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第1章 导论1

1.1 住房制度改革的历史与发展1

1.2 住房抵押贷款市场现状7

1.3 本书的内容与意义10

第2章 住房与住房市场13

2.1 住房商品的特点14

2.2 住房市场的供给16

2.2.1 短期供给曲线与长期供给曲线16

2.2.2 空置住房该不该降价20

2.3 住房市场的需求24

2.3.1 影响住房需求的因素24

2.3.2 住房制度改革前后居民住房消费行为的变化25

2.3.3 当前我国居民住房需求的特征26

2.3.4 居民住房需求特征的政策含义29

2.4 住房需求的实证分析:收入弹性的测算30

2.4.1 住房需求函数的定义31

2.4.2 住房需求收入弹性的测算33

2.4.3 住房制度改革的作用37

2.5 住房市场的分割与联系39

2.5.1 住房局部市场的分割与联系39

2.5.2 住房市场过渡模型40

2.5.3 房屋置换市场44

第3章 住房抵押贷款45

3.1 抵押贷款的创造46

3.1.1 抵押贷款46

3.1.2 住房抵押贷款的创造47

3.1.3 抵押贷款中的融资与服务51

3.2 住房抵押贷款的参与者52

3.2.1 贷款资金供给者52

3.2.2 贷款服务者55

3.2.3 贷款承保者55

3.3 住房抵押贷款中的违约行为57

3.3.1 被迫违约与理性违约57

3.3.2 对抵押贷款违约行为的经验分析60

3.4 住房抵押贷款现金流分析62

3.4.1 贷款总额、合同利率、贷款期限与到期期限63

3.4.2 月付款、贷款余额、月付款中的本金与利息64

3.4.3 月付款与贷款期限、贷款利率的关系66

3.4.4 实际贷款利率69

第4章 住房抵押贷款的方式73

4.1 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款74

4.1.1 固定利率抵押贷款74

4.1.2 可变利率抵押贷款78

4.2.1 对违约风险、利率风险与提前还款风险的比较82

4.2 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的比较82

4.2.2 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款之间的选择83

4.2.3 固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款之间的转换86

4.3 膨胀式抵押贷款、固定还本抵押贷款与固定还款抵押贷款87

4.3.1 膨胀式抵押贷款87

4.3.2 固定还本抵押贷款与固定还款抵押贷款88

4.4 随价调整抵押贷款90

4.4.1 月付款额的倾斜90

4.4.2 随价调整抵押贷款92

4.4.3 随价调整抵押贷款对住房市场需求的影响：一个模拟研究93

4.5 渐进付款抵押贷款、逆向年金抵押贷款与增值分享抵押贷款95

4.5.1 渐进付款抵押贷款96

4.5.2 逆向年金抵押贷款97

4.5.3 增值分享抵押贷款98

4.6 我国住房抵押贷款方式的改进99

4.6.1 实行抵押贷款利率的多元化99

4.6.2 引入渐进付款抵押贷款方式104

5.1 风险与住房抵押贷款市场的发展107

第5章 住房抵押贷款证券化107

5.1.1 抵押贷款一级市场上的风险防范108

5.1.2 住房抵押贷款二级市场的发展109

5.1.3 抵押贷款证券化与金融创新112

5.2 美国住房抵押贷款证券化的现状115

5.2.1 住房抵押贷款证券化流程115

5.2.2 美国住房抵押贷款证券市场现状117

5.3.1 住房抵押贷款证券化与市场资金来源121

5.3.2 住房抵押贷款证券化与住房市场有效需求122

5.3.3 我国实行住房抵押贷款证券化所需条件123

第6章 抵押贷款传递证券125

6.1 抵押贷款集合的特征126

6.1.1 平均息票率、传递利率与服务价差126

6.1.2 发行日、到期日与平均到期期限127

6.1.3 支付延期128

6.1.4 传递证券的现金流分析128

6.2 抵押贷款传递证券的种类130

6.2.1 基尼·梅传递证券130

6.2.2 弗兰迪·麦克传递证券132

6.2.3 范尼·梅传递证券134

6.2.4 政府机构传递证券的比较135

6.3 抵押贷款证券的交付与结算137

第7章 提前还款行为139

7.1 提前还款行为的衡量方法140

7.1.1 单月清偿率与条件清偿率140

7.1.2 FHA经验指标142

7.1.3 PSA基准143

7.2 影响提前还款行为的因素144

7.2.1 再筹资倾向145

7.2.2 住房转手148

7.3 提前还款行为对传递证券现金流的影响151

第8章 抵押贷款证券的定价及价格敏感性分析159

8.1 抵押贷款证券定价：最优提前还款假定159

8.1.1 利率二项树161

8.1.2 无提前还款条件下的抵押贷款价格161

8.1.3 计算提前还款期权价值163

8.1.4 最优提前还款条件下的抵押贷款价格164

8.2 抵押贷款证券收益率及定价：实际提前还款166

8.2.1 现金流现值定价法167

8.2.2 再投资收益分析法169

8.2.3 持有期收益分析171

8.2.4 提前还款预测定价模型与期权调整价差分析172

8.3 抵押贷款证券的价格敏感性分析174

8.3.1 基点价格175

8.3.2 持期176

8.3.3 凸性178

8.3.4 抵押贷款传递证券的价格-收益率曲线180

第9章 担保抵押贷款证券183

9.1 担保抵押贷款证券概况183

9.2 顺偿类别与Z债券186

9.2.1 顺偿类别与Z债券的现金流结构186

9.3 计划类别担保抵押贷款证券193

9.3.1 预摊类别的现金流结构194

9.3.2 支持类别与预摊类别Ⅱ195

9.3.3 预摊类别的界198

9.4 浮动利率担保抵押贷款证券200

9.4.1 浮动类别201

9.4.2 逆浮动类别202

9.4.3 超浮动类别204

第10章 切块抵押贷款证券205

10.1 合成的折价、溢价抵押贷款证券205

10.2.1 付本证券的现金流及投资特点208

10.2 付本证券与付息证券208

10.2.2 付息证券的现金流及投资特点211

10.2.3 付本证券与付息证券价格-收益率曲线213

10.2.4 担保抵押贷款证券中的付息类别214

第11章 我国住房抵押贷款证券化操作方案216

11.1.1 房地产产权权益证券化与房地产抵押贷款证券化217

11.1 房地产产权权益证券化与房地产抵押贷款证券化217

11.1.2 我国房地产产权权益证券化方案评价218

11.2 我国住房抵押贷款证券化的操作方案220

11.2.1 住房抵押贷款证券化流程设置221

11.2.2 抵押贷款证券设计227

11.2.3 我国住房抵押贷款证券定价模型的构建230

参考书目233

后记239

5.3 住房抵押贷款证券化在我国的可行性1120

9.2.2 顺偿类别与Z债券的投资特点1189