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目录1

房地产纠纷索赔总流程图1

第一章　房地产纠纷概述2

第一节　什么是房地产纠纷2

第二节　房地产纠纷的种类7

一、土地纠纷8

二、房屋买卖纠纷11

三、房屋拆迁纠纷19

四、房屋租赁纠纷19

五、装饰装修纠纷21

六、物业管理纠纷22

七、婚姻、继承中的房产纠纷24

第三节　发生房地产纠纷后该怎么办26

一、房地产纠纷的处理方式26

二、房地产纠纷索赔时特别注意的地方29

拆迁估价流程图60

第二章　房地产纠纷责任的认定76

第一节　房地产纠纷责任认定概述76

一、侵权责任76

二、缔约过失责任77

三、违约责任77

一、土地纠纷中的责任认定78

第二节　几种具体类型的房地产纠纷责任认定78

二、房屋买卖纠纷中的责任认定82

三、房屋拆迁纠纷中的责任认定90

四、房屋租赁纠纷中的责任认定91

五、装饰装修纠纷中的责任认定96

六、物业管理纠纷中的责任认定98

第三章　房地产纠纷责任主体的确定104

第一节　房地产纠纷主体104

第二节　各种房地产纠纷主体的确定105

一、土地纠纷主体的确定105

二、房屋买卖纠纷主体的确定108

三、房屋拆迁纠纷主体的确定110

四、房屋租赁纠纷主体的确定111

五、装饰装修纠纷主体的确定111

六、物业管理纠纷主体的确定112

七、婚姻、继承中的房产纠纷主体的确定113

第三节　确定纠纷主体时需注意的问题114

一、土地纠纷中的农村集体经济组织到底如何确定114

二、房产继承纠纷中继养父母、继养子女的主体地位如何确定115

三、夫妻双方是否为房屋共有权人如何确定116

第四章　房地产纠纷赔偿项目与金额的确定117

第一节　赔偿项目概述117

第二节　不同房地产纠纷中赔偿项目的确定118

一、土地纠纷中赔偿项目的确定118

二、房屋买卖纠纷中赔偿项目的确定120

三、房屋拆迁纠纷中赔偿项目的确定121

房屋拆迁纠纷赔偿项目表123

四、房屋租赁纠纷中赔偿项目的确定123

五、装饰装修纠纷中赔偿项目的确定125

六、物业管理纠纷中赔偿项目的确定126

七、婚姻、继承中房产纠纷赔偿项目的确定126

第三节　赔偿金额的计算方法129

一、土地征收纠纷中赔偿金额的计算方法129

北京市一次性就业补助费表131

二、商品房买卖逾期交房违约金的计算方法133

四、二手房买卖赔偿金额的计算方法136

三、交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时赔偿金额的计算方法136

五、房地产纠纷中涉及人身损害赔偿金额的计算方法137

第五章　房地产纠纷索赔实务中证据的收集146

第一节　证据种类147

一、书证148

二、物证148

三、视听资料148

四、证人证言149

五、当事人陈述149

六、鉴定结论149

七、勘验笔录149

一、土地使用权有偿出让、转让合同纠纷150

第二节　各种房地产纠纷中的具体证据类型150

八、现场笔录150

二、房屋产权纠纷151

三、房屋拆迁纠纷151

四、商品房预售合同纠纷152

五、房屋买卖纠纷152

六、合作建房纠纷152

七、房屋租赁纠纷153

八、房屋典当纠纷153

第三节　如何收集证据154

一、证据保全154

二、公证157

申请公证流程图159

三、律师见证161

四、申请鉴定164

鉴定机构鉴定范围表165

五、申请法院调取证据165

第四节　举证责任问题166

一、举证责任定义166

二、在违反法律规定的情况下，如何承担举证责任？168

三、在违反合同约定的情况下，如何承担举证责任169

第六章　房地产纠纷索赔途径171

一、协商解决171

二、调解171

四、诉讼172

三、仲裁172

第一节　协商和调解173

一、协商解决173

二、调解176

房产纠纷投诉部门表177

第二节　仲裁179

一、哪些房产纠纷可以申请仲裁179

二、什么是仲裁协议180

