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第一章 房地产融资抵押概述1

第一节 房地产抵押的基本内容1

一、房地产抵押1

二、房地产抵押主体2

三、房地产不适用质押担保4

第二节 房地产抵押融资的优势评估4

一、房地产具有普遍性5

二、房地产抵押具有安全性5

三、房地产抵押不失使用功能5

四、房地产抵押融资额度高而成本低5

第三节 房地产融资抵押的法律适用6

一、借贷融资的法律规范6

二、房地产的法律规范7

三、房地产抵押的法律规范7

四、房地产融资抵押法律的适用规则9

第二章 房地产抵押人资格与法律风险13

第一节 自然人提供房地产抵押及相关法律风险13

一、自然人提供房地产抵押的主体资格问题13

二、监护人提供被监护人的房地产抵押14

［风险提示］15

［案例解析1］15

［案例解析2］18

第二节 企业法人提供房地产抵押及相关法律风险21

一、企业法人提供房地产抵押的主体资格问题21

二、分支机构提供房地产抵押及其法律风险21

［风险提示］22

［案例解析］24

第三节 其他组织提供房地产抵押及相关法律风险27

一、个人独资企业提供房地产抵押及其法律风险28

［风险提示］28

［案例解析］28

二、合伙企业房地产抵押及其法律风险31

［风险提示］31

［案例解析］32

三、中外合作经营企业房地产抵押及其法律风险34

［风险提示］34

四、乡镇、村企业房地产抵押及其法律风险35

［风险提示］35

［关联案例］36

第三章 房地产融资抵押范围与法律风险38

第一节 抵押房产的基本要求38

一、抵押人对房屋必须享有所有权或处分权38

［风险提示］39

［案例解析］40

二、抵押房产必须是特定的具体的房屋41

［风险提示］41

［案例解析］42

三、抵押房产必须是合法的财产43

［风险提示］44

［案例解析］44

第二节 法律禁止融资抵押的房产46

一、国家机关的房产46

二、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的房产47

三、依法被查封、扣押、监管的房产47

四、所有权有争议的房产48

［关联案例］48

第三节 不宜融资抵押的房产49

一、抵押人唯一住房50

二、夫妻一方为他人债务提供抵押的共有房产50

三、已经被列为拆迁范围的房屋51

四、农民私有房屋51

［关联案例］52

五、村民集体房产53

［案例解析］54

第四节 地产抵押物范围及相关法律风险56

一、建设用地使用权56

二、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权57

［风险提示］57

第五节 房地产一并抵押及相关法律风险58

一、约定一并抵押59

二、视为一并抵押59

三、新增房产不属于抵押财产59

［风险提示］60

［案例解析］60

第六节 房地产抵押责任范围及相关法律风险64

一、房地产抵押的法定责任范围64

二、房地产抵押的约定责任范围65

［风险提示］66

［案例解析］67

第四章 房地产融资抵押合同与法律风险70

第一节 房地产融资抵押合同及相关法律风险70

一、房地产融资抵押合同的法律性质70

二、房地产融资抵押合同形式71

［风险提示］72

三、房地产抵押合同内容72

［风险提示］73

四、房地产抵押期限73

第二节 房地产融资抵押格式合同及相关法律风险74

［风险提示］75

［关联案例］77

第三节 房地产融资抵押合同附条件及相关法律风险79

一、附抵押效力条件79

［风险提示］81

二、附抵押效力期限81

［风险提示］83

［案例解析］83

第四节 房地产融资抵押合同的成立与生效87

一、房地产融资抵押合同的成立87

二、房地产融资抵押合同的生效87

三、抵押合同的成立与生效的区别88

四、抵押合同生效与有效的区别88

五、抵押合同生效与抵押权设立的关系89

［风险提示］89

［案例解析］90

第五节 房地产融资抵押合同无效及相关法律风险93

一、无效房地产融资抵押合同93

二、房地产融资抵押合同的无效情形94

三、房地产融资抵押合同无效的法律责任97

四、房地产融资抵押合同无效的民事责任范围98

［案例解析］99

第五章 房地产融资抵押方式与法律风险103

第一节 最高额房地产抵押及相关法律风险103

一、最高额抵押的特点103

二、最高额贷款债权的确定104

三、最高额抵押与一般抵押的区别105

［风险提示］106

［案例解析］107

第二节 房地产共同抵押融资及相关法律风险110

