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第一章　房屋买卖基本法律问题研究1

第一节　房屋的概念和特征1

一、房屋的概念1

二、房屋的法律释义1

三、房屋的特征5

四、房屋的分类6

第二节　房屋买卖的基本理论问题8

一、我国房屋买卖立法现状8

二、房屋买卖的概念和特征9

一、房屋买卖关系中的主要构成因素10

第三节　房屋买卖合同10

二、房屋买卖合同的订立12

三、房屋买卖合同的主要条款12

四、房屋买卖合同的有效条件13

五、房屋买卖双方当事人的权利和义务15

六、房屋无权处分和善意取得问题19

七、无效的房屋买卖合同23

八、可变更、可撤销的房屋买卖合同25

九、效力待定的房屋买卖合同26

十、房屋买卖合同被确认无效或被撤销的后果27

第四节　房屋所有权转移登记28

一、房屋所有权一般法律规定28

二、房屋所有权与土地物权的关系31

三、房屋买卖合同效力与房屋所有权转移登记34

四、房屋买卖所有权转移登记39

第二章　商品房现售法律问题研究44

第一节　商品房现售合同研究44

一、商品房销售广告法律问题44

二、商品房买卖中的认购书及其定金问题47

三、商品房买卖合同主要条款纠纷的处理49

第二节　商品房交易中的样品房买卖探究58

一、样板商品房的概念58

二、合同法律对样板商品房买卖的规制59

三、出卖人的样品房品质义务60

一、商品房包销的概念62

第三节　商品房包销62

二、商品房包销的法律特征63

三、商品房包销与商品房代销、经纪和合建行为的区别64

四、商品房包销合同的效力问题66

五、开发商和包销商的诉讼地位问题66

六、虚假商品房包销广告的法律责任问题67

第四节　商品房分期付款交易中的所有权保留买卖制度68

一、分期付款买卖的法律意义68

二、商品房分期付款交易中所有权保留买卖制度立法分析70

三、商品房所有权保留买卖制度的法律意义72

四、商品房所有权保留买卖的效力73

一、格式条款制度在商品房买卖合同中适用价值的考量76

第五节 格式条款在商品房买卖合同中的法律适用76

二、格式条款订入商品房买卖合同的条件78

三、商品房买卖合同中格式条款的效力80

四、商品房买卖合同中格式条款解释规则的具体适用82

第六节　商品房消费者合同与惩罚性赔偿责任83

一、商品房消费者权益保护法律政策的社会经济基础84

二、商品房消费者合同和惩罚性赔偿制度的价值分析85

三、商品房消费者合同中惩罚性赔偿责任的适用89

四、对商品房买卖合同惩罚性赔偿制度的检讨91

第一节　商品房预售基本法律问题95

一、商品房预售的概念95

第三章　商品房预售研究95

二、商品房预售的法律特征96

三、商品房预售的条件97

四、关于商品房预售制度命运的讨论99

第二节　商品房预售合同制度100

一、商品房预售合同概述100

二、商品房预售合同法律性质分析104

三、商品房预售合同的有效条件106

四、商品房预售合同登记109

五、商品房预售合同的主要条款112

第三节　预售商品房的转让115

一、预售商品房转让的概念115

二、预售商品房转让的价值分析116

三、预售商品房转让的法律规制118

四、预售商品房转让的登记120

五、预售商品房转让的类型121

第四节　情势变更在商品房预售中的适用124

一、情势变更的概念124

二、情势变更制度的演变及理论基础125

三、我国对情势变更的法律态度127

四、情势变更在商品房预售中的适用要件129

第五节　商品房预售纠纷的处理132

一、商品房预售纠纷的概念132

二、预售商品房价格纠纷的处理132

四、预售商品房重复买卖纠纷的处理133

三、预售商品房结构纠纷的处理133

五、预售商品房交付纠纷的处理134

六、预售商品房按揭纠纷的处理134

第四章　特殊房屋买卖法律制度研究137

第一节　公有住房的买卖137

一、公有住房买卖制度的历史演变137

二、公有住房的出售及特点139

三、公有住房出售的基本制度140

四、公有住房售后的产权界定143

五、对有限产权问题的探讨144

六、公有住房上市出售146

