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第一章 物业管理概论1

学习目标1

导言1

第一节 物业管理的基本概念1

一、物业1

二、物业管理3

专栏1-1《物权法》下对完善物业管理概念的讨论4

专栏1-2人民日报：物业和业主都要成熟起来6

专栏1-3物业服务企业将趋于专业管家定位8

第二节 物业管理的起源和发展13

一、国际物业管理的起源和发展13

二、中国物业管理的产生和发展14

专栏1-4从经济普查数据看物业管理行业发展趋势18

第三节 物业管理的目标、内容和原则20

一、物业管理的目标20

二、物业管理的内容21

三、物业管理的原则24

第四节 物业管理与社区建设25

一、物业管理与社区建设的关系溯源25

二、社区建设与物业管理的区别25

三、社区建设与物业管理的联系26

四、社区建设和物业管理的整合27

专栏1-5瑞士：物业管理与社区管理相结合27

本章小结29

综合练习30

本章阅读与参考文献31

第二章 物业管理的理论基础32

学习目标32

导言32

第一节 建筑物区分所有权理论32

一、建筑物区分所有权概念的来源32

二、专有部分所有权33

三、共有部分共有权34

案例2-1公共绿地买卖归属争议的裁判判及评析35

四、共同管理权37

案例2-2业主占用、损害共用部位搭建建筑物39

第二节 委托代理理论40

一、委托代理理论概述40

二、物业管理中的委托代理关系42

三、物业管理中的委托代理问题43

四、物业管理中委托代理问题的解决44

专栏2-1物业管理师制度与物业管理职业经理人市场构建46

第三节 公共选择理论47

一、公共产品的含义47

二、公共选择理论48

三、物业服务的公共产品属性及其导致的问题51

四、物业管理中的公共选择问题及解决52

第四节 项目管理理论54

一、项目管理理论概述54

二、项目管理与物业管理56

本章小结58

综合练习59

本章阅读与参考文献61

第三章 物业管理机构62

学习目标62

导言62

第一节 物业服务企业62

一、物业服务企业的含义62

二、我国物业服务企业模式的变迁65

三、物业服务企业的权利和义务66

案例3-1物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼68

第二节 业主、业主大会与业主委员会71

一、业主71

案例3-2承租户能否行使业主的权利72

案例3-3业主应承担与公共利益发生冲突时的容忍义务78

二、业主大会80

专栏3-1罗湖将启动业主大会社团法人登记试点85

三、业主委员会86

专栏3-2深圳修订《物管条例》助力业委会成立让小区治理回归“业主主导＋物管服务”88

案例3-4模范小区的业委会选举风波93

第三节 物业管理的相关机构94

一、房地产行政主管部门94

二、相关行政管理部门95

三、专业性服务企业95

四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会96

五、物业管理行业协会96

专栏3-3“业必归会”制度97

本章小结97

综合练习98

本章阅读与参考文献99

第四章 物业服务市场100

学习目标100

导言100

第一节 物业服务市场概述100

一、物业服务市场的含义与特点100

二、物业服务市场的构成102

三、物业服务市场的管理103

四、物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式104

第二节 物业服务招标投标105

一、物业服务招投标概述105

二、物业服务招标108

案例4-1该物业管理权选聘投标结果是否有效113

三、物业服务投标114

专栏4-1如何进行投标可行性分析115

第三节 物业服务合同120

一、物业服务合同的性质与特点120

二、物业服务合同的分类122

三、物业服务合同的主体和内容122

四、物业服务合同的变更与解除125

案例4-2从本案看前期物业服务合同的法律效力126

第四节 物业服务价格与收费127

一、物业服务价格127

二、物业服务收费128

案例4-3包干制下物业公司的公共收益归谁所有130

专栏4-2站在政策的“风口”更须顺势而为132

本章小结136

综合练习137

本章阅读与参考文献138

第五章 前期物业管理140

学习目标140

导言140

第一节 前期物业管理概述140

一、前期物业管理的界定140

二、前期物业管理的特殊性141

三、前期物业管理的工作内容141

专栏5-1前期物业管理制度急待完善142

第二节 物业管理的超前介入145

一、物业管理超前介入的概念145

二、物业管理超前介入的必要性146

案例5-1某社区缺乏物业管理的超前介入，引发诸多问题146

三、物业管理超前介入的方式及工作内容147

专栏5-2物业管理的早期介入节点148

四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定150

第三节 物业的接管验收151

一、物业的竣工验收151

二、物业的接管验收153

三、物业接管验收的两种情况154

专栏5-3勇者无惧且前行——兼论《物业承接查验办法》的战略意义155

四、物业接管验收应移交的资料156

五、物业接管验收的程序157

六、物业接管验收中应注意的问题158

七、物业接管验收的标准159

第四节 入伙与装修管理162

一、入伙的含义162

二、入伙的流程162

三、入伙的手续文件163

专栏5-4物业交房时间点如何确定165

四、装修管理166

案例5-2十堰太和花园496户集中装修管理167

