的发展趋势7

1.2养老地产开发的全程策划要点7

1.2.1养老地产开发全程策划的特点8

1.2.2养老地产开发全程策划的常见问题9

1.2.3养老地产开发全程策划的关键点10

第2章 养老地产项目市场调查分析13

2.1宏观环境分析14

2.1.1经济环境分析14

1.经济环境总体分析14

2.国内生产总值分析15

3.居民消费水平分析15

2.1.2政策环境分析16

1.各地政策综合分析16

2.土地政策分析17

3.税收优惠与补贴政策分析18

2.1.3文化环境分析18

2.2区域房地产市场分析19

2.2.1区域房地产市场总体情况分析19

1.房地产市场基本现状分析19

2.房地产开发投资额分析19

3.房地产施工面积分析20

4.房地产竣工面积分析21

5.商品房销售面积分析21

6.商品房销售价格分析22

7.商品房空置面积分析22

8.土地供应情况分析22

9.房地产市场运行基本特征分析23

10.房地产市场发展趋势分析25

2.2.2区域普通住宅产品市场分析27

1.在售普通住宅项目基本情况分析27

2.普通住宅产品销售价格走势分析27

3.普通住宅产品销售速度分析28

4.普通住宅产品销售量分析28

5.普通住宅产品市场分析小结29

2.2.3区域低密度产品市场分析29

1.低密度产品销售情况分析30

2.低密度产品租赁情况分析32

3.典型低密度项目分析33

2.3养老地产市场分析35

2.3.1国外养老地产市场分析35

1.国外老龄化现状分析35

2.国外养老地产开发模式分析36

3.典型国家养老地产分析40

2.3.2区域养老地产市场分析43

1.区域养老地产市场需求状况分析43

2.区域养老地产市场供应状况分析48

3.区域养老地产市场发展趋势分析49

2.4养老地产项目所在城市条件分析50

2.4.1养老地产项目所在城市基本概况分析50

2.4.2养老地产项目所在城市自然条件分析51

2.4.3养老地产项目所在城市历史文化分析51

1.城市历史文脉分析52

2.城市民俗文化分析52

2.5养老地产项目自身情况分析53

2.5.1养老地产项目地块分析53

1.地块土地属性分析53

2.地块区位分析53

3.地块交通状况分析54

4.地块周边资源分析54

5.地块地势特征分析56

6.地块经济技术指标分析57

7.地块分析小结58

2.5.2养老地产项目开发相关企业分析58

1.投资企业分析58

2.开发企业分析59

3.运营管理企业分析59

2.5.3养老地产项目建设规模与建设内容分析63

1.建设规模分析63

2.建设内容分析64

2.5.4养老地产项目建设条件分析66

1.项目建设有利条件分析66

2.公用工程建设条件分析66

2.6养老地产项目竞争对手分析67

2.6.1养老地产项目竞争对手整体分析68

2.6.2养老地产项目竞争对手个案分析69

2.7养老地产项目客户需求分析75

2.7.1养老地产项目客户需求分析的调研方法75

1.定性深度访谈法75

2.定量问卷调研法75

2.7.2养老地产项目客户需求分析的要点75

1.目标客户群的消费特征分析75

2.目标客户群的消费方式分析75

3.目标客户群的基本诉求分析76

4.目标客户群的产品需求分析77

5.目标客户群需求分析小结77

2.8养老地产项目SWOT分析78

2.8.1养老地产项目优势分析78

1.区域交通优势分析78

2.景观资源优势分析78

3.开发企业自身优势分析79

2.8.2养老地产项目劣势分析80

1.行业发展劣势分析80

2.区位劣势分析81

3.价格劣势分析81

4.品牌劣势分析81

2.8.3养老地产项目机会分析82

1.区域经济发展机会分析82

2.政府政策支持机会分析82

3.市场需求机会分析84

2.8.4养老地产项目威胁分析85

1.竞争对手威胁分析85

2.区域相似项目威胁分析85

3.政府政策威胁分析85

第3章 养老地产项目目标战略制定与定位87

3.1养老地产项目目标战略制定与整体定位88

3.1.1养老地产项目目标战略制定88

1.养老地产项目开发目标确定88

2.养老地产项目开发计划制订88

3.养老地产项目发展策略制定89

3.1.2养老地产项目整体定位93