第二节　经济适用住房的买卖151

一、经济适用住房的概念和政策背景151

二、经济适用住房的买卖及其特点154

三、经济适用住房购买主体的界定155

四、经济适用住房交易价格制度的确立156

五、经济适用住房交易面积的确定158

六、经济适用住房的上市出售159

第三节　农村住房的买卖161

一、农村住房的买卖及其特点161

二、农村住房买卖效力的探讨163

三、宅基地使用权变更登记对农村住房买卖的影响165

四、宅基地使用权的流转与农村住房的买卖167

第四节　违法房屋的买卖171

一、违法房屋的概念171

二、违法房屋的归属172

三、违法房屋买卖效力的分析175

第五章　房屋抵押法律问题研究177

第一节　房屋抵押概述177

一、房屋抵押的概念及法律特征177

二、预购商品房的贷款抵押179

三、在建工程（房屋）抵押182

四、房屋出典185

第二节　房屋抵押合同190

一、房屋抵押合同的概念190

二、房屋抵押合同的主要条款191

三、房屋抵押合同当事人的权利和义务192

四、房屋抵押的范围193

五、房屋抵押合同的违约责任195

第三节　房屋抵押权的效力195

一、房屋抵押权的概念和法律特征195

二、房屋抵押权的效力197

三、房屋抵押权效力的终止200

第六章　房屋民事优先权制度研究202

第一节　房屋民事优先权概述202

一、民事优先权的概念与特征202

二、房屋买卖中优先权的历史发展204

三、房屋买卖中优先权的行使207

一、房屋民事优先权的种类208

第二节　房屋民事优先权制度208

二、房屋优先权的顺位219

第三节　房屋民事优先权的冲突与协调223

一、房屋共有人与承租人优先购买权的冲突和协调223

二、建设工程优先受偿权与房屋抵押权及消费权的冲突和协调225

三、房屋抵押权与房屋所有权保留的冲突和协调229

四、房屋抵押权与典权的冲突和协调230

五、优先受偿权与先取特权的冲突和协调232

第七章　房屋物业管理制度研究234

第一节　房屋物业管理制度概述234

一、物业的概念234

二、物业管理的性质234

三、物业自治管理与政府的关系235

第二节　业主和业主委员会236

一、业主和非业主使用人236

二、业主委员会的法律地位237

三、关于业主公约239

第三节　房屋物业管理服务的法律问题242

一、房地产开发商在房屋物业管理中的法律责任242

二、物业管理企业的法律地位243

三、物业服务合同的法律问题探析244

四、物业管理企业服务的内容及其民事责任248

一、物业管理服务基金的概念252

第四节　物业管理服务中的基金法律制度252

二、物业管理服务基金的具体制度254

三、物业管理服务基金制度的检讨256

第八章　房屋质量侵权责任制度研究258

第一节　质量侵权责任概述258

一、质量的概念和分类258

二、质量侵权与加害给付258

三、质量侵权责任及其竞合的处理259

第二节　房屋质量侵权责任制度探析261

一、房屋质量侵权责任基本法律问题261

二、房屋质量侵权责任的归责原则264

三、房屋质量侵权责任的构成要件265

一、房屋质量侵权责任立法缺陷的分析266

第三节　房屋质量侵权责任制度检讨266

二、房屋质量侵权责任制度的完善268

第九章　房屋买卖公证法律问题研究273

第一节　民事公证制度概述273

一、民事公证的概念和范围273

二、民事公证的基本原则274

三、公证书的法律效力275

第二节　房屋买卖公证的基本理论277

一、房屋买卖公证的概念277

二、房屋买卖公证的意义278

三、房屋买卖公证的程序279

一、商品房买卖合同公证280

第三节　房屋买卖公证实务280

二、私房买卖合同公证282

三、国有土地使用权转让合同公证283

四、房屋抵押合同公证284

第十章　房屋买卖纠纷处理问题研究285

第一节　房屋买卖纠纷概述285

一、房屋买卖纠纷的概念285

二、房屋买卖纠纷的类别286

三、房屋买卖纠纷的特点287

第二节　房屋买卖纠纷的处理288

一、房屋买卖纠纷的处理原则288

二、房屋买卖纠纷的处理方法290

后记295