案例5-3从华展国际公寓接撤管纠纷看行政监管171

本章小结173

综合练习174

本章阅读与参考文献175

第六章 物业基础管理176

学习目标176

导言176

第一节 房屋维修管理176

一、房屋维修管理概述176

二、房屋维修管理的意义和原则177

三、房屋维修管理的内容179

四、房屋的维修等级划分180

案例6-1示范项目是如何“炼”成的182

第二节 物业设施设备维修与管理191

一、物业的设施设备管理191

二、物业设施设备的保养与维修193

三、物业设施设备管理的内容196

专栏6-1电梯事故首负责任行业无法承受之殇199

四、具体设施设备的维修与保养204

专栏6-2“修水管找物管”和用水合同制207

专栏6-3新检验规则下住宅电梯的整改重点210

本章小结212

综合练习213

本章阅读与参考文献214

第七章 物业综合管理与服务215

学习目标215

导言215

第一节 物业环境管理215

一、物业环境的概念和种类215

二、物业环境管理的内容217

三、物业环境的保洁管理217

四、物业环境的绿化管理219

专栏7-1城市绿化分工221

五、物业环境的污染与防治221

第二节 物业车辆与停车管理225

一、车辆与停车管理概述225

二、道路管理225

三、交通管理226

四、车辆管理227

五、停车场管理227

案例7-1广州水浸车库所涉法律责任228

第三节 物业安全与消防管理232

一、安全管理概述232

专栏7-2《保安服务管理条例》对行业的影响234

二、消防管理236

第四节 物业服务的质量与考评240

一、物业服务评价的内容240

二、物业服务质量评价的类型241

专栏7-3物业管理示范项目考评验收工作体会244

本章小结245

综合练习245

本章阅读与参考文献247

第八章 物业服务企业的管理248

学习目标248

导言248

第一节 物业服务企业的设立与资质管理248

一、物业服务企业的设立248

二、物业服务企业经营资质的办理250

案例8-1“候补”资质补正前期合同有效253

第二节 物业服务企业的人力资源管理255

一、人力资源管理的含义及主要内容255

二、物业服务企业人力资源管理的主要内容256

第三节 物业服务企业的财务管理263

一、物业服务企业财务管理概述263

二、物业服务资金的来源264

三、物业服务资金的使用原则265

案例8-2使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗267

四、物业服务资金的主要用途268

案例8-3专项维修资金不能用于设备的日常维修养护270

五、成本和费用272

六、营业收入及利润274

第四节 物业服务企业的ISO系列认证与CI设计277

一、ISO9000系列国际质量标准277

二、ISO14000系列环境管理标准认证280

三、物业服务企业CI设计281

本章小结283

综合练习284

本章阅读与参考文献285

第九章 不同类型的物业管理286

学习目标286

导言286

第一节 居住物业管理286

一、居住物业管理概述286

二、住宅小区的物业管理287

三、住宅小区物业管理的特点288

四、住宅小区物业管理的目标和要求289

五、高级公寓物业管理294

六、别墅的物业管理296

第二节 写字楼物业管理298

一、写字楼物业管理概述298

二、写字楼物业的类型298

三、写字楼物业的特点300

四、写字楼物业管理的要求301

五、写字楼物业管理的内容302

第三节 商业物业管理304

一、商业物业管理概述304

二、商业物业的类型304

三、商业物业的特点305

四、商业物业管理的要求305

专栏9-1产权式商铺的四大管理难点和重点306

五、商业物业管理的内容309

第四节 工业物业管理311

一、工业物业的概念及分类311

二、工业物业的特点312

三、工业厂房和仓库的物业管理313

案例9-1津通国际工业园区的专业管理315

本章小结320

综合练习320

本章阅读与参考文献322

第十章 物业管理的国际视角323

学习目标323

导言323

第一节 我国港台地区的物业管理323

一、我国香港地区的物业管理323

二、我国台湾地区的物业管理331

第二节 英、美的物业管理334

一、英国的物业管理334

专栏10-1香港物业管理行业的资历架构制度326

二、美国的物业管理336

第三节 日、韩的物业管理341

一、日本的物业管理341

二、韩国的物业管理346

第四节 新加坡的物业管理353

一、新加坡物业管理概况353

二、新加坡物业管理的特点356

三、新加坡物业管理的内容357

本章小结358

综合练习359

本章阅读与参考文献360

第十一章 物业管理的新发展361

学习目标361

导言361

第一节 科技与物业管理361

一、科技助推物业管理的提出361

二、物业服务借力科技的基本原则362

专栏11-1拥抱互联网，快速转型升级363

三、科技对物业管理的改变趋势365

案例11-1借助科技提升信息化水平的企业案例365

案例11-2借助科技改变经营模式的企业案例368

案例11-3科技提升了物业管理的效率370

第二节 绿色物业管理374

一、绿色物业管理的提出374

二、绿色物业管理的内涵375

专栏11-2深圳市绿色物业管理的试点工作及成效376

三、构建绿色物业管理的重点工作379

案例11-4绿色物业管理案例分享387

本章小结392

综合练习392

本章阅读与参考文献395

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