3.2养老地产项目目标客户群定位94

3.2.1养老地产项目目标客户群特征分析94

1.目标客户群心理特征分析94

2.目标客户群生理特征分析95

3.目标客户群行为特征分析96

4.目标客户群产品偏好特征分析96

5.目标客户群消费特征分析97

3.2.2养老地产项目目标客户群细分97

1.按年龄阶段细分目标客户群97

2.按区域细分目标客户群98

3.按消费目的细分目标客户群100

4.按消费阶层细分目标客户群100

3.2.3养老地产项目典型目标客户描述101

3.2.4养老地产项目目标客户群确定102

3.3养老地产项目形象定位103

3.3.1养老地产项目主题定位103

3.3.2养老地产项目案名定位104

3.4养老地产项目产品总体定位105

3.4.1养老地产项目产品功能定位105

1.居家型养老社区项目产品功能定位105

2.休闲度假型养老地产项目产品功能定位106

3.4.2养老地产项目产品类型定位109

1.养老地产项目产品类型定位的影响因素分析109

2.全龄社区养老地产项目产品类型定位109

3.休闲度假型养老地产项目产品类型定位114

3.4.3养老地产项目产品户型面积定位114

3.5养老地产项目经营方式定位114

3.5.1养老地产项目不同经营方式对比分析115

3.5.2养老地产项目经营方式确定118

第4章 养老地产项目产品规划设计建议119

4.1养老地产项目规划设计的原则、要求与依据120

4.1.1养老地产项目规划设计的原则120

4.1.2养老地产项目规划设计的要求120

4.1.3养老地产项目规划设计的依据121

4.2养老地产项目总平面规划建议122

4.2.1养老地产项目总平面规划布局建议122

1.总平面规划布局原则的确定122

2.总平面规划布局主要经济技术指标的分析122

3.总平面规划布局建议方案的制订123

4.2.2养老地产项目开发分期建议127

4.3养老地产项目道路交通规划与景观布置建议127

4.3.1养老地产项目道路交通规划建议127

1.养老地产项目内部道路规划建议127

2.养老地产项目停车场设置建议128

3.养老地产项目内外部交通规划建议129

4.3.2养老地产项目景观布置建议130

1.养老地产项目景观总体风格建议130

2.养老地产项目局部景观布置建议130

4.4养老地产项目建筑立面建议131

4.4.1养老地产项目建筑立面风格建议131

4.4.2养老地产项目建筑立面材质建议133

4.4.3养老地产项目建筑立面色彩建议133

4.5养老地产项目建筑规划设计与装修建议133

4.5.1养老地产项目建筑规划建议133

4.5.2养老地产项目老年住宅公共空间设计建议138

1.坡道无障碍设计建议138

2.楼厅与电梯设计建议138

3.公用走廊设计建议139

4.公用楼梯设计建议140

5.院落设计建议142

4.5.3养老地产项目老年住宅室内空间设计建议142

1.门窗设计建议142

2.门厅设计建议143

3.室内走廊设计建议143

4.卫生间设计建议143

5.厨房设计建议145

6.居室设计建议146

4.5.4养老地产项目户型设计建议146

4.5.5养老地产项目装修建议146

4.6养老地产项目配套设施设备建议147

4.6.1养老地产项目配套设施建议147

1.养老地产项目配套设施设置原则147

2.养老地产项目医疗护理配套建议147

3.养老地产项目生活服务配套建议148

4.养老地产项目商业配套建议149

5.养老地产项目文体娱乐配套建议149

6.养老地产项目健康养生配套建议150

4.6.2养老地产项目设备购置建议151

4.7养老地产项目公用工程设计建议154

4.7.1养老地产项目公用工程设计依据154

4.7.2养老地产项目给水排水设计建议155

4.7.3养老地产项目供电与照明设计建议155

4.7.4养老地产项目防雷设计建议156

4.7.5养老地产项目通信网络与有线电视安装建议156

4.7.6养老地产项目采暖与通风设计建议156

4.7.7养老地产项目垂直运输设计建议157

4.7.8养老地产项目医疗救护系统设计建议157

4.7.9养老地产项目智能系统设计建议157

第5章 养老地产项目盈利模式与投资分析159

