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导论 物流地产在中国1

一、行业发展2

二、政策环境3

三、市场供求4

四、区域布局6

五、企业竞争7

六、产品服务9

七、土地市场10

八、金融创新12

第一章 物流地产投资定位15

第一节 物流地产项目选址16

一、选址基本原则16

二、选址影响因素17

三、分类选址要求20

第二节 物流地产市场研究26

一、城市宏观环境26

二、项目立地条件34

三、城市物流业发展38

四、城市物流地产发展50

第三节 物流地产产品定位51

一、概念定位52

二、初步定位61

三、深化定位69

第四节 物流地产投资测算72

一、成本估算与一次投资测算73

二、成本概算与二次投资测算83

三、成本预算与三次投资测算89

第二章 物流地产规划设计95

第一节 物流地产规划设计管理96

一、规划设计管理权责96

二、规划设计任务书97

三、设计交底与效果监控99

四、图纸审查99

五、资料管理106

第二节 物流地产规划设计标准107

一、库区功能布局107

二、仓库建筑标准111

三、仓库结构标准118

四、仓库机电标准118

五、仓库防火设计标准121

六、库区景观和仓库外观标准126

七、建筑材料标准126

八、相关设施要求127

九、施工工艺标准129

十、设计限额标准130

十一、成本指标标准130

十二、室外综合管网设计标准131

第三节 货物布局规划设计标准133

一、流通性理念133

二、相似性理念134

三、尺寸理念134

四、产品特性135

五、空间有效利用135

第四节 主要设施设备要求136

一、货架136

二、托盘138

三、叉车138

四、巷道堆垛起重机140

五、货台142

第三章 物流地产开发管理143

第一节 物流地产报批报建144

一、国有土地使用145

二、建设用地规划145

三、建设工程规划146

四、施工许可147

五、竣工备案148

第二节 物流地产开发大纲150

一、项目运营图150

二、开发大纲汇总表152

三、项目定位报告154

四、项目开发管控计划155

五、概算成本及合约规划158

六、招商全程策划、租金计划、经营全程策划159

七、融资计划、现金流及税务筹划159

第三节 物流地产项目管控161

一、项目一级管控计划节点161

二、项目二级管控计划节点163

三、项目三级管控计划节点175

第四节 物流地产项目后评估198

一、投资定位后评估199

二、规划设计后评估199

三、工程质量后评估200

四、建设进度后评估202

五、成本管控后评估203

六、物流仓储设施经营后评估204

第四章 物流地产工程管理205

第一节 物流地产工程进度管控206

一、进度管控的关键流程206

二、进度管控的关键措施208

第二节 物流地产工程质量管控210

一、工程质量管控要点210

二、施工过程质量验收责任序列214

三、材料封样管理217

第三节 物流地产工程质量通病与防治219

一、地基与基础工程219

二、主体结构工程223

三、建筑装饰装修工程226

四、外立面工程和外保温体系229

五、建筑屋面工程232

六、建筑给水排水及暖通安装235

七、建筑电气安装237

八、通风与空调安装239

第四节 物流地产竣工验收及物业移交240

一、竣工验收及物业移交前准备240

二、物业移交关键事项242

三、物业移交流程执行方案243

四、其他方面244

第五节 物流地产工程安全管理245

一、施工245

二、监理246

三、措施执行246

第六节 物流地产工程资料管理247

一、工程档案资料管理248

二、图纸管理250

第五章 物流地产成本管控253

第一节 物流地产目标成本费用组成及控制要点254

一、土地成本255

二、开发前期准备费255

三、主体建安工程费257

四、库区综合管网费259

五、绿化景观费259

六、配套设施费260

七、开发间接费260

八、期间费用262

第二节 物流地产目标成本动态管控263

一、成本估算：拿地阶段263

二、成本概算：方案阶段269

三、成本预算：施工图阶段270

四、成本结算：竣工阶段271

第三节 物流地产目标成本控制关键环节272

一、拿地成本与相关规费273

二、产品标准化与成本标准化274

三、设计全程成本管理274

四、设计评审与成本优化278

五、项目成本动态监控284

六、供方选择286

七、合约规划295

八、工程量清单301

九、标底编审302

十、评标工作302

十一、工程变更303

十二、成本数据库304

第四节 物流地产成本管控通病的问题溯源和解决方案305

一、目标成本控制306

二、目标成本管理306

三、甲供材料设备管理308

四、甲定乙供材料设备管理308

五、合约规划及各供方履约评估309

六、变更签证体系312

第六章 物流地产经营管理313

第一节 物流地产经营管理价值链314

一、效率与附加值314

二、研发环节与知识财产315

三、营销环节与品牌价值316

第二节 物流地产经营管理技术317

一、开发运营协同化318

二、招商资源网络化325

三、管理团队专业化326

四、经营收入多元化327

第三节 物流地产典型经营管理模式328

一、单一物流仓储设施产品模式329

二、多元综合业态组合产品模式330

三、自建自用自营传统模式335

四、投资开发运营使用分工模式337

五、存量物流仓储设施改造后出租模式339

六、企业间合作开发模式340

七、第四方物流模式与物流超市模式341

八、电商物流仓储设施模式343

九、中国智能骨干网模式344

第四节 物流地产租赁经营管理框架346

一、物流仓储设施的物业界定347

二、物流仓储设施的产权约定348

三、物流仓储设施的交付约定349

四、物流仓储设施的租期与租金约定350

五、物流仓储设施的物业管理约定350

第五节 物流地产委托经营管理框架351

一、品牌使用许可352

二、委托经营管理353

三、工程技术咨询和工程改造354

四、经营管理公司运营354

五、管理期内的股权或物业转让357

第七章 物流地产资本运作359

第一节 物流地产银行贷款360

一、物流地产开发贷款360

二、物流地产在建工程抵押贷款361

三、物流地产经营性物业抵押贷款362

第二节 物流地产私募投资基金363

一、核心型、核心增益型、增值型、机会型基金类型364

二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式365

三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较367

四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式368

五、房地产私募投资基金的本土化实践372

六、我国房地产私募投资基金的变革方向379

七、物流地产私募投资基金发展383

第三节 物流地产信托投资基金（REITs）385

一、资产证券化的三大动力385

二、资产证券化产品：REITs、CMBS、ABS387

三、国外和我国港台地区房地产信托投资基金（REITs）发展389

四、我国房地产信托投资基金（REITs）实践391

五、物流地产信托投资基金（REITs）发展392

第四节 其他资管平台393

一、信托公司393

二、券商资管397

三、基金子公司400

四、保险公司403

第八章 物流地产资产管理409

第一节 物流地产资产管理价值410

一、战略资源地位410

二、挖潜增效空间411

三、投资收益价值412

第二节 物流地产资产管理现状413

一、信息水平与权属管理413

二、认知水平415

三、管理机制419

四、预算软约束421

第三节 物流地产资产管理体系423

一、物流地产资产价值特征423

二、物流地产资产管理内涵425

三、物流地产资产管理特征426

四、物流地产资产管理目标428

五、物流地产资产管理任务429

第四节 物流地产资产管理平台430

一、信息管理平台430

二、运营管理平台433

三、决策管理平台434

四、管理平台运作流程434

第五节 物流地产资产管理模式435

一、委托管理模式436

二、事业部管理模式438

三、公司化运营模式441

第六节 物流地产资产管理方法447

一、物业外包管理447

二、物业出售448

三、物业出租／分租448

四、物业出售回租448

五、合作开发448

六、独立开发449

七、银行融资449

八、物流地产资产重组450

九、物流地产资产证券化450

图表索引452

结语 知识和资本是驱动物流地产的双轮459