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第一篇 供需大剪刀2

第一章 逆天的供给2

第一节 中国到底有多少房子2

第二节 房子真的不用再抢啦！7

第三节 中国在建住宅至少够卖5年11

第四节 待开发面积可卖3个月13

第五节 3 600万套保障房已实际执行82％14

第六节 北京自住房：冲击50％的供应18

第二章 转折的需求19

第一节 “刚需”：一个经典的谬误19

第二节 被错误比较的住房自有率23

第三节 从人口金字塔看房地产需求27

第四节 “90后”到底要不要买房30

第五节 危险的信号：2015年购房适龄人口达峰值32

第六节 验证美日房地产泡沫的神器36

第七节 大争锋：正在减速与透支的城镇化38

第八节 房价与收入：“对不起，拖后腿了”42

第三章 供需大碰撞48

第一节 供需的剪刀：咔嚓一下要7年48

第二节 旧变量：那些年被拆掉的房子50

第三节 新变量：单独二胎效应要等10年52

第四节 破坏量：房屋倒塌序幕拉开53

第五节 暗物质：空置率的5个调查数据53

第六节 稳定量：哪些城市的房子更抗跌58

第七节 剪刀之销竣比：房市供需假象指标59

第八节 批售比：万科的绝密武器，楼市的风向标62

第二篇 价格与周期68

第四章 表象的价格68

第一节 房价谁决定？68

第二节 房价的统计，百姓的疑惑72

第三节 1998年之前的中国房价73

第四节 1998年之后的中国房价76

第五节 中国商品房始祖的33年房价变迁78

第六节 错位：房价是建安成本的5～14倍80

第七节 走高的地价：土地招拍挂制度下的蛋83

第八节 房价公式中的地价，平均25％87

第五章 混沌的周期92

第一节 房地产周期：一个理不清的毛线球92

第二节 三个经典的房地产周期理论95

第三节 18年魔咒：为什么？98

第四节 日本、美国、英国的房地产周期99

第五节 1998年：中国房地产周期分水岭104

第六节 1998年之前的中国房地产周期106

第六章 房市大衰退109

第一节 新视角：波浪理论指向C浪大杀跌109

第二节 透支的2013年：3个领先指标114

第三节 领先指标：本轮下跌至少18个月116

第四节 哈里森模型剑指2014年118

第五节 政府的“父爱主义”能挽救房地产吗？119

第六节 解除限购之温州样本121

第七节 房市大衰退：五个角度的测算125

第八节 房价有多少下跌空间127

第九节 未来房价走势：V形、U形？130

第十节 “白银十年”：一个美好的愿望134

第十一节 房市大衰退，经济会怎样135

第三篇 泡沫与轮回140

第七章 泡沫的机理140

第一节 被误读的格林斯潘泡沫论140

第二节 泡沫的五重性141

第三节 异质信念和通货幻觉144

第四节 土地、货币与钢一般的泡沫147

第五节 泡沫演化路径：衰退大陀螺148

第六节 泡沫的临界点：不稳定的魔指150

第七节 明斯基时刻：债务、房价的沙堆152

第八节 泡沫测定：谁说破了才叫泡沫154

第八章 骆驼与稻草158

第一节 新常态：经济增长迈入中速时代158

第二节 渐变量：贸易顺差的逆转161

第三节 央行角色：货币政策新常态163

第四节 货币如水：增速进入下行通道165

第五节 不稳定因素：资本外流167

第六节 领先指标：人民币汇率过拐点171

第七节 触发因素：39％负债率的堰塞湖173

第八节 外部冲击：美联储2015年加息176

第九节 反腐增强1％，打压房价4.8 ％～9.6 ％177

第十节 导火索：广义信贷风险暴露38％178

第九章 泡沫的终结181

第一节 中国房地产泡沫测算181

第二节 从收入测算房地产泡沫185

第三节 150万亿元：逆天的中国住宅总市值186

第四节 注意杠杆，别把买房不当交易188

第五节 5个案例：房价下跌，该怎么办？192

第六节 漫长的痛苦：次贷危机的演化195

第七节 破裂先锋：温州和鄂尔多斯196

第八节 2015年：泡沫的终结200

附录A 中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2014年上半年）203

附录B 中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2013年简版）231

附录C 中国保障房政策24年变迁235

参考文献240

致谢246

后记 从理想主义到中的精神248