一、连带共同抵押110

二、按份共同抵押110

三、按序共同抵押111

［风险提示］111

［案例解析］113

第三节 共有房产抵押融资及相关法律风险115

一、共同共有房产抵押116

二、按份共有房产抵押116

［风险提示］117

［案例解析］117

第四节 房地产再抵押及相关法律风险120

一、前设抵押与后设抵押系同一抵押房地产120

二、“不得超出其余额部分”非禁止性规定120

三、抵押物价值重叠问题121

［风险提示］122

［案例解析］123

第五节 房地产融资抵押与混合担保及相关法律风险125

一、关于房地产抵押与保证方式混合担保的法律适用问题125

二、关于债务人提供房地产抵押先予清偿问题126

三、关于抵押人与保证人按约承担担保责任问题126

四、关于债权人放弃房地产抵押权的担保责任问题127

［案例解析］127

第六节 商品房按揭及相关法律风险129

一、商品房按揭的基本内容130

二、商品房按揭的有关协议130

三、商品房按揭贷款操作程序131

四、商品房按揭的产权问题133

［风险提示］133

［关联案例］134

第七节 在建房地产融资抵押及相关法律风险136

一、在建房地产抵押136

二、未建房地产抵押137

三、关于在建房地产抵押物范围问题137

四、关于在建房地产抵押融资的用途问题138

五、关于在建房产与土地使用权一并抵押问题138

六、在建房地产抵押权登记138

［风险提示］140

第八节 房地产融资抵押与房屋租赁及相关法律风险142

一、房地产先出租后抵押的效力143

二、房地产先抵押后出租的效力143

［案例解析］144

第九节 房地产融资抵押的反担保146

一、房地产融资抵押的反担保147

二、房地产融资抵押的反担保方式147

三、房地产融资抵押的反担保对象148

四、房地产融资抵押的反担保合同148

［案例解析］148

第六章 房地产抵押登记与法律风险152

第一节 房地产抵押登记的基本内容152

一、房地产抵押权自登记时设立152

二、房地产抵押实行统一登记制度153

三、房地产抵押登记的法律效力153

四、房地产抵押登记的作用154

［风险提示］154

［案例解析］155

第二节 房地产一般抵押权登记157

一、房地产一般抵押权登记设立程序158

二、房地产一般抵押权的变更登记159

三、房地产一般抵押权转移登记160

四、房地产一般抵押权注销登记161

［案例解析］161

第三节 最高额房地产抵押权登记163

一、最高额房地产抵押权首次登记163

二、最高额房地产抵押权变更登记164

三、最高额房地产抵押权确定登记165

四、最高额房地产抵押权转移登记165

五、最高额房地产抵押权注销登记166

第四节 违法办理房地产抵押登记的法律责任166

一、当事人违法申办房地产抵押的法律责任166

二、登记机构工作人员违法办理房地产抵押的法律责任168

［案例解析］170

第七章 抵押权人行使抵押权与法律风险174

第一节 抵押权人行使优先受偿权及相关法律风险174

一、行使优先受偿权的途径174

二、抵押房地产价款的清偿顺序175

三、房地产抵押债务清偿顺序175

［风险提示］176

第二节 抵押权人行使价值保全权及相关法律风险176

一、抵押物价值保全权的基本内容177

二、行使抵押房地产价值保全权的基本条件177

三、行使抵押房地产价值保全权的内容177

［风险提示］178

第三节 抵押权人行使追及权及相关法律风险178

一、关于抵押人转让抵押房地产的追及权问题179

二、关于抵押人分割抵押房地产的追及权问题180

三、关于继承抵押房地产的追及权问题180

四、关于赠送抵押房地产的追及权问题180

［案例解析］181

第四节 抵押权人行使代位权及相关法律风险184

一、行使抵押物上代位权的基本条件185

二、抵押权人行使代位权的途径185

［风险提示］186

［案例解析］186

第五节 抵押权人放弃、变更抵押权及相关法律风险190

一、抵押权人放弃房地产抵押权190

［风险提示］191

二、变更抵押权顺位191

［风险提示］192

［案例解析］192

第六节 房地产抵押权的消灭195

一、债权已经全部实现195

二、抵押权已经涤除195

三、抵押房地产已经处置完毕195

四、抵押物灭失196

五、另行提供担保197

第八章 房地产融资抵押纠纷诉讼与风险防范198

第一节 房地产融资抵押案件的诉讼时效及相关风险198

一、房地产抵押案件适用的诉讼时效198

二、抵押人的诉讼时效抗辩权199

三、主债权和抵押权的诉讼时效中止200

四、主债权和抵押权的诉讼时效中断201