三、如何申请房地产纠纷仲裁181

四、仲裁要经过哪几个步骤182

五、如何申请仲裁员回避184

仲裁流程图184

六、仲裁裁决具有什么法律效力185

第三节　诉讼185

一、哪些房产纠纷可向法院起诉185

二、如何向人民法院提起诉讼187

民事诉讼流程图190

三、如何申请诉讼保全190

四、如何申请强制执行已经生效的判决书192

第七章　房地产纠纷索赔疑难问题释解194

第一节　土地纠纷篇194

1．城镇居民能否到农村购房？194

2．能否把工厂办到农村？198

3．如何出租划拨取得的国有土地使用权？201

第二节　房屋拆迁篇203

1．对估价报告有异议，怎么办？203

2．房屋拆迁协议签订后，能否反悔？203

3．产权调换是否是商品房买卖？205

第三节　房屋买卖篇206

1．出卖人逾期交房，怎么办？206

2．出卖人延期办证，怎么办？209

3．遭遇虚假售楼广告，怎么办？210

4．实际房屋面积与合同约定的面积不一样，怎么办？215

5．房屋存在质量问题，怎么办？219

6．在什么情况下可以要求双倍返还购房款？223

7．在什么情况下可以要求退房？226

8．经济适用房、集资房和已购房能否出售？227

第四节　银行按揭篇230

1．在预售商品房买卖中，如何办理银行按揭？230

2．在二手房买卖中，如何办理银行按揭？232

3．退房时银行按揭贷款合同能否解除？233

4．退房时保险合同能解除吗？234

5．办理银行按揭后能否提前还款？234

6．银行按揭购房中，房屋所有权证由谁保管？235

7．有银行按揭的商品房可否转让？235

第五节　房屋租赁篇236

1．拖欠租金，可否解除租赁合同？236

2．房屋易主，可否解除租赁合同？236

3．擅自转租，效力如何？238

5．能否对承租的房屋进行装修？240

6．学校的、政府机关的房子能否出租？240

4．房屋的修缮义务由谁承担？240

7．如何租用廉租住房？241

8．租用违章建筑是否要支付租金？243

第六节　婚姻、继承中的房产纠纷篇245

1．谁是房产的法定继承人？245

2．从夫妻一方处购得共有房屋，有效吗？248

第七节　物业、装修篇249

1．物业管理委员会是否具有原告资格？250

3．在小区中丢车，能向物业公司索赔吗？251

2．楼道灯坏，业主摔伤，能否向物业公司索赔？251

4．业主能否更换物业公司？255

5．业主委员会不履行职责，怎么办？257

6．装修的材料不合格造成人身财产的损失，怎么办？258

第八节　相邻权篇260

1．什么是相邻关系？什么是相邻权？260

2．应该如何维护自己的相邻权？262

3．对方取得了政府的批文却侵犯您的相邻权，该怎么办？265

4．权利也会过时吗？266

第九节　房屋保险篇268

1．房屋保险与家庭财产保险有何区别？268

3．如何办理保险索赔？269

2．房屋保险的赔款接受人是谁？269

4．提前还贷，如何退还房贷险保费？271

5．转卖的房屋发生保险事故，能否提出保险索赔？272

第八章　房地产纠纷索赔法律依据274

中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日）274

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）277

城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日）282

物业管理条例（2003年6月8日）287

附录一：房地产专业术语介绍298

1．房地产合同术语298

2．房屋面积术语298

3．房屋种类术语300

1．民事起诉状302

附录二：索赔主要法律文书格式302

2．民事反诉状303

3．民事答辩状304

4．民事上诉状305

5．仲裁申请书306

6．行政复议申请书307

7．行政诉讼起诉书308

8．行政上诉状309

9．授权委托书310

10．证据保全申请书311

11．调查证据申请书312

12．强制执行申请书313