5.1养老地产项目盈利模式分析160

5.1.1养老地产项目常见的盈利模式及其特点分析160

5.1.2养老地产项目与普通房地产项目盈利模式对比分析161

5.1.3国内外养老地产项目盈利模式分析162

1.国外养老地产项目盈利模式分析162

2.国内养老地产项目盈利模式分析163

5.1.4养老地产项目不同盈利模式的优缺点分析163

5.1.5养老地产项目盈利模式的运用策略分析164

1.养老地产项目住宅销售定价策略164

2.养老地产项目物业服务盈利策略164

5.2养老地产项目投资分析165

5.2.1养老地产项目投资成本估算166

1.养老地产项目投资成本估算依据166

2.养老地产项目前期费用估算166

3.养老地产项目中期费用估算166

4.养老地产项目后期费用估算167

5.养老地产项目开发管理费与不可预见费估算167

6.养老地产项目投资总成本估算167

5.2.2养老地产项目投资计划与资金筹措168

1.养老地产项目投资计划168

2.养老地产项目资金筹措168

5.2.3养老地产项目收入测算169

1.养老地产项目产品经济技术指标分析169

2.养老地产项目不同产品类型收入测算170

3.养老地产项目收入测算总结170

5.2.4养老地产项目财务评价171

1.养老地产项目基本财务报表编制171

2.养老地产项目财务静态指标分析174

3.养老地产项目财务动态指标分析175

5.2.5养老地产项目效益分析176

1.养老地产项目社会效益分析176

2.养老地产项目经济效益分析177

5.2.6养老地产项目敏感性分析178

1.销售价格变化的敏感性分析178

2.成本变化的敏感性分析178

3.容积率变化的敏感性分析179

5.2.7养老地产项目投资风险分析与投资建议180

1.养老地产项目投资风险分析180

2.养老地产项目投资建议183

第6章 养老地产项目营销推广策划185

6.1养老地产项目整合推广策划186

6.1.1养老地产项目广告策划186

6.1.2养老地产项目包装策划189

6.1.3养老地产项目活动策划192

6.1.4养老地产项目整合推广策略的制定192

6.2养老地产项目销售执行策划195

6.2.1养老地产项目销售目标与计划的制订196

1.养老地产项目销售目标的制订196

2.养老地产项目销售计划的制订196

6.2.2养老地产项目销售人员的组织197

1.养老地产项目的销售体系架构的设置197

2.养老地产项目销售人员岗位职责的说明197

3.养老地产项目销售人员培训内容的制定198

6.2.3养老地产项目销售价格策略的制定200

1.养老地产项目销售定价策略的制定200

2.养老地产项目销售价格优惠策略的制定200

6.2.4养老地产项目销售模式的确定201

6.2.5养老地产项目开盘策略的制定203

第7章 养老地产项目经营管理策划205

7.1养老地产项目经营管理公司组织架构设置206

7.2养老地产项目经营管理公司人力资源配置206

7.3养老地产项目经营管理公司员工招聘培训计划制订208

第8章 国内外成功养老地产项目借鉴209

8.1国内成功养老地产项目借鉴210

8.1.1居家式养老地产项目借鉴210

1.万科幸福汇项目借鉴要点210

2.绿地21城孝贤坊项目借鉴要点211

3.江南太阳城项目借鉴要点213

4.保利和熹会项目借鉴要点214

8.1.2大型综合养老社区项目借鉴217

1.北京东方太阳城项目借鉴要点217

2.上海亲和源项目借鉴要点221

3.宜兴九如城项目借鉴要点223

8.1.3异地度假型养老地产项目借鉴224

1.天津滨海云杉镇项目借鉴要点224

2.海南南丽湖项目借鉴要点226

3.桐乡合悦江南项目借鉴要点226

8.1.4康疗型养老地产项目借鉴228

1.太申祥和山庄项目借鉴要点228

2.杭州万科随园嘉树项目借鉴要点230

3.保利西塘越项目借鉴要点236

8.1.5其他类型养老地产项目借鉴240

1.学院式养老地产项目借鉴——绿地乌镇雅园项目借鉴要点240

2.保险资金投资养老地产项目借鉴——泰康之家燕园项目借鉴要点244

8.2国外成功养老地产项目借鉴247

8.2.1美国佛罗里达太阳城项目借鉴要点248

8.2.2日本横滨太阳城项目借鉴要点250