［风险提示］202

［案例解析］202

第二节 申请保全抵押房地产及相关风险207

一、债权人申请诉讼保全207

二、债权人申请诉前保全210

三、债权人申请执前保全211

四、抵押房地产保全范围211

［风险提示］211

第三节 房地产融资抵押案件的起诉和受理212

一、债权人确定被告212

二、债权人提起起诉213

三、房地产融资抵押案件的管辖214

四、债权人起诉方式215

五、房地产融资抵押案件受理216

六、被告债务人、抵押人答辩216

七、原告预交诉讼费216

第四节 房地产融资抵押案件的调解和判决217

一、法庭调解217

二、法院裁判218

第五节 抵押人行使追偿权及诉讼风险219

一、抵押追偿权219

二、连带担保责任追偿方法220

三、抵押人承担赔偿责任的追偿221

四、抵押人行使追偿权的途径221

［风险提示］222

［关联案例］222

第九章 房地产融资抵押案件的强制执行224

第一节 房地产融资抵押案件强制执行的基本内容224

一、债权人申请执行房地产融资抵押案件224

二、房地产融资抵押案件的执行对象229

三、房地产融资抵押案件的执行和解230

四、房地产融资抵押案件的执行担保232

［关联案例］233

第二节 对债务人实施强制执行234

一、责令被执行债务人报告财产234

二、限制被执行债务人出境236

［案例解析］239

三、限制被执行人高消费240

［关联案例］242

四、公布被执行人不履行义务信息243

［案例解析］244

五、执行债务人的存款245

六、被执行债务人的收入248

［案例解析］249

七、执行债务人的财产252

八、搜查被隐匿的执行财产255

九、执行被执行债务人对第三人享有的到期债权256

［关联案例］259

第三节 对抵押房地产实施强制执行260

一、执行抵押房地产的强制措施261

二、对共有房地产抵押的强制执行264

三、对第三人占有抵押房地产的执行265

第四节 抵押债权参与分配266

一、债权人申请参与分配266

二、抵押权人申请参与分配266

三、提出参与分配申请267

四、分配方案及异议处置267

［案例解析］268

第五节 执行异议及其处理271

一、案外人提出执行异议及处理271

二、当事人、利害关系人提出执行异议及处理272

第六节 被执行主体的变更和追加272

一、变更被执行人273

二、追加被执行人275

三、变更、追加被执行人的操作程序276

第七节 执行中止277

一、中止执行的情形278

二、裁定中止执行279

三、恢复执行279

［案例解析］279

第八节 终结本次执行程序281

一、终结本次执行程序的由来282

二、“终结本次执行程序”的情形282

三、“终结本次执行程序”的穷尽财产调查措施283

四、恢复执行284

第九节 执行终结284

一、结束执行程序方式284

二、执行终结与执行中止的区别284

三、终结执行的情形285

附录：相关法律规范287

中华人民共和国民法通则（节录）（2009年8月27日）287

中华人民共和国合同法（节录）（1999年3月15日）290

中华人民共和国担保法（节录）（1995年6月30日）299

中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日）303

中华人民共和国土地管理法（节录）（2004年8月28日）309

中华人民共和国城乡规划法（节录）（2015年4月24日）313

中华人民共和国商业银行法（节录）（2015年8月29日）317

不动产登记暂行条例（2014年11月24日）319

不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日）325

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2015年8月6日）349

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年4月24日）355

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节录）（2000年12月8日）360

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004年11月15日）366

最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2008年12月16日）372

城市房地产抵押管理办法（2001年8